租房合同缘何变为废纸一张？专家提示房屋租赁陷阱

房价居高不下，租房族越来越多，但由于租赁行业还不够规范，近几年，租房纠纷层出不穷，让房主和租客深受其害。

租客租房时，如何避免纠纷发生?在出租房屋过程中，业主如何避免出租风险?遇到租房纠纷该怎么处理? 先来关注一位租客的租房经历。

北京租客贾女士在2016年12月26号通过我爱我家通州国际店租了一套房，签完1年租房合同并交清租金后，她就开始搬家，花了将近一周的时间好不容易把打包物品整理好，刚放松下来，突然收到的一条短信，又让她原本放松愉悦的心情一下跌至谷底。房主竟然突然发短信说要卖房，并催促她尽快搬离。贾女士赶紧联系中介，但中介的答复更让她心寒。

贾女士说：“2017年的1月2日，我一接到都傻眼了，那我还得把搬出来的东西，重新再继续打包。我家我爱的工作人员答复是，我们只管签合同，签完合同以后跟我们就没有关系了。我说你们得协助处理这个事情，把业主叫来，后来我爱我家就说好，就这样拖，一直拖到11、12日，等到业主来了，我爱我家的工作人员租房子的违约的事情还没处理完了，他们就跟业主开始谈给业主卖房子的事情，我当时很生气。”

贾女士后来拿回剩余租金和违约金，她又向中介提出，中介服务不到位，理应退还中介费，中介则依旧答复：只管签合同，不管其他事。

贾女士说：“我说当时委托我爱我家帮我找房子，你们没有尽心尽责地帮我找到，我需要一个长期出租的房子，你们没有满足我的要求，再者，我入住了还不到一周的时间，业主就出现了违约的情况，你们不应该收我的中介费了。然后他们就说签了合同，交了中介费他们就不管了，中介费是不给退的。后来我就找到了我爱我家的投诉平台，几乎是天天打，他们每次接我的电话时都说做了记录，都说已经上报了，但一直没有给我答复。后来，我又找着他们的一个区域经理，给他打电话，他态度也特别横，说他们只管签合同，签了合同就不管这些事情了，签了合同就要收中介费，说不给退中介费。”

记者后来也向我爱我家新通国际店及处理过贾女士投诉一位区域经理核实相关问题，电话拨通后，店员一问三不知，区域经理则答复不方便接受采访。

贾女士向记者提供了合同等证据资料。记者注意到，贾女士持有的是房屋买卖居间合同，大家都知道，所谓居间，也就是说原本并不相识的买卖双方经由中介公司的介绍，并在中介公司的协助下完成交易。记者查询相关法规发现，根据我国《合同法》关于居间合同一章的规定中提到，居间方也就是中介公司在交易中至少负有准确报告交易机会、尽职提供媒介服务等义务，也就是说房屋中介在出租房屋前，应先尽到审查义务。

贾女士质疑中介没有尽到审查义务，要求其退还中介费，诉求是否合理?高房价之下很多人选择租房住，但各种原因导致的房屋出租人、中介、承租人之间的纠纷频发。租客租房时，如何避免纠纷发生?遇到租房纠纷该怎么处理?北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师胡钢共同对以上问题进行了分析和探讨。

经济之声：租客通过中介租房，中介应尽的责任和义务有哪些呢?

芦云说：“中介作为第三方，首先对于买方和卖方双方都负有审查和核实的相关义务。比如对出卖方要核实房屋的真实信息、具体情况，包括房主、过户情况、税务情况等。对买方可能需要核实买房资质或是资金的首付、贷款情况，或是购买的具体事宜。这些情况可能不能在合同中一一列明，但这是房屋中介作为居间方所应当尽的义务。之后，中介要如实告知，在房屋买卖过程中，对买方或者卖方而言可能都有不同程度的情况发生。有时候居间方为了促成交易情况的完成，难免会出现一些不告知或者隐瞒的情况。我要提醒居间方、提醒中介公司，核查到的真实情况要如实告知买卖双方。而就本案而言，法律上还有一个原则叫做买卖不破租赁，也就是租赁时间在前、房屋买卖在后的情况下，买卖是不能影响租赁的，也就是租赁要继续持续到租赁期满为止。”

经济之声：贾女士认为房屋中介没有尽到审查的义务，应该要退回中介费或者承担相应的赔偿责任，或者既退还中介费又承担一定的赔偿，对此应该怎么看?

胡钢说：“贾女士的诉求是有部分事实和法律依据的。首先，《合同法》在居间合同这一章里面有一个专门的规定，居间人也就是房屋中介没有促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付相关的必要费用。本案里所谓的租赁合同已经成立了，但贾女士住了一个星期以后，就被告知她必须解除合同，而房屋中介没有明确告知贾女士买卖不破租赁的法律基本原则，实际上是对消费者有明显欺瞒的情况。中介既代理出租又代理买卖，那我们非常需要了解，这个买卖合同和租赁合同到底哪个是在前的。如果是同时或者买卖合同在前的情况下，中介可能从开始和消费者签订居间租赁合同的时候就隐瞒了该房屋可能要被买卖的情况，使消费者在作为承租人处于权利极为不稳定的状态。

本案中还有一个问题，就是该合同的处理中，并没有给贾女士应有的时间。突然间搬离原有住房并要寻找新的住房，在短期内寻找新房子的机会成本就会极大地提高，可能要比正常的市场价格多付出更多的租金，所以这些负担都应当由相关中介方或者原有的房主来进行适当的分担。”

经济之声：租房产生的纠纷时有发生，租客租房的时候应该怎样避免这些纠纷的发生，尤其是在签订合同的时候要注意什么样的问题?

芦云说：“合同的签订涉及到三方，一是出租方，一是承租方，还有是居间方。三者之间的法律关系在实践中有几种，有的房屋产权人会把房屋委托给中介，由中介对外进行出租。还有出租人跟承租人之间直接签订房屋房屋买卖合同，而居间方只在其中起居间作用的情况。这两种不同的情况会导致法律关系上主体的不同。

无论怎么样，我要提醒广大的出租人、承租人，首先要根据自己的实际需求进行房屋的租赁或者承租。房屋中介在中间只是起到促成交易完成的作用，其中更多的是需要自己去核实房屋的情况，一旦入住就不可能三天两头搬家。实践中可能发生比较多的漏水问题或是下水管道问题，会引起生活很大的不便，这些都需要自己去看一下。

另外，出租人也需要核实承租人的情况。当然租金也是要考虑的因素。在签订合同的时候，要看清楚主体，到底是张三、李四还是中介公司。

另外，在合同的具体条款中，现在大部分中介公司提供的是自己的示范文本，但实际上工商局也有更加规范和公平合理的示范文本，签订合同时希望大家采取北京市工商局所推荐的这种示范文本。在这个示范文本之下，比如出租人和承租人双方还有一些个性化的要求或者需求，要在合同中写到纸面上，要把相关的违约责任写清楚了。

还有很重要的一点，在实践中难免会发生的一些提前解除合同，出租方不租了或是承租方不租了的情况，所以要把相关的违约责任和合同的延展期、宽限期给约定好了，如果双方在履行合同中出现了其他的第三方因素，或是没有办法预见的一些因素，按照《合同法》的相关规定，要及时承担相应的违约责任，而不能推诿。”

经济之声：估计中介其实很清楚这个房子租和卖之间可能不会相差很长时间，却仍然把房子给租出去了，对此怎么看?中介是否需要承担相应的责任?

胡钢说：“确实如此。现在从整个大形势上来说，人民群众对房产的需求特别是住房的需求越来越大了，房屋中介在很多城市非常繁荣。另外，随着我国整个市场监管政策的‘放管服’原则的拓展，有关房屋中介及其工作人员资质相应的前置性审批也逐渐地淡化，更多地强调事中事后的监管。这有可能会在一定时期内造成某种形式上的监管真空，或者会造成消费者相关权益的损害。

所以，在这种背景下，消费者的维权意识恐怕要更加强烈一些，同时对房屋中介机构特别是在市场竞争中处于优势地位乃至于垄断地位的市场中介机构及其人员的可能对消费者权益造成损害的行为的市场监管要进一步加强，特别是应该把国务院若干次会议文件里提到的消费维权巨额惩罚性制度落到实处。不然，这种小案子总是没完没了地出现，恐怕在大形势上，对普通消费者、普通老百姓的获得感会造成很大的伤害。”

接下来继续关注一位房主不堪回首的出租房屋的经历。

这段不堪回首的租房经历发生在2014年，房主高女士今年60多岁，她介绍说2014年11月份在网上登出出租房屋的信息，后来有一天北京正德嘉业房地产经纪有限公司的一个中介人员跑来找她，说帮她找到一个合适的租客，见面协商后，租客非要一次性签订2年的租房合同，高女士见对方有租住诚意，房租也合适，就同意签订2年的租房合同，并向中介交了一笔上万元的佣金，但谁知租户租住不到半年就不租了，而且这个信息高女士还是从中介那里获知的。

高女士说：“我当时说咱们签一年吧，毕竟大家不熟悉，一下签两年怕出现什么问题。这个人就是非要签两年，中介也说那就签两年，反正省事，我就签了两年的。”

记者：“签的是三方合同?”

高女士说：“对，反正是当时中介费我是全给他了，两年的。”

记者：“两年多少钱?”

高女士说：“住户没给，一分钱没给，中介费全部都是我来承担的，一万二，他当时讲的叫我承担，我也搞不明白到底是谁承担好，我给他以后，他给我写了个单子。”

记者：“这个合同里面有没有谈到大概什么时候给您支付这个租金?”

高女士说：“押一付三。”

记者：“每三个月给您打一次是吧?”

高女士说：“对，我们合同刚签完以后，他就应该给我付款，要付押金，当时他就很……，我就感觉很不顺当，后来我跟那个中介说你们这个客户靠不靠谱?在再三追问下才付给的我。第一个季度他给我打来了，但第二次的时候，之前我提醒过他就没回复。后来过了10天还是没回，我又给他发了好多信息。他钱也不打了，也不给我回音了，打电话通了就是不接，我就找中介，后来他说他去联系，也联系了很久，说人在国外，我说在国外能打通?打通了他怎么知道是我?我说那你得催他，问他是怎么想的。大约过了接近20天了吧，说可能他不想租了。”

后来，房主担心租客房租未付清就要搬离，就让物管帮忙拦截，但隔天发现屋内已搬空，后来讨回房租但房主上万元中介费打了水漂。

高女士说：“后来他跟我说不租了，我心里才毛了，您这是中介嘛!我就赶紧去了，结果我到物业说他要跑，欠了我很多费用。我去那天跟物业讲了以后，物业也都记下来了，他还跟我说阿姨你放心，他出不去。但第二天我不放心，又去了以后，带中介和那个管家我们三个人一起去，再一看门都开着，有两个人在那里坐着，是北京投资基金有限公司里边的一个司机和一个办公室人员，把东西刚刚搬完，等着把钥匙交给我的，说他正要给我打电话，我说你们都搬走了，给我打什么电话?他说得交钥匙。这管家赶紧下去问到底从哪里走的，后来一了解，是从地库走的，那个司机和那个人我就没让他走，我说那你不能走了，要是不付这个钱，走到哪里我就跟到哪里，他说我们是干活儿的，那个司机给他打电话了，他给我打了一部分钱，中介费他没给我。”

房主这个时候又转回身来跟中介进行沟通，要对方退还部分的中介费，但这个时候中介指着合同说，合同上写得很清楚，一旦发生这类纠纷，违约部分都是都由租客承担的。

高女士说：“中介说合同上关于这一条是这样写的：第八条：乙方要求提前解除合同，必须得提前30天提前通知甲方。他没通知。再有就是：乙方所交的保证金不退，保证金属于违约金，且应该按照未租满期的比例补偿甲方。他把责任都推给乙方，我就找赵经理，赵经理说得非常好，说你把这个合同拿回来，说要跟他打官司，后来也不了了之了。”

已经60多岁的高阿姨，对房屋租赁方面等法律知识不太了解，中介费要不回来后，她觉得物业答应拦截租客，但没拦截住，存在管理过失，也应该承担相应的责任，于是，她开始以不交物业费的方式来维权。

高女士说：“我钱上的损失不是很大，但这个做法我觉得非常可气。就是后来他说他没有责任，我说那责任是谁的?他始终就说，那全部责任都是客户的，我说他要不违约没有这么多问题，他是主要责任。”

记者说：“您觉得承担什么责任?”

高女士说：“一个是承担点责任，一个是道歉是可以的吧，反正我是很生气，我每个季度都要去交物业费的，当时他没答复，没答复我就没交。”

房主一直没交物业费后，近日，物业关停了新租客的水和电，租客联系到高女士，询问解决办法。记者昨天联系了这家物业公司，物业答复目前没有关停水电，并答复物业是替中介和违约租客背了黑锅。

物业说：“这样，因为我们这是一个公寓，她后来跟我们说让我们盯着这个，因为我们是物业，首先我们也不是警察，不可能24小时盯着这个人。其二，因为他是从电梯直接一下到地库取车，我们也不可能24小时盯着他进出，拿东西，搬东西。因为他拎个电脑包或者拎个什么就走了，他本身就是一个简单的租客。所以，可能我们会有监控探头，但因为我们这个楼里有些客户是不允许把这个监控探头对着他们的门口、对着通道的，我们这个探头只能照到电梯，也不可能照着房间。他要拿东西走，我们说白了，有时候上去看有没有人，这个租户也不可能一直在家，我们也不可能24小时派一个人在他门口盯着他，并不是这人在家我们在这儿看着他不让他走或者怎么着，他就是一个普通的租客。再说了，我们也没有执法权，即便真是面对面碰上他往外搬东西，我们也只能说对不起先生，您这个费用还没有跟业主结清，您看您是否跟业主联系一下，我们能做的也仅此而已，不可能像警察说你不能走，绝对做不到这一点。”

关于此话题，北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师胡钢共同进行了分析和探讨。

经济之声：拒交物业费是不是维护自己权益的一种方式?而高女士所碰到的问题中，物业是不是应该承担相应的责任?

胡钢：“从总体上来说，本案中物业公司恐怕没有这种法定的或者约定的必须看护或是照顾好相关家具，或者阻止某名租客离开的相关义务或者责任。消费者把纠纷中的矛盾对象指向了物业公司，乃至后期又以不交物业费作为一种表达的方式，不是非常值得赞赏的做法。本案中比较清楚的是承租人违约了，没有按照合同的约定住满两年或者一年，可能半年就离开了，最大的违约方或者应该承担责任的一方就是租户，承租人。房主应该去找承租人追究其法律责任。而相关的房地产中介公司在签订合同后长达半年的时间，无法预计到这个租客会提前解除合同或者实际不履行合同，除非有证据证明这个房屋中介公司和这名租客有共谋关系，否则，房屋中介公司是不承担法律责任的。

对于物业公司而言，如果没有明确的合同和法律上的义务，它也是没有明确的法律责任的，同时物业费很大一部分不仅用于每名业主的套内面积、自己直接使用的面积，还有很大一部分是用于公共设施、公共场所的正常维护、运营、维修。如果业主都以不交物业费来主张自己的权利，小区就变会成垃圾的小区，一个“死”的小区。从这个角度来说，从公共治理来看，拒交物业费对公共利益不是一种好的、正确的选择。”

经济之声：高女士面对目前这样的情况，到底应该怎么做才能把自己的损失减少到最小?

芦云说：“就这个案件而言，高女士已经要回了房租，而目前的损失就是中介费这一块。关于中介费的问题，要区分情况，如果中介知道当时承租人的这种情况而没有告诉高女士，这种情况下中介应该承担相应的责任，但仅限于是相应的责任。但如果中介克尽职守地完成了居间服务，且对其所知晓的情况都已经尽到了审核、告知义务，在这种情况下，只是单纯的承租人的违约，中介可能就不需要承担过多的责任了。所以，这个问题的关键在于合同双方之间的关系，现在明显是承租人违约了，高女士应该通过法律途径、通过诉讼或者通过发一些相关的退款函或者征信函等方式，追究承租人的违约责任。一码归一码，不能把责任扣到物业的头上，也不能影响到第二个租客的正常生活。”

经济之声：中介费还有没有可能要回来呢?

芦云说：“关于中介费，如果中介有一些隐瞒、瑕疵没有告知出租人或者没有尽到相应审核的义务，可能需要承担一些相应的责任。但目前来看的信息里没有表明中介公司有一些应尽而未尽的责任，所以，如果居间合同已经完成了，中介费也已经交付了，单纯因为承租人的原因导致合同不能履行了，中介方是没有责任的。”

经济之声：居间合同变成了废纸一张，为什么会出现这样的现象?

胡钢说：“房产中介在经济社会中应该是起到了很大的作用，但同时，现在相关的房屋租赁纠纷比较多，也体现了整个市场还是处于比较草莽的时代，需要不断竞争的环境。很要命的一点是现在相关的违约方不诚信的成本是比较低的，很多不诚信的租客、房主或是中介，违约了也没有付出应有的成本。所以，在这些方面，我国正在加强有关信用体系的建设，未来在这一方面会有重要的突破口。同时，市场监管也是有一些瑕疵的，以前，恐怕工商、建设等有关部门对到底由谁监管房屋中介是存在一些重叠或是缺失的。未来，要有一种协同监管的理念，要进一步加强消费保护，实现社会共治的格局。”