太原泰和怡园小区按揭买房承诺成空 买房人成待宰羔羊

按揭贷款买房是很多普通家庭首选的购房方式。一般情况下，买房人都是在广告中或从销售人员口中得知一些项目可以办理按揭贷款，然后就付款买房并委托开发商办理相关手续。这样做其实存在很大风险。

太原市泰和怡园小区的业主们现在就因买房5年后仍无法按揭贷款，而被开发商以断水断电等方式催缴剩余房款而头痛不已。

业主们告诉记者，他们都是在2009年买的房，当时开发商卖房时宣称"在售大红本楼盘，首付30%，月供900元，拥有大两居"，售楼中心展示有住房模型和相关的审批文件。当时销售人员还介绍，这个楼盘所在地原来是航天耐火纤维厂厂址，属于杏花岭区中小企业局管辖，现在楼盘土地用途已经变更，出让金也已经交清，正在办理相关证件，可以按揭买房，买房后保证能拿到大红本，也就是房产证。一听是国有企业改制土地，保证能拿到大红本，当时业主们就放心和开发商签订认购协议书并约定按揭买房，但在交清首付后，开发商却迟迟不办理按揭手续。

业主：“当时我们交了30%的房款，买房首付30%，剩余的房款按揭，当时这些按揭手续都是委托开发商去办理的，但是就一直没有找我们去进行按揭的配合工作。”

直到2011年7月认购协议上约定的交房时间，开发商才通知业主们可以办理按揭贷款了，但又告知按银行要求，首付必需达到40%，才能办理，同时还提醒业主交钱同时要重新签订一份认购协议。业主们为尽快办理按揭，都补交了10%的首付款，这时才注意到新认购协议上的交房日期变更为2012年7月。业主们又继续等着，这次等来的是，开发商接连多次以提高首付比例才能办理按揭为由，多次重签合同并推迟交房时间。一直等到2013年底楼盘建好交房，仍不能按揭的情况下，开发商又提出每平米加价500元才能收房。

业主：“每平米要涨500块钱，向相关部门去反映这个问题，和开发商协商以后，大家都退一步，都交到55%。”

大部分业主在2014年年初交清55%首付款后，收房入住，入住后仍麻烦不断。

业主：“相关的配套设施啥也没有，我们猜测估计就没有验收就交房了。到2015年，相关楼盘的任何手续仍然没有，但是开发商要催着缴纳剩余的房款，也就是将近45%，他要全款。没有钱交，他们通过断水断电的形式逼着你们去交剩余的房款。”

业主们提供了一段录音证据资料，这是他们到物业询问断水断电事宜的录音。

业主：“你为啥断我水电?”

物业：“领导通知的。”

业主：“把领导通知的文件拿出来。”

物业：“俺是口头通知。”

业主：“口头通知算数?”

物业：“俺就是口头通知。”

业主：“你们这就是承包房地产的物业，水电想卖就卖，不想卖就不卖了，没有任何理由。”

物业：“我给你做不了主。”

紧接着2016年，2017年，除了断水断电外，开发商又想出另一招催要余款的方法，那就是收取高额利益，之后又开始安装门禁系统，从单元门到大门都安装上了门禁系统。

业主：“2016年4月16日，大部分业主接到物业电话，找物业经理商谈余款问题。去了之后物业经理告诉业主，余款按月2%收取高利息，按2%计征。这根本就不是商量，所有的条款都是人家单方面规定的，人家叫你多少交钱就得交多少，如果不交，余款就按这个高利息执行。4月25日以后，物业部门又打电话叫我们交，看到利息的起始时间就制定了，电话通知五一后缴款的利息是多少，告知如果不交利息甚至返款，开发商拒收也就不要了，将强制收回房子。然后到了2016年12月份，开发商开始更换门禁设施，没有交全款的业主就不给配发钥匙，业主就有家回不成。2017年4月份，开发商看到大部分业主已经配了门卡，但不是通过开发商领的门卡，就是外面配的门卡，然后他又开始升级他的门卡，保密强度更高了，居民们又回不了家了。现在有的人出去租房子，有的人就没办法，有钥匙的人下来趁人家没关门再进去。”

有业主选择搬出，也有业主选择借钱付清全款，但付清后就后悔了，首先“大红本”迟迟办不下来，其次是水电暖供应不稳定，还有业主发现自己的房子竟还被二次买卖。

业主们也向当地相关监管部门反映过小区开发商的种种违规行为，但最终都以业主需交齐全款而告终。

为进一步核实清楚相关问题，记者致电宸光房地产开发有限公司的负责人梁亚强，但电话一直处于无人接听状态。在这之后，记者又登陆太原市房地局信息网，在商品房项目信息公示栏内，根据界面内容提示，分别输入项目名称、项目座落、开发企业等信息，都没有显示出任何备案登记。

记者发现山西当地媒体在2015年就关注报道相关事件，当时记者就已经无法联系到开发商。当地记者从太原市房管局监察大队处了解到，只要在房管局的网站上查不到信息的楼盘，基本属于违规销售。

按揭买房承诺成空，买房人成待宰羔羊，该怎么维权?中闻律师事务所律师李斌和北京潮阳律师事务所律师邵桐针对今天案例涉及的相关的问题做出了分析点评。

经济之声：业主们告诉记者，现在不是不想交余款，业主也盼望尽快交清，安居乐业，但是开发商不具备交清房款的因素实在很多。按揭贷款无法办理，到底谁该为此负责?

李斌：“首先我们要明确一下为什么没有能够办理按揭，因为在买方和开发商之间存在着商品房买卖的法律关系，当我一次性付清全款有困难的时候，那我就要求按揭贷款的方式来付清首付款之外的余款。这里面开发商必须先和银行签一个项目合作协议，也就是意味着你的楼盘必须是合法的，是有完整的审批手续。这个时候买房人和开发商签了商品房的预售合同，交了首付款，开发商给他开一个首付款的缴纳凭证，买方就可以到跟开发商有合作协议的银行去申请按揭贷款。银行还要对买方进行授信审查，审查相关的信用资质，看能不能具备还款能力。如果银行认为OK，可以发放贷款了，银行和买方会签订贷款协议。这个时候，买方把他的房屋在将来办产权证之后抵押给银行作为借款担保，而开发商也要对买方向银行的借款债务的本息偿还负一个阶段性的连带保证责任。

如果手续不合法，银行没有办法和开发商签订项目合作协议，你就要区分责任到底在谁。如果是开发商，他没有提供真实的情况，没有和银行签订合作协议，这是开发商的责任。如果说由于买方自身的信用没有通过银行的审查，那就是买方的责任。银行不会承担什么责任，因为银行作为贷款人，是一个平等主体的合作行为，我有权利和你签订合同，也有权利不可你签订合同。

没有办按揭，往往在我们分析的案例中，应当是开发商承担全部责任。这个案例当中，开发商的楼盘开发根本就不合法，没有取得相关的五证，怎么能和银行取得项目资金合作的协议呢?我想银行是不会跟这样的开发商就这种违法楼盘销售达成合作协议的。”

经济之声：对于这样的现状，业主们应该怎么办?

邵桐：“从本案的相关情况来看，目前开发商五证不全，又无法办理房产证，也无法和银行合作与业主办理按揭贷款手续，因此，我认为现在业主的合法权利受到了侵犯。这是由开发商导致的，那么他和消费者或者说业主之间所签订的房屋买卖合同的目的就无法实现。在这种情况下，我建议业主以这个合同目的无法实现来解除与开发商之间所签订的房屋买卖合同。同时，还可以向开发商请求返还已付的房屋购房款以及赔偿损失，并且可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的相应的赔偿责任。”

经济之声：如果能够拿到这样一大笔赔偿，对于消费者来说肯定是一件好事，但是因为这个数额巨大，拿到的难度是否也是很大的?

邵桐：“没错，根据开发商现在的状况来看，他的给付能力我觉得肯定存在问题。另外一定要强调的是，开发商给付业主赔偿是不超过已付房款的一倍，也就是说，也许不是这个房屋的总价的一倍。”

经济之声：在一个资质不健全的开发商那里购买的房屋，如果我们付了全款，房产证就能够拿下来吗?

李斌：“这当然不是了，所以说现在如果付清全款，他将承担一个巨大的风险。我们知道房产证的办理需要经过两个登记：第一个是开发商必须具备五证，也就是建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，还有商品房预售许可证，缺了哪一个都不可以的。如果五证齐全了，房屋竣工验收合格了，经过实测以后住建部门可以办理初始登记，也就是开发商的大产权。这个登记办成之后，才有可能为业主办理第二次过户登记，也就是我们所说的‘大红本’产权证。

现在的问题在于，假定我把全部房款交清了，我作为买房人的合同义务都已经完毕了，我没有违约，但问题在于你能不能请求法院支持你的诉讼请求，就是让开发商协助我办理过户登记。法院审理之后，他要判断一下在客观上房屋过户登记能不能够履行，如果由于开发建设的楼盘本身存在违法性，也就意味着没有合法的审批手续，没有办法实际履行。那么虽然交付了全款，你仍然拿不到产权证。

我想提醒各位业主，可以先去相关的比如规划部门、国土部门、住建委去了解、查询一下，目前这个楼盘有没有可能取得合法的审批，如果能够取得，将来有条件办理过户登记，那你再交房费不迟。如果不能够取得相关的审批手续，意味着你拿到了房屋的使用权，但是你永远没有所有权，所以建议大家不要再去交齐全款。钱交给人家了，房子产权没拿下来，最后你两手空空什么都没得到，这是最大的风险。

可以考虑一下邵律师所提到的，现在房子我不要了，我要求你返还赔偿，把钱拿回来再去别的地方购买一个合法楼盘，这样可能是明智之举。但是前提在于，他得有钱能还给你才行，所以需要查询财产线索。”