房产物业 如人饮水冷暖自知

12月29日，据经济之声《天天315》报道，“我要买房子，把冉冉跟我接来跟我住在一起，我要买一套两室一厅的房子，不要太偏，价格大概是80万，首付20%，就是16万。我们的存款加公积金总共是8万，剩下8万你负责问你爸妈借四万，我呢，我问我爸妈要两万……”曾经红极一时的电视剧《蜗居》中，男女主人公一波三折的买房奋斗史，道出了都市无房族的困惑，那就是：攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。对国人而言，买房，是成家立业的重要标志。可是对有些人来说，奋斗多年花费重金买了房子，并不意味着幸福生活的开始。相反，却是烦恼、纷争、困惑接踵而至。这一点，北京市民宋小姐深有体会。

宋小姐居住在北京万科假日风景小区，当初选择这里的房子看中的就是物业公司是万科。可是没有想到，从她搬到万科假日风景开始，房子一到雨季就漏水。就因为屋顶漏水，和万科物业纠缠了三年，至今都没有解决问题。今年夏天有一天晚上，屋顶的墙体因为常年浸水，突然脱落砸下。

宋小姐说：“当天晚上家里人都在呢，然后就听“咣”一声，特别大的一声响声，我们上楼一看，房顶上面一大片就掉下来了，当时差点砸着人。而且因为漏雨，也导致我二楼走廊的电灯线路就已经瘪了，但是他当时不承认，说跟水没关系，但后来线路是夹在两个房间中间的，因为两个房间都已经漏了，他才承认说可能是跟潮湿有关系。反正现在只能住一个卧室，另一个卧室我现在是不能住了，因为我就怕再往下掉会砸伤人。”

在宋小姐和万科物业协调时，万科物业的态度是，修缮问题，将尽量与业主达成共识，而业主提出的赔偿问题，万科方面不能接受。时至今日，宋小姐的问题依然悬而未决。

看来，知名的开发商和知名的房地产项目，并不能完全与房屋的高质量划等号。现在很多产品都爱打“高科技”“智能化”的旗号，同样不能和真正的高科技、智能化同日而语。眼下一些开发商以“高科技楼房”的噱头吸引购买者，号称“恒温、恒湿、恒氧”，可是住进去的人们没有感到更舒适、便利，反倒有一种被“高科技”折磨的感觉。

南京朗诗地产有限公司开发的朗诗绿色街区项目，是一个主打高科技概念的楼盘，最吸引人的莫过于“恒温、恒湿、恒氧”。2012年，几百户业主收房入住，本来应该迎来的是乔迁新居之喜，没想到却是麻烦一个接一个。说起这事，业主何先生气不打一处来：“小区是2012年交付的，小区一共由25栋18层的住宅和部分商业用房组成。从2012年交付开始，我们就陆陆续续发现了外墙渗水和卫生间渗水的问题，所有25栋高层的楼栋一直在渗水、在维修。涉及到住户有几百户，从2012年到现在一直在修，反反复复的修。”

开发商说，过了五年保质期质保期，再出问题就要业主自己出钱维修了。何先生一算，五年期限将至，如果以后再出现外墙渗水之类的事情，需要业主自己出钱维修，就非常焦虑。

买了房子之后，少不了装修。有句话说，恨一个人就让他去装修房子吧。相信有过装修经历的不少消费者，都有一种五味杂陈的感受。因为担心装修过程中遇到各种麻烦，各种烦恼，很多消费者干脆购买精装修的房子。可是，买了精装修的房子，就省心了吗?

云南曲靖的严女士花了76万元，在当地购买了一套碧桂园的精装修房，当初销售经理承诺，除了壁纸需要自己贴以外，其他部分的交房标准与样板房是一致的，而且双方通过合同的形式把这些内容确定了下来。但是当严女士去现场查看的时候，却发现了不少问题。

严女士：“当初签合同的时候我特别注意，买房的时候我也特别咨询了一下，说是用的是惠达洁具，然后签合同的时候，我特别提出来洁具的品牌，然后销售经理就指出来，指出来在中间有一页上面就有用的洁具品牌，然后打了一条横线，用手写上，那条横线上面写的是惠达，然后还让我在上面按了一个手印。当时签完以后，他就说，我们要拿回公司去盖章。因为我是贷款买，总共签了5份，签完、按完之后他拿回去，十多天大概20天左右，我当时急着去取住房公积金，然后我就催着他把合同给我，拿到合同以后我就去办贷款，办贷款、取公积金然后就没有注意。那是去年7月份的事，到今年房子已经盖好了，正在内部装修，我进去看了一下，发现用的不是惠达洁具，是用的新泰和，我从来都没听说过这个品牌。”

如果合同中明确规定了样板间的标准，就应该按照样板间的标准执行。而样板间中对于设施设备、材质、规格型号等部分如果已经很明确告知购房人了，那这就应该属于合同的一部分，必须严格执行。可是，有的开发商店大欺客，就是不拿业主权益当回事，留给业主的是无尽的烦恼。

据中国消费者协会调查，房屋类投诉主要集中在几个方面：一是房屋质量问题。主要有漏水、渗水问题，外墙面脱落，以及墙壁裂痕、空调布局不合理等。二是交易合同纠纷。主要是合同附加条款、期房和现房不相符、周边环境不一样、配套不完善、交房延误、有关定金的纠纷等。三是房屋面积欺诈。主要是实际面积和交付面积存在较大误差、交易双方对政策法规理解有偏差等。四是物业服务纠纷。主要是遇到房屋质量问题后，确定责任主体时，物业与开发商之间的扯皮现象比较多。以上种种问题常年存在，解决起来耗力费时，导致消费者有了房产却不能安居乐业。

新年即将到来，关于房产物业，消费者也有话要说：

消费者：“商品房就是贵。”

消费者：“就是这个房产证拿不到，因为他那个时候不知道有什么问题，抵押贷款的时候，他那个房产证是压押在银行的，就是我们那一批是，不知道是为什么，到现在都没有。”

消费者：“商品房最大的问题太贵了。”

消费者：“精装房会考虑的，因为就是说不用你装修能省好多地儿;再一个对环境的迫害，拆了装装了拆，资源也很浪费。”

消费者：“满意就是确确实实负起责任来，大家都心情舒畅。”

“各安其居而乐其业”，《汉书·货殖列传》中的这句话，至今依旧是国人梦想的生动诠释。“民惟邦本，本固邦宁”，中国梦的实现与国人住有所居的梦想密不可分。购房置业人生大事，如人饮水冷暖自知。我们知道筑梦路上不会一帆风顺，只期待买房人能早日告别这些老大难问题，实现安居乐业梦。

北京市律师协会、消费者权益法律专业委员会主任芦云女士以及北京市同诺律师事务所胡晓律师共同就今天的话题进行分析点评。

经济之声：无论是租房还是买房，无论是跟物业还是跟邻里之间，大家都对房子既爱又恨。从切身感受上来说，房子的问题主要表现在哪些方面?

芦云：房子的事对老百姓而言确实是件大事。无论是居住用的一手房、二手房，或是商住两用形式的房子，实际问题在于比如在预售中，预订协议出现问题、房屋买卖合同出现问题、在房产租赁中出现问题、物业纠纷，还有一些二手房买卖涉及到的中介合同问题，一些地区政策性房屋，像经济适用房、两限房等产生的纠纷等。

胡晓：房子的产权问题、合同纠纷，以及公共设施维修方面的问题比较多。

经济之声：在今天的第一个案例当中，万科方面对于业主房子的墙体墙皮掉下来差点砸到人的回应是，可以管修缮，但没有赔付，而业主的诉求是希望不仅修缮，而且有赔付，哪一个诉求更加符合相关法律的规定，更应该得到法律的支持?

芦云：首先从修缮来讲，不管房屋没有超过保质期，维修基金的使用责任都在于开发商和物业公司。我们的维修保证金已经缴过，如果这个房子的主体结构，墙体发生了大面积的脱落，肯定是要开发商和物业公司进行相应的修缮。第二，谈及赔付，因为业主提到，墙皮脱落实际没有造成人员的伤害，假设这个墙体脱落砸伤了人，造成了财产损害，按照《侵权责任法》，这应当由物业公司或者开发商承担责任。

胡晓：房屋质量有问题，这是开发商的责任。这个案例里，万科物业的答复也没有太大问题，从日常的基本情况来看，要业务对你进行赔付，除非证明物业存在过错，否则如果是房屋质量，确实是质量问题，找开发商进行维权。

经济之声：在今天的第二个案例当中我们提到了一个高科技住宅。其实因为这个住宅的科技含量很高，所以很多消费者对这样的住宅趋之若鹜，但实际上因为高科技的技术还不够成熟，所以这样的房子可能更容易出现一些质量问题。就今天的这个房子来说，2012年入住开始到2016年住了四年时间，一直在不停地修。而开发商提到，五年是房屋的质量保证期，过了五年如果这个房子再坏，就由业主们自己出钱进行修缮，这样的说法是否能够站得住脚，如果这个房屋的质量确实有问题，是不是就不应该要受五年质保期的限制?

芦云：高科技房和现在所出现的环保房确实是一个潮流，它确实对生活有很大便利。但实践中，他们宣传跟实际往往不符，或者入住之后远远达不到当时宣传的标准。我认为，无论你怎样宣传高科技喝环保，房子要保障居民所居住的最基本的生活要求，如果出现质量问题，你必须应当按照国家的相关标准去执行。另外，针对于高科技房和环保房，希望国家对这样一个领域或者特别这样一个发展趋势有一些强制性的标准要求和规定。

胡晓：芦云律师所说的是什么情况下可以说你自己是高科技，这是第一点。我们经常说房屋的质保期是五年，但仔细看一下法律规定，比如建设工程质量条例，主体结构五年，和其他一些东西都不一样，有一些东西可能是三年，比如灯具等这些比较小件的东西甚至可能是6个月。所以在拿到合同以及住宅质量保证书的时候，要去看一下我们关心的这些东西的质保期到底是多长时间。第二，还是要明确一个概念，这五年之内，这个问题已经出现，但你没修好，不能说在第一年我发现你这儿有问题，修了四年都没有修好，到了第五年以后你就不管了。我觉得要区别对待，建议业主能够积极维权，如果第一年发生，第二年还没有修好，那我们就要去谈赔偿，谈彻底解决这个问题应该用什么方法来去处理。另外，我个人倾向认为，在质保期内已经发现的问题应该给业主解决了，不能因为质保期到了就不管了。

经济之声：第三个案例所触及到的问题是精装修的房子，材质的品牌我们怎么样来界定?在案例当中，业主和开发商有一个约定，是一定指定要什么牌子的洁具，并且在这个牌子上面还签了字，摁了手印，可是最终发现这个洁具还是被换了品牌，被换了一个根本就不知名的品牌。这样一个情况，如果这个品牌已经签到了合同里，是不是必须要执行，如果开发商没有执行，消费者是不是可以要求一定数额的赔偿?

胡晓：如果业主对某个品牌特别关注，我认为确实应该将它明确约定到合同里。约定到合同里以后，开发者使用了其他品牌，就要看我们有没有约定违约责任，如果没有约定违约责任，要主张赔偿要求，在法律上需要向法庭证明受到了损失，这个损失是什么，比如差价损失可以要求。但如果开发商用了一个同档次差不多的，市场价也比较合理的，我们证明损失就很困难。

经济之声：在我们国内，业主、开发商、物业之间的矛盾似乎就是一个无解的死结，大家都在重重的矛盾当中相互折磨，可是在国外好像很难能看到这样的一种状态的出现，很多国外的房子其实就是精装修，没有人觉得这个质量有问题，或者说国外的房子物业其实都是做得很好，租房子也没有跟房东或者中介等弄得乱七八糟的关系，这个区别到底在哪儿?这个问题到底是有解还是无解?

芦云：我认为这个问题是有解的。我们国家的土地性质决定了房产的性质跟国外不一样。另外，现在国人对于房产的关注度非常高。开发商物业和业主的矛盾问题是可以解决的，《物权法》有明确规定，在我们实际的购买、居住和服务这样一个关系定位上，特别是现在一些大型的物业公司，他们的关系也在转变，原来他们是巧立名目、变向收费，没有服务意识，而现在很多物业公司也转变了观念，以服务作为一种理念来给物业给小区提供一种方便。同时，业主也要及时拿起自己的权利武器，可以成立业主管理委员会，对于物业提供服务差的要提前将弹劾掉;开发商有问题的，业主们也要积极进行维权，所以这是一件需要共同促进的事情，只有各方共同努力才能真正达到安居乐业的目的。