广东一小区房屋“养老金”难追回 业主陷维权困局

【导读】广东江门购房人购买二手房时不需交纳房屋维修基金，以为是原业主无偿把费用顺延给自己。入住第二年电梯需要大修时却接到物业通知：需按比例分摊维修费，购房人这才得知小区不曾缴纳维修基金。记者调查发现，当地多个小区存在类似情况。《天天315》本期聚焦：让人搞不懂的住宅维修资金。

据报道，住宅专项维修资金也被叫做房屋“养老金”，是业主们共有的数额不菲的修房钱。近年来，随着房屋使用年限的增加，业主对共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的需求逐渐增多，住宅专项维修资金使用情况已经成为社会关注的焦点。这笔钱数额不菲的修房钱，究竟该如何使用?如果没交存修房钱的小区，将来房子坏了，需要维修怎么办?谁来出钱?

先来关注一个案例：

购买二手房时，不需交纳房屋维修基金，广东江门购房人李先生以为是原业主无偿将费用顺延给自己。入住广东江门蓬江区怡乐苑小区的第二年，电梯需要大修，物业突然通知：业主需按比例分摊维修费时，李先生这个时候才发现小区不曾缴纳过维修基金。

李先生：我不是一手户主，我住进去才不到两年，我是2014年年底买的。当时，我买房时候，房产局那边不用我交住房维修基金，我买的二手房。他不用我交这个钱，我就以为这个钱应该已经交过了。而且理论上来说，这个钱应该是开发商交的，像房子已经差不多十年了，现在房子的外墙，还有电梯的费用全部都是业主自己来承担。有一些住户就不想承担这样一些费用，就导致有时候电梯就没人修，我们住在十多楼，不交也得交，高层全部承担了这个钱。到现在，十年了，有一个电梯整个要换掉，换掉的费用也很高，让每个人承担，估计差不多要一万块钱。

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属于全体业主共同所有。但是刚才李先生提到，他们小区的公共维修金应该是由开发商缴纳，而不是由全体业主缴纳。这是怎么回事?李先生告诉记者，小区业委会在今年5月份公开张贴出一份《关于业委会追讨住宅专项维修资金的情况报告》，报告中提到，从2010年3月8日江门市人民政府印发《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》起，业委会就开始依照法律程序向开发商江门怡福房地产有限公司追讨这笔房屋的“养老金”。因为该细则中明确规定，2003年8月以前取得预售证的商品房项目的住宅专项维修资金，由开发商建设单位负责交存。

李先生：业委会贴出公告说，业委会追讨了6年，也没办法把这个钱追讨回来。法院已经判了，开发商要承担我们小区的专项基金，但应该支付多少钱，这个金额当时没有定。按照国家规定，好像是说要开发总金额的多少比例来支付，住建局那边，说投资总金额核定不下来，以这个理由一直不出具体金额的函给我们。我们也没办法向开发公司来追讨这笔钱。

记者从江门市人民政府网站上查询到， 2010年3月8日江门市人民政府办公室对外发布了一份“关于江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则的通知”，通知里确实提到，1998年10月1日到 2003年8月31日取得预售证的商品房项目的住宅专项维修资金，由开发商建设单位一次性按物业总投资的百分之二交存。

为什么有明文规定，开发商还能理直气壮的拒付维修资金?小区业委会成员王先生告诉记者，主要是因为当地住建局给开发商作出的责令其缴费的通知中，没有写明具体的缴存金额。

王先生：因为以前房子不好卖，江门市人民政府办公室专门出了一个文件，1998年至2003年8月份之前由开发商交，开发商就不肯交，我们就起诉到法院，法院说是由行政部门处理，就驳回我们的起诉，法院驳回的理由就是，2%不清晰，要有具体金额，交多钱要明确给开发商。

后来，业委会又起诉行政部门不作为，法院判决行政部门应向开发商作出责令其限期缴存具体数额的住宅专项维修资金的通知，但是当地住建局再发出的通知中还是没有写明缴存具体数额。案件也就此陷入死循环。

算清住宅维修资金应交数额究竟有多难?业委会告诉记者，江门市住建局给他们的回复是，无法计算出怡乐苑小区住宅专项维修资金的具体金额，主要是因为无法确定“物业总投资”的概念。

王先生：我们建议政府部门，每栋楼的开发总投资都有，一个小区里面有多少栋楼明确的，申请总建筑的时候，每一栋楼总投资额都很明确。但是整个小区的物业总投资额肯定远远超过这个，因为它有些辅助设施，我说你将所有建筑房屋的投资总额加起来，按2%先发通知，先交这部分的维修资金，剩下的，审查核实了之后再按2%交，他们就不肯做。因为我们查了是1亿8千万，我说你按2%交360万。他们老说物业总投资没办法算出来，没办法算出具体金额。他们肯定不想交，我们维权卡在这里，法院不受理我们的民事诉讼，一定要行政部门做出具体金额的通知出来之后，他不交我们才可以起诉，开发商睬都不睬你，你告不到他。

为什么不能起诉开发商?王先生的意思是，当地住建局向开发商作出责令其限期缴存具体数额的住宅专项维修资金的通知后，开发商逾期不履行的，投诉人才可向法院提起对开发商的民事诉讼。所以目前业主们没法起诉开发商，只能干着急。怡乐苑小区的维修基金到底该怎么交?记者拨通了江门市住建局住房维修资金中心的联系电话。

工作人员：是这样，2003年9月1号以后预售的，全部由业主来交;1998年到2003年这段时间的，如果当时业主和开发公司签合同约定由开发公司来交的，就可以找开发公司来交，如果没有约定，可能没有什么依据来追了。

记者：蓬江区怡乐苑这个小区的事，业主向您这儿反馈过吗?

工作人员：听说过。他们这个小区，好像是他们在追开发商来交吧，反正一直在打官司，因为具体的事我没有跟过。

这笔公共维修金到底该怎么交?要算清住宅维修资金应交数额究竟有多难?记者又辗转联系到当地住建局相关负责人，据他介绍，广东省江门市多个在 2003年8月前取得预售证的楼盘，都因缴存具体数额不明，而没有缴存维修基金。对于应缴存数额为何难算清的问题，对方没有明确答复，只是强调，这个问题属于历史遗留问题,具体情况较为复杂，很难解决。

公共维修金很难追回，电梯等公共设备急需维修怎么办?记者从小区物业那里了解到，目前电梯维修费只能由业主分摊，费用不多，业主们还愿意承担，但是物业担心很快小区墙体等公共部位可能也需要大修，到时小区可能会面临“没钱修”“没人管”的尴尬处境。

记者：现在电梯这些公共设备要修，这个费用谁出?

物业：这个费用要业主出，电梯如果坏了，我们有一个维保电梯的单位，那个单位提出来的维修方案，我就公告在业主公告栏那里。

记者：像电梯现在如果需要维修，需要多少费用?

物业：一般像换零件，小的都要几千块，如果大修要一万以上。目前来说，这几天的都要换，主机漏油，换下来其他的零件加起来每一台都要七千多。

记者：这些费用业主愿意出吗?

物业：目前来说，基本上都愿意付，不然他出入不方便，没办法。但是这个维修资金迟迟不下来，就不怎么好处理。

这笔数额不菲的修房钱，究竟该如何使用?没缴存修房钱的小区，将来房子坏了，需要维修怎么办?业主维权专家陈凤山以、北京中闻律师事务所律师李斌共同就今天的案例做出讨论及分析。

经济之声：通过记者的调查采访，没有告知具体金额成为了开发商拒缴维修专项基金的理由，也成为了业主维权的最大障碍。江门市怡乐苑小区的住宅专项维修资金的问题到底应该怎么解决，有没有办法可以解决?

陈凤山：我认为可以解决，有两个解决方式，一是政府主动作为，当然从现在这个角度来看，政府有点不作为或懒政。另外，业主们还是要通过诉讼的方式解决，找到可行的诉讼策略将这个问题解决掉。要利用当地的维修资金的制度，另外，通过政府信息公开，取得相应的政府所掌握的信息，比如在当地的维修资金制度当中，第33条写明，市区房地产行政主管部门要组织清缴工作，市区的财政规划、工商税务、城市综合管理和其他相关政府部门配合清缴。实际上现在业主们单独只找房管部门有可能还不够，要向其他的政府部门申请信息公开。

另外，住建部门在颁发售房许可证的时候，是不是要求开发商提供已投资总额的比例的书面证明文件，要去查询，包括开发商报税的时候，是不是要去报它的已投入的资金总额的情况，业主们都可以申请公开。此外，可以通过行政诉讼的方式将其他所有部门都列为共同被告，要求他们共同来提交自己所掌握的证据，这样可以确定总投资额的数值。

经济之声：微信平台上，“有眼则明”说，房屋维修资金在全国其实都是一笔糊涂帐，随着每年物价和人工费用的上长，以及建筑物损坏程度所需要的费用，当初交的基金的数额如同养老金一样，多年以后远远不够。作为业主，虽然买房的时候可能已经交过了，可是如遇到损坏维修不应该再出钱，但如果维修费需要的多，业主不肯再缴纳，而物业没钱，就只好拖着不修，这样算下来，其实吃亏的还是业主。从法律上来说，这笔钱到底应该怎么交，由谁来交，真正到动用这笔大钱的时候，谁说了算?

李斌：根据广东省物业管理条例，这个房子预售时间段，从1998到2003年的时间段，规定得很清楚，要由开发商一次性缴纳。但现在问题在于，物业总投资数额不确定，法院的判决实际上要有可执行性的，必须要有一个明确具体的数字，根据物业总投资额计算2%，当时开发商应该为这个楼盘所交的物业专项维修资金是多少才能够判决并且得到执行。

适才陈先生讲到，可以通过整个楼盘在建设过程中，向住建委等相关的政府的主管部门报批的时候，提供的相关数字进行核查。现在的问题在于，由于政府主管部门责令限期缴纳的通知没有明确数额，而法院也因为没有一个明确数额的请求没有办法来执行，陷入一个僵局。如果政府部门不能够主动的查询投资总额的多少，并计算出2%的具体金额，要求开发商补缴，业主可以考虑是不是直接通过民事诉讼的方式自己取得相关证据之后，提出一个数字来，通过审理来确定这个数字是不是就是条例所指的物业总投资额的2%，从而来判定开发商来补缴的数额。

如果这笔钱追剿成功，那应该归全体业主共有，如果公用的设施设备超过保修期之后，需要维修更新改造，首先按照物权法的规定，要实行“双三分之二”原则，也就意味着这个楼盘专有面积占建筑总面积三分之二以上的业主，而且占业主总人数三分之二以上，这样足够多的业主做出一个业主大会的决议后，业委会可以要求，包括物业公司会提出申请，业主大会通过之后，业委会才会去向建委部门报批，备案之后才可以动用这笔钱，这是事后怎么使用的问题。

经济之声：小区业委会提到这样一个办法，怡乐苑小区每幢楼房的总投资额在准建证上有一个明确的反映，所以业委会建议当地的住建可以按照怡乐苑小区全部楼房总投资额度的2%，计算出金额向开发商催缴这个数额，让开发商先缴存这一部分金额的维修资金，其他物业投资额待核实清楚以后再按照核实的投资额的2%缴存，这样的操作就可以避开物业总投资这样一个概念了，这个办法可行吗?

陈凤山：具体可不可行需要法院认定。但是这里面有一个概念不太一样，准建证上面的数额是预备投资额，它和最后的投资额不一样。如果拿这个数跟住建部门谈，住建部门很有可能会以这个理由拒绝。所以在制定一个维权策略的时候，要找能够把政府各种推诿理由打掉这样的维权策略，而不是我们认为有理的理由让政府去执行。就这个事来说，首先，业主委员要给所有有责任的政府部门发一封函，因为你的催缴如果最终导致小区维修资金没有清缴成功，要求政府负担连带责任，因为你有清缴之责。其次，每个政府部门所能掌握的，所能拥有的职责要清晰地界定清楚，然后告诉它不做就是失责。

经济之声：如果这笔钱真的能够要回来，这笔维修资金怎么样划转到业主委员会的账户上?

陈凤山：按照建设部和财政部2007年住宅专项资金维修管理办法，划转其实并不难，业主大会委托一个专管专户的银行，业委会通知住建部门，住建部门30日之内通知原来住建部门委托的专管银行把钱划到业主大会委托的专管银行账户里去，这个程序很简单。但实际上，各地的住建部门在自己的权限范围内之内设定了更复杂的程序。在现实当中，要划转维修资金，各地的方式不同，所以具体要看当地的具体规定。

经济之声：如果这笔钱要不回来，没有这笔维修基金，小区房子坏了，从法律上来说，业主应该怎么办?

李斌：首先，物业的保修期满了，共用设施设备出现了损坏，需要维修、更新或者改造，而又没有一个物业专项的维修资金，这个时候怎么办?如果大家都想用，那么各位小区的业主按照各自专有部分占总面积的百分比分摊维修费用，只有这样一个办法。

陈凤山：有的小区会采用把公共收益归集起来，作为维修资金的备用金。另外，政府部门或者法院加大二次归集的催缴力度，如果三分之二的业主真的同意进行二次归集，那么法院要去执行。