消费者因质量问题无法入住商品房 维修期间却要交物业费

1月4日，据经济之声《天天315》报道，维修期间无法入住的房子，该不该交物业费?根据合同法,物业费是从你所签的合同中物业费起征时间记费的。如果没有该项条款,是在实际交房使用之日开始计收。

按照正常的程序是先签订购房合同，包括与物业公司签订的《前期物业合同》，随后交付房款，收房，入住。通常情况下物业管理费的收取是从办理入住的时间算起的。我们日常听说的物管费主要是为共用部位及公共服务的收费，保安、清洁、绿化、共用部位和共用设施的维修等，都是为整个社区服务的，成本已经发生了，只要业主办理了入住手续，无论住不住在那里，业主都需从办理入住时间起，开始交付物业管理费。因此具体的情况还要看何时办理入住。但因您的“特殊原因”，具体就要看您与开发商是如何约定的或在合同中关于交纳时间的相关约定。

但是，因为开发商该交房的时候，业主发现楼宇的主墙体有问题，并要求修理。开发商维修时间长达一年。一年之后再次交房，物业却要求交齐这一年维修期间的物业费才可以收房。这合理不合理呢?

武汉的邓先生，2014年花费110万元购置了一套由广鸿房地产开发有限公司开发的兰亭时代商品房。签订合同时承诺2015年底交房。到了2015年，邓先生等业主发现，这房子，根本没法住。

邓先生：我是2014年2月28号签的合同，跟武汉广鸿房地产开发有限公司签的合同，购买武汉汉阳区四新地区兰亭时代的那个楼盘，买的是136平方米的房子，合同约定是2015年12月30号交房，后来因为地产商的原因没有按时交房，他还拖到1月份交房，后来我们1月份去收房的时候，就发现房子有很多问题。

开发商倒是痛快，答应维修，而且承诺，一定修到业主满意为止。这一修不要紧，等到开发商再次通知业主收房的时候，已经是2016年的年末了。

邓先生：那个墙是斜的，漏水，还有户外的玻璃现在是中空玻璃，双层玻璃是破的，当时我们收房的时候，它的一个下属的物业公司帮我们办理了这些手续，我们就跟他提出来，说你这个房子有问题，就跟他反映了。他说他来修，利利索索的修。修到2016年的12月初，他才打电话告诉我们返修完了，所以我们就12月底去收房。

终于可以收房，邓先生当然很高兴。可是当他到达小区，准备收房拿钥匙的时候，却被小区物业叫住了，让他先缴纳过去一年的物业费，才可以收房。

邓先生：收房的时候他就要我们要交接近一年的物业费，因为他是一月份正式交房，我们就说我跟你连房子都没有收，这个买卖合同都没有成立，这个物业合同怎么成立的?我还没有追究你们违约交房的责任，你还要收我的物业费。最后这个物业公司就推，说这个房子的问题是开发商的问题，你去找开发商。

物业的说法是，他们不了解情况，要求业主找开发商去要求免交物业费。可是，开发商的工程部因为维修工程已经完成，早已人去楼空。而合同上标注的开发商联系电话也一直无人接听。万般无奈的邓先生，只好联系我们《天天315》栏目寻求帮助。

邓先生：管工程的人都不在，我就问售楼部的人，售楼部的人就说这个就不应该由业主来管，应该是物业公司和开发商他们内部协调解决。我们为这个事情来回折腾了两天，现在没辙了，我就打电话想请求你们的帮助。

邓先生着急收房，但是又觉得因为工程质量问题，开发商维修时间长达一年，已经违约，自己作为业主没有追究开发商的责任，就说明自己已经够宽容了，但没想到现在物业还要收取这一年的物业费，实在是太不合理了。这套又苦等一年才能入住的新房，是邓先生给他已经36岁的儿子购买的婚房，他实在不愿意因为迟迟不能收房而耽误儿子的婚期。

邓先生没有物业公司的联系方式，他说，因为着急，他们每次都是到小区直接找物业了解情况的，所以没有他们的联系电话。而开发商，邓先生给我们提供了当年签订购房合同的时候合同上留的电话号码，可是拨打之后一直无人接听。

关于这一案例，北京安里律师事务所包华和北京潮阳律师事务所胡钢进行了分析与解读。

经济之声：物业费到底应该从什么时间点开始收?

包华：在法律上应该是当房屋交付给购房人，购房人的身份从购房人变成了业主时开始缴纳物业费，但是关于房屋交付给购房人的这个时间节点，大家的理解会有所不同。在一般情况下，在我们商品房买卖合同的履行过程中，开发建设单位就是出卖人会书面通知或者电话通知购买人，某一个时间节点到现场去办理房屋交接，办理房屋交接的时候会根据合同来确认房屋是否符合合同约定的交接要求。如果我们合同中列明了很完整的房屋交付条件，如果不符合标准，房屋就不能够办理房屋交接，在没有办理房屋交接的情况下，购房人还只是购房人，不是业主，他不需要承担物业费，但是本案的争议就在于这个房屋是不是符合合同约定的交付标准。一般我们在商品房买卖合同中见到的房屋的交付标准是比较原则性的内容，例如要有竣工验收备案表、面积实测报告、房屋的使用说明书和质量保证书等，但是如果房屋在建造过程中出现一些质量上的问题，但是并不影响房屋整体安全或者这个房屋本身就是一个精装修房屋，双方对精装修的品质没有达成一致意见时，就会产生这样一种矛盾。所以在这个案例中，我们需要去审查的主要是合同中关于交房条件的约定是否已经达成了。

经济之声：如果一年以前，邓先生没有完成收房手续，这笔物业费该不该收?

包华：如果客观的情况是房屋本身确实存在质量瑕疵，而且购房人跟开发商当时有一个共同的意思表示，说这个房屋先不做交付，由开发商先行整改，那这个期间的物业管理成本应该是由开发商来承担，因为房屋还没有实际交付给购房人。但是如果当时这个房屋的质量瑕疵本身并不影响到合同的履行，就是说合同中所约定的房屋交付条件都已经是被满足的，房屋就应当是交付给购房人的，开发商履行的是交付房屋以后的一个保修责任。但从另外一方面来讲，这并不意味着我们的购房人或者业主就没有权利了，如果我们的购房人可以证明，虽然房屋按照约定交付给我了，但是由于开发商要进行房屋的保修，而保修期间我不能正常使用房屋，物业服务费用就相当于购房人或者业主的损失，这个损失可以要求由开发商来承担。

经济之声：物业让邓先生找开发商去解决问题，而开发商已经撤离，邓先生应该怎么办?

胡钢：我们的消费者可以通过当地的建设主管部门去查这个开发商的联系方式，因为我们的建设主管部门对于开发商的监管是比较严格的。这在短期内也许有利于房屋所在地政府的税收、税费，但是从长远看来，这种制度对于消费者来说未必是有利的。

另外，关于此类纠纷，例如浙江省和广东省的法院判决是不一样的，因为当地的地方性法规或者政府规章对于这种交付的约定是不一样的，所以最后房主对于前期物业费的承担时点是完全不一样的。

经济之声：如果可以要求违约金，邓先生应该走什么程序要求开发商赔付?

包华：因为现在一个房屋交付之后，最长的保修项目大概有五年左右，而且对于整个房屋的建筑结构、承重结构的责任是终身的，只要房子没拆，这个房子在主体结构上就必须是安全的。在这种情况下，消费者是可以找到开发商的，至少在5年以内是肯定能找到开发商的。另外，消费者应该怎么联系开发商?如果通过联系方式、办公场地无法寻找，那肯定就要通过工商档案去查询，我们现在的工商资料对全社会是开放的，大家通过工商局的网站或者APP可以查到每一家机构的法定办公地址，给这个办公地址发函就可以主张权利。如果还是不行，消费者还可以通过司法途径在处理过程中通过公告的方式来送达，消费者是肯定能够找到他的，因为房屋交付之后至少在设施设备保修期之内，开发商是有法定责任的。

经济之声：就物业费问题，邓先生有没有和小区物业进一步协商的空间?

胡钢：因为物业费和其他费用还不太一样，因为物业费很大一部分是为了整个小区公众区域、公众设备设施的良好运转、维护以及保养等等。我个人更提倡住户先把物业费交上，然后让整个小区能够以一种良好的状态运营下去，至于未来的费用可以逐渐的再去向开发商或者其他机构主张。另外，如果找不到特定的项目公司，住户还可以向特定项目公司最主要的股东主张自己的权利。