山东公布物业管理服务收费办法 专家：有利于推动整个体系建设

据经济之声《天天315》报道，近日，山东省政府公布了《山东省物业管理服务收费管理办法》，该办法从7月1日起开始实施，对物业收费标准进行规范，电梯里的广告位、公共车位收益归全体业主，而且这部分收益应当按季度公示，物业违规使用这部分收入将面临最高10万元的罚款处罚。此次颁布的物业收费管理新办法内容有何亮点？

北京安理律师事务所律师包华认为，物业管理的问题应该在全国人大的立法中，从产权角度明确，在此基础上，再探讨如何收费以及收益归属问题。然而，在全国人大立法时，包括各地方人大立法时，一些内容无法囊括在所有法条里。换言之，根据法条，在试用过程中需要更多建议意见指引。而现在地方政府以政府地方规章的方式，将指引写进条款，能够给从业者、机构、业主提供更多建议，并且很多从法律角度难以理解的内容以此种形式表述出来，也是普法的过程。因此，一方面地方规章将上位法内容普世化，另一方面在此引导下通过执行收集相关情况，为上位法的修订提供相应素材。地方规章的出台推动整个体系建设。

该管理办法提到电梯里的广告位、公共车位收益归全体业主，而且这部分的收益应当按季度公示，物业违规使用这部分收入会面临最高10万元的罚款处罚。这在北京是否有公示？在山东如何实行？又该如何看待此项条款？

包华表示，北京市从2011年开始，每年的第一季度末要求公示上一年的物业费收支和公共经营收益收支，即小区里物业公司每年至少公布一次，至今已经实行7、8年。关于收益，有一些地方把收益直接理解为收入，认为广告费收入5万元，这就是收益；而有一些地方把收益和收入区分开，中间可能需要扣除管理成本，比如广告位设置、日常维护、能源消耗、税金等成本，扣除这些才是收益。两种说法在业主层面都有，但是目前司法机构认定收益的时候需要扣成本，因此关注收益时应适当考虑成本。

北京中闻律师事务所律师李斌认为，首先要明确业主的建筑物区分所有权，买房时业主专有部分有所有权，共有部分如何界定，比如电梯或者规划用于停放汽车之外的公共道路。若有人需要征用电梯做广告，广告收益就属于业主共有；同样适用于停车位，若将公共道路和公共场所开辟成车位并收费，取得的经营性收益应该也是业主共有。问题在于，业主大会能否通过业委会监督管理物业公司。其次，关于北京一年公示一次的问题，这也是合理的。上一年一个会计年度结束，在下一年度的第一季度之内把上一年度的财务公开供业主监督，是正确做法。关键在于业主是否存在监督权力，能够监督财务公开过程是否透明、数据是否真实全面完整。作为小区业主，应该积极参与业主的整体活动，尽早成立业主大会，选出业主委员会，经常性地开展工作，维护业主利益，与物业公司进行交涉，争取利益。

但是，有时业主委员会的成立较难，现实困境难以解决。另外，该物业收费管理办法还强调费用不能说涨就涨，服务成本向业主公开，并且经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，才可涨价。这在实施或者操作层面，会遇到哪些问题？

包华介绍，2007年《物权法》明文规定，物业管理费用属于在管理过程中非常重要的内容，是由全体业主共同决定的事项，由超过人数和面积一半以上的业主进行决定。该办法仅是重申《物权法》内容。首先，费用当然不能说涨就涨，双方要协商一致才能涨费用。第二，多年不涨费用也有问题，之前就有数据显示全国范围之内物业行业整体亏损、全行业亏损。一方面要保证消费者权益、保证业主权益，费用不能说涨就涨。另一方面，当业主没能及时行使权利或怠于行使权利如何能保障其利益最终实现，而物业公司如何能够在基本履行管理人职责的情况下，保证自身的权利。任何一个企业都需要先保证自己的客观存在和经营利益，才能保证其服务对象权益的满足。

两方面都要考虑各自利益如何平衡，这也是一个博弈的过程。双方在协商过程中，经常会有一些不愉快的情形，如何让协商比较顺畅？

包华认为，首先双方协商的基础是知情，在法律上有一个专门的案由叫业主知情权，意思是凡是涉及到业主权益的重大事项，业主都有知情权利。双方必须形成一个共同认知的事实基础，才能协商。另外，协商要有一定的依据，若存在争议，是否能通过第三方评价机制解决双方的不同认知。现在的确有一些专业机构帮助双方进行磋商。物业管理是一对多的服务，涉及到群体、涉及到社区治理，不仅是财产管理的内容，更多的是社区治理的内容，需要有专业机构介入，需要从宏观上把握。

李斌表示，评估肯定会涉及一部分费用和成本。在相同地段不同小区，如果物业公司的资质、规模、提供的服务内容和服务品质档次都基本相近，可以考虑设定一个统一的定价标准，签订合同。若在一个合同有效期之内没有经过对方同意，任何一方不能单方面改变服务内容，比如合同签了十年，费用没有递增机制的约定，就不能涨价。对于业主而言，要求享受高品质的服务，也要支付相应对价。但是这个对价不能完全由物业公司敲定。因为物业公司相对强势，业主相对松散，又缺乏一个强有力的业委会和业主大会来保障权益。所以应该对物业公司给予更多限制，更有利于业主利益的维护。