买“离婚所得房”入住后被要求搬离 背后复杂纠纷苦煞买房人

离婚所得房，顾名思义，指的是离婚时分得的房产。在离婚率居高不下的今天，这类房源，在二手房市场上越来越常见。购买这类二手房，可能会存在哪些风险？如何规避风险？一旦发生纠纷该怎么处理？先看看这位买房人的经历。

河北廊坊的购房人王女士，2014年通过廊坊香河宏信中介公司购买了一套离婚所得房。王女士告诉记者，买房前，房主向她和中介公司出示过房产证，房产证上印着“离婚所得”几个字，王女士说她是第一次看到这样的房产证，当时不敢买，后来中介拉着她和卖房人到当地房管局查清楚，并确认卖房人就是房屋所有权人，房屋可以正常过户后，她才决定购买这套房。

由于是初次买房，担心合同中存在不合理条款，王女士当时委托她的表弟代签代缴的购房合同和定金，然后隔天自己去中介付清了房款。在这之后，从过户交房到装修入住一切顺利。

多年来在外租房，居无定所，现在终于有了一个属于自己的家，王女士说，当时入住新房给她带来的好心情无法用语言来形容。但是让她没想到的是，这种平静而舒心的生活没过上几个月，就被一个突然出现的陌生人给搅得乱七八糟。

王女士说：“入住后时间不长，有一个男的过来敲门，说这房子是他的，问我凭什么住进来，说话挺蛮横，我就把他轰出去了。我当时就没有太在意这件事。到2015年5月份，他又拿着一个法院的判决书，说现在这个房子是他的。大概2015年年底，我就收到了法院的通知，他把我告了。”

王女士告诉记者，一审开庭她没有请律师，她认为自己是合理合法购得的房产，卖房人前夫索要他人房产属于无理取闹，结果到了法庭上，她傻眼了，这套房背后所涉及的离婚纠纷比她想象的要复杂得多，最终她竟然变成了违法的一方。

王女士说：“法院判决下来的时候，我输了，让我给他腾房，说配合他过户。”

记者：“那你的买房钱呢？钱要退给你吗？按原价退呢？还是按现价退呢？”

王女士：“当时就是说让我管这个卖房的女的要钱，然后现在这个女的说没有钱。”

王女士表弟签订购房合同的时候，房主有没有提到离婚纠纷一事？记者从王女士表弟那里核实到，他在签合同前，又再次让中介联系房管局，再次确认房屋可以正常交易、正常过户后，才签的字。房主当时对离婚纠纷等内容只字未提。

王女士表弟说：“因为我个人对房也不是很懂，我就问中介这个房是怎么回事儿，他给我拿出一个房产证复印件，上面写着离婚所得，盖的有一个章。我让中介打电话咨询了房管局，房管局答复：是正常交易状态，并不存在任何查封或者其他情况，可以正常过户，没问题。中介是当着我们的面打的电话，于是我就在中介提供的合同上签了字。”

王女士的表弟还告诉记者，他也是在得知一审判决结果后，陪同王女士一起去找卖房人，卖房人拿出之前离婚纠纷的判决书后，才知道这套房曾被查封过。但是，被查封的房怎么能够正常过户呢？王女士通过合理合法程序过户，得到的房产，产权怎么能说归别人就归别人了呢？王女士的表弟，在这之后，又再次到房管局核查相关信息，这才注意到，这套房确实有被查封过的痕迹，但房管局工作人员又再次强调，这套房交易时，是没有被法院查封的，能够正常交易和过户。到底是哪个环节出了问题？在这之后，王女士的表弟又到当地法院去查询了相关信息。

王女士表弟告诉记者：“房管局说，在我们交易的时候并没有被查封，如果被查封，这个房子交易不了，也不能过户。这里存在什么问题？第一，他们以前在房产纠纷的时候，打这么长时间官司，男方在法院查封到期之后没有及时去续查封，因为他们当时正在二审打官司；第二，法院也没有续封，于是造成现在这种结果。”

记者后来也向香河宏信中介公司负责人核实了相关情况。这位负责人告诉记者，一般情况下，在房产证上写明“离婚所得”等字样，房管局也确认可以正常过户的情况下，房屋过户完成后，都不可能再出现房屋产权归属问题了。如果房屋产权归属不明，房管局在过户前就会直接提示，房屋产权归属存在异议，无法交易。

中介公司负责人：“但这个房子没有，一切都正常，我能证明一点，就是这个房屋买卖完全合法，完全正常。”

记者注意到，当地法院给出的终审判决书中提到，购房人存在恶意取得房产的行为，也就是说，购房人是在知道房屋占有人是非法转让的情况下，购买的这套房产。对此说法，记者在向中介核实的时候，中介非常肯定的回复：房源是中介推荐给买房人的，买卖双方在买房前根本就不认识。

中介负责人说：“香河的中介比较多，现在有好几百家，当时客户到我们这里来，告知我们业务员说想卖一套房子，多大平米，我们就推出去了。她们俩之间肯定不认识，因为一个是本地的，一个是外地的。”

房主卖房时，有没有明确告知，这套房因为离婚纠纷曾经被查封过？记者也向卖房人核实了相关问题，卖房人答复记者，她卖房时认为自己是在合理合法出售房产，所以卖房前没有和买房人以及中介提及离婚纠纷一事。在这之后，卖房人提到离婚纠纷时，答复的内容出乎记者意料，她说，自己也是受害者，这套房产，是结婚之前她从男方手里买的，两人因房结缘结婚，结婚后，对方突然要求离婚，并开始争夺房产，没完没了的打了5年官司，在打官司的过程中，她还了解到一些更为惊人的情况。

卖房人说：“结婚之前房子已经在我名下了，我通过中介买的他的房子。事后我才知道，他跟多个女人，以他的这个房子，买了，卖，买了，卖……然后又通过结婚这种方式，因为这个房子跟他一直打官司，最后又轮到我这了，就是把人家骗了很多。他在香河又有人，经常打官司。我也折腾好多年，都不知道去哪里伸冤了。”

关于这一案例，北京安理律师事务所包华和北京潮阳律师事务所律师邵桐进行了分析与解读。

经济之声：买房人通过中介购买一套离婚所得房，付款前到房管局确认卖房人就是房屋所有权人，买房后也顺利过户，装修并入住几个月后却有陌生人突然找上门，声称自己是卖房人前夫，要拿回房产，再过几个月后，这个人竟然还赢了官司，买房人现在得腾房给他，购房款也难以拿回。买房人都已经顺利过户，已经成为房屋产权人，法院却最终把房判给了卖房人前夫，那等于这笔房屋买卖交易是无效的，导致出现这种结果的原因有哪些？

包华：“从目前来看，应该是法院通过司法裁判的方式确认了我们这一次的消费者购房的合同是被解除，或者撤销的。如果法院基于司法裁判解决了购房人的买卖合同，所以基于该买卖合同的不动产登记也就失去了法律效力，买房人就需要腾房了。现在我们要关注的一点就是这个购房人在买卖的过程中，在签署合同并且履行合同的过程中，是否出现了法律中所规定的一些违法事项。”

经济之声：能否解释一下，什么是恶意取得房产及善意取得房产，法律上是如何界定的？

邵桐：“我们国家物权法的第106条就规定了善意取得的3个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在此案件中，第一，买房人在买的时候，不知道这个卖房人是无权处分的，而且也不知道这个房屋在法院的判决当中已经被判给了这个卖房人的前夫；第二点是她是否支付了合理的费用，因为她买房是通过中介进行的，所以应当是支付了合理的价格；第三，她已经经过了房管部门的依法登记。因此除了第一条目前无法判定以外，其他两条都是符合条件的。如果关于第一条她可以提供充足的证据，是可以被认定为善意取得不动产的。”

经济之声：买房人现在不愿意腾房，她想要拿回房产，或者让卖房人按照现价退还房款，但现在卖房人又没钱可退，现在买房人该怎么办？

邵桐：“如果通过诉讼的途径，现在应该有两种方式供买房人选择：第一就是他与卖房人的前夫起诉，在获得了一审的支持的情况下，买房人如果认为自己是善意取得，符合法律规定，可以通过上诉的程序，由二审法院来重新对这个案子作出一个裁定。如果上诉人错过了上诉期，也可以向法院申请重新审理这个案件，也就是我们民诉法所说的申诉的渠道。还有一种方式就是如果前两种自动途径都无法走通，那么也只能由买房人去起诉卖房人，然后再获得一个法院的司法判决，然后通过强制执行追回自己买房款的损失。”

包华：“从买房人的角度来讲，她应该向法院表明自己是善意取得。所谓的善意一方面是我不明知有这种情况发生，第二是我已经尽到了我的审慎义务，比如房屋登记等，这些都能够表明购买人是善意的，他并没有跟卖房人串通，也没有想取得任何违法所得。用这种方式证明善意取得之后，我既然已经取得了不动产登记，我买的价格也是市场价格，我就应该基于不动产登记的程序，取得该房屋所有权，而且被依法保护。首先，在诉讼程序没有完结之前，购买人应该坚持这个口径，而且自己证明自己是清白的，不要因为一时诉讼上的不顺利，就放弃这样一个诉讼手段；第二，卖房人也很委屈，说有一系列的事情发生，如果卖房人谈到的这一系列事件都是客观存在的，可能会涉及到民商事以外的问题，比如是否构成刑事上的诈骗，这些内容都需要公安机关进行进一步的调查，我也希望卖房人能够振作起来，把自己的事情想清楚，然后向相关的职能部门进行反馈，启动相应的调查程序。”

经济之声：卖房人提到，这套房产，结婚之前就在她的名下，她是通过买房认识的男方，结婚后，对方突然要求离婚，并开始争夺房产，官司打了5年，在打官司的过程中，她还了解到一些更为惊人的情况，这位卖房人也不知接下来该怎么处理这套房的问题了，两位有哪些建议？

邵桐：“如果她与前夫之间关于房屋和离婚的案件已经有了一个生效的判决，原则上我们应当尊重生效判决，按照生效判决确定的内容来履行。对于买房人来说，买房人应当证明自己是善意取得，并提供相应的证据，在这样的情况下，即便这个卖房人现在没法退还房款，我们也可以通过诉讼的途径，要求法院来确认买房人的买卖行为是合法有效的，这个物权应该是被法院所认定的。”

包华：“从卖方的角度看来，应该有两条途径：第一，就已经发生的民事案件的判决，如果认为其内容是违法、违规的或者有一些事实没有被补充进去，可以通过审判监督程序，我们叫待审程序来完善。另外，卖房人称因为这样的事情，她的前夫似乎也在其他的场景下，对其他人这么做过，如果这种客观情况确实存在，实际上这就不是一个民商事案件，而是可能构成经济诈骗，可以提醒公安机关进行介入调查，这两种途径都是可行的。而买房人应该对卖房人进行相应的切割，也就是说，卖房人有过错是卖房人的事情，买房人只要没有过错，就应该得到法律的保护，她的权利就应当得到尊重，所以买卖两家的立场是完全不同的。但是归根结底，两个人的共同诉求是一致的，但是实现的手段也是不同的。”

经济之声：我们在买房的时候，尤其是买这种离婚所得的房屋的时候，要注意哪些问题？

邵桐：“在离婚过程中所取得的房屋有可能存在三种情况：第一就是双方协议，通常的情况是在民政部门登记离婚的时候有一个离婚协议书，协议书当中有可能对于夫妻共同财产进行了一个处分的约定；另外一种情况就是在离婚过程中通过诉讼的方式，由法院来出具调解书或者判决书，通过法律文书的方式来确认夫妻共同财产的处分方式；第三就是我们的房管部门，房管部门的登记按照物权法的规定，不动产是以房管部门的登记为公示原则的，它的公示是对外产生绝对的对世权，也就是说它可以最终确认这个房屋的归属。但是可能在这三种情况并存的情况下，房屋的实际权属情况有可能存在一些差异，也就是所谓的不同步。本案之所以会出现这种问题，有可能就是因为双方通过诉讼方式离婚，法院对这间房屋的归属判决的与房产部门登记的公示的内容是不一致的。因此在这种情况下，买房人应当多从诉讼方式、诉讼角度向卖房人了解他的房产的归属情况。

本案中卖房人当时虽然没有说明这个房屋在离婚诉讼当中的判决情况，但是因为房产证上有一个离婚所得的方章，买房人这会就应当注意了，既然这个房屋涉及到诉讼了，就应当让出卖人出示司法判决书，然后通过阅读和分析司法判决书的内容来确定现在这个房屋到底是应该属于哪一方。”