北京一小区住宅停车场变公共停车场 业主质疑程序不合法

【导读】北京房山区天骄俊园小区，小区内停车场莫名变为经营性公共停车场，消防通道及部分公共用地也被划成车位，业主们交了钱，爱车却无处安放。业主在维权过程中，惊讶发现物业已悄悄更名三次，停车场也被外包。《天天315》本期聚焦：住宅停车场怎么就变成了公共停车场?

据报道，北京天骄俊园小区，小区内停车场莫名变为经营性公共停车场，还引进停车公司管理停车收费。业主们质疑程序不合法，物业则称有合法手续，却不出示相关文件。物业公司的做法疑点重重，业主的权益谁来保障?

物业的做法存在哪些疑点?现在我们就一起来了解一下北京天骄俊园小区的业主们在维权过程中，了解到的一些情况。

大部分业主是在2009年入住的北京房山区天骄俊园小区，从2009年到2015年12月份，小区内，地上停车场一直都没收取过停车费，业主们每年只需按时缴纳物业费即可。

2015年12月中旬，小区内突然贴出一张停车收费通知，业主们惊讶发现，小区内停车场竟莫名变成了经营性公共停车场，紧接着，就有业主发现，停车公司在改造大门，要将消防通道改成出入口，还将部分公共用地划成车位。

业主：我们这个小区属于房山区天骄俊园小区，这个小区是2008年年底办理的交接，业主基本上是从2009年开始入住，业务是叫北京大沛物业管理有限公司。这个物业在我们的前期服务合同里面，写的是前期的，就是说由开发商来指定的，发票物业也属于房地产开发商下属的一个企业，按照前期的服务合同应该是2年。2010年的一个冬天，也是11月份，当时大沛物业的这个负责人要来收费，但是因为它的一些手续或者一些相关的配套没有到位，也产生了一个矛盾。当时咱们房山区的一个区长出来解决，说是暂时停止收费，等到相关的协商或者与公示相关的证件通过以后再采取收费，这是2011年以前的事。今年应该是在12月13号，它们突然就张贴了一个北京(齐鲁)停车管理有限公司的一个通知，说为了规范秩序要开始收费。完了我当时去问他们，我说你们这个是物业的吗?他说不是，后来我问物业，物业说他们是车管所的。后来我找到这个(齐鲁)停车管理公司，他们就说他们已经接手这个了，他们是合理合法的，然后他们就划线。他们的业务性体现的很差劲，他们竟然要把我们的北门的消防通道打开，把我们正常出入的门堵死，让我们从消防通道进出，完了还把车位改划了，很不合理。它一开始还贴了一个时间，说什么时候开始收费。我们以为它这一段时间会公示或者说跟业主来商谈，就没有，当时我们有些人就开始质疑这个事情。

业主们担心日后停车难、停车贵，便开始维权，在维权过程中，业主们不仅发现停车场被外包，还发现物业已经悄悄更名三次，业主们因此开始质疑相关程序不合法。在让停车公司出具相关手续的过程中，有业主代表，遭到恐吓威胁，这一事件激怒了业主们，双方发生冲突后，物业公司又贴出通知说，由物业来收取临时停车费。

业主：后来发生这个事情以后，马上就变成了中昂物业有限公司要收费，说是要收临时停车费。后来我们就问我们有180个车位，实际上我们这个小区的业主大概有几百辆车，300、400辆车，说你怎么停。他说他的意思就是要装地锁，说没有车位了最后怎么进呢?他们说交钱以后在不妨碍交通的前提下随便停，所以我们用经济来调节。这实际上无助于我们解决实际停车的问题。从昨天早上7点半一直到昨天晚上9点半、10点半，我们有一组的维权行动，大概有30、50辆把这个口堵死了，当然我们主路没有去堵，没有违法，后来就惊动了个别部门，而且我们之前也经过了信访了，给他们区证办、住建委，也一直在打12345，所以说比较关注。我们就积极来谈这个事，我们的诉求基本上就这两条，第一条把停车位外包给中昂停车管理公司，我们不认可，我们对这个外包的合法性也有质疑。然后不管是转包也好，还是委托收费也好，按照新的发改委文件，包括咱们区的发改委文件，这都没有经过我们半数业主的同意。

接到投诉后，记者展开调查。在业主提供的前期物业合同，停车收费通知等图片资料中，记者注意到这样一些内容，业主持有的前期物业服务合同上清楚的写着甲方是“北京大沛物业管理公司”，后来续签的物业合同中，甲方也是“北京大沛物业管理公司”。据业主介绍，这份前期物业服务合同一直延用至今。也就是说物业公司名称变更多次，业主们都不知情，物业公司也再没有和业主重新签订物业合同。

记者注意到，业主们提供的证据中，还有一份2010年的机动车停车收费标准核准表，这表是2010年9月经过审核的，当时物业公司名称已经变为北京远景方舟物业，但据业主介绍，当时是因为小区内地上停车场产权不明晰，所以从2010年到2015年，物业公司一直没有收取停车费，但当时不知物业公司名字已经更换。

由此可见，物业公司是在2010时将公司名变更为北京远景方舟物业，法人代表也变为他人，因为和前期物业合同上的法人代表已不是同一人。

停车收费通知的照片上显示，现在要收费的是中昂物业，据业主们介绍，也是看到通知后才知道物业又更名了，而且中昂物业的法人代表又换成他人。

物业公司名称和法人同时更换，业主们因此还质疑，到底是更名了还是换了一家物业公司。记者在工商局网站上查找变更信息时，发现确实存在可疑之处，“北京大沛物业管理公司”的注册信息不存在，只能查找到中昂物业更名前为北京远景方舟物业，法人也更换多次。搜索前期物业合同上显示的北京大沛物业法人名字后，查询不到大沛物业的任何信息。北京大沛物业是否真实存在过?北京远景方舟物业、中昂物业和北京大沛物业到底是什么关系?

现在中昂物业突然要收取停车费，是因为产权已经明晰了吗?小区内地上停车场所有权到底归谁?小区内停车场怎么就变成了经营性公共停车场，相关程序是否合法?小区内消防通道及部分公共用地是不是也被划成了车位，还改造了大门?为核实清楚以上问题，记者拨通了中昂物业负责处理投诉的相关人员的联系电话，拨通后，对方回复她是刚就职不久的普通员工，对公司情况不太了解。

记者：我想问一下，现在这个小区内的车位所有权是归谁所有?是属于开发商还是属于业主?

物业员工：属于开发商吧。

记者：停车场外包之前，它就已经办理下来经营性公共停车场的这个证书了?

物业员工：一直有经营执照，然后营业执照也有，然后这个营业执照发改委都是批准的，就一直没收钱，前两天那个工商局跟那个消防局来的人都是拍了照走了。

记者：这些人进入小区以后是把消防通道和部分的公共用地也划成了车位，还改造了大门是吗?

物业员工：没有，没有堵消防通道，没有划消防通道。

记者：那他有没有占用公共用地?

物业员工：没有，就是一直说规划，但是一直没有划出多少，就是说收费也还没正式实施。

记者：这个公司的名字是已经换了三次了是吧?

物业员工：是，它是换了3次了，然后再往上我就不知道了，因为我在这儿总共干了没多长时间。

记者：北京大沛物业管理公司，那这家公司和现在这家公司是什么关系?。

物业员工：具体什么，我也不清楚，因为我来了以后它就变成现在这个中昂公司了。

记者：它这个小区内的停车场外包之前有没有征求业主的同意?

物业员工：开始之前贴过通知。

记者：公示前你们有没有和业主协商一下或者是征求一下业主的意见?

物业员工：没有。

记者：为什么2014年前一直没有收停车费，然后2014年后突然要收停车费呢?

物业员工：我2015年才来，我总共才来了几个月。

为核实清楚相关问题，记者又辗转找到，北京远景方舟物业和中昂物业的法人代表刘先生的联系方式。刘先生答复不方便接受采访。

关于现在突然要收取停车费的原因，业主们介绍，物业公司负责人也就是法人代表刘先生在2015年12月31号和他们沟通时，只提到是为了规范小区停车秩序，避而不谈小区内停车场的产权问题。另外还提到，小区内停车场变为经营性公共停车场手续合法，但不出示相关文件。业主们提供了一段录音证据。

物业负责人：从2009年到现在，5、6年的时间，当时我们车辆是什么情况，现在我们的老员工还在，长期停车也就在70、80辆左右，那个时候汽车不超过100辆，大伙停的非常宽松，但是到了2013年，我们小区的车辆就到了什么程度呢?因为我们是2012年来的公司，在2013年统计的时候已经到了250，260辆左右，但是仍然不是一个多大的问题。但是时至今日，通过半个月的调查，在高峰期，车辆应该有300辆到330辆，我们小区的停车规划这一块，院内也就是300多个，那也就是说严重失衡，这必然导致我们小区的停车位内、楼门口、消防通道内，包括我们唯一的进出口的大门都几乎动不了。在这个过程中，确实是发生了几个问题，更触动了我的想法。有关部门的文件下来了，说是有消防部门来过，确实来不了，就是给开罚单，物业公司想要成立这个停车场，并且要管起这个停车场，我们的本意是这个。同时我们也想着为小区后续的管理，尤其是规划性的管理奠定基础。这么多年下来，这个小区的管理水平迟迟上不来，我们也拿点基础措施来，我不想小区乱，因为这个小区是我们建设的，是我们地产公司建设的。

关于这一话题，经济之声特约评论员邱宝昌和北京潮阳律师事务所律师郑传锴进行了相关分析与解读。

经济之声：小区内停车场突然就变成了经营性公共停车场，还外包给停车公司管理停车收费。两位认为，目前从记者调查采访的情况来看，物业的做法存在哪些不合理不合法之处?

郑传锴：首先，它允许外部车辆停放跟它办理成公共停车场还是有一定差距的，公共停车场实际上是允许全部社会车辆来进行停放，但是实际上小区的公共用地实际上是小区业主共有的，如果要进行使用，是需要经过全体小区业主同意的。它是否通过了合法审批程序从而获得公共停车场的经营性质?我个人认为可能在报批手续上还是有一定的问题。

邱宝昌：首先，它要合法，合法指的就是它的公共停车场的小区要依法办理。第二，我认为有条件的小区对外开放停车场是合理的，但是需要经过业主的同意。它首先要满足小区里业主的停车需求，如过小区的停车问题都得不到解决，还要对外去经营，那就本末倒置了。

郑传锴：物业收费前最先告知应该是，一直没有缴纳停车费，而且产权一直不明晰，但是为什么经过了这一段时间，这个所谓的停车场变成了一个社会公共停车场?最关键的还是车位的产权是否明晰的问题。

经济之声：现在该小区的车位已经很拥挤了，我们业主的权益如何得到保障呢?

邱宝昌：我认为对停车进行秩序上的有效管理，所有的业主都会认同，因为它有一个很好的秩序，进出的方便，安全等等，但是产权不明晰，消费者肯定不知道，我认为建设单位他心知肚明，这个停车位是地下的，人防工程它是业主分摊的区域，他是地上的这个共用地，他是侵占的绿化用地，我想建设单位比消费者清楚的多，因为你在申报这个建设的时候这些东西都需要明确的，所以说产权不明，他只是一个借口，我相信相关部门会了解，如果说稀里糊涂没有经过这种报批程序把集体用地改为一个公共的停车用地，擅自改变建设那是违法的。他物业所谓的糊涂就是让消费者不明确，他就可以在这里去建停车场，去收费，搞经营，去牟利了，这个我们要建的话就是重大事项要经过业主表决的，不是物业公司的权利，物业公司是没有这个权利在小区，在业主所居住的小区里面去任意的建房，任意的建一个公共设施，如果是服务于全体而业主委员会又没有成立，它为全体业主利益服务的，我觉得这个是可以的，但是事先必须要明示要做很多的工作，你首先要满足我们业主，这种物权法规定很清楚，物业管理条例，包括北京市的物业管理办法，都很明确的，你的定位是要满足业主的需求，要对业主提供服务，而不是在收取了业主利益，为了收取高额的费用向业主之外的第三方提供服务，这样我认为它和我们的物权法，和我们物业管理条例以及北京市的管理办法是相冲突。

经济之声：业主们现在最关心的问题还有，业主质疑说相关程序不合法，但是业主说我都有手续的，程序肯定是合法的，但是他又不像我们的业主来出示相关的合法证明，同时按北京市物业管理条例，重大事项是不是应该征得业主同意，没征求业主意见就外包就划地收费。物业的这些做法是否违法?

郑传锴：业主的质疑是有法律支持的。如果没有成立业主委员会，先期物业有可能拿着一些合法的手续去办理这个事项，目前最重要的是两个问题，一个是产权是否明晰。第二个是报批手续是否合法。如果这两个问题物业公司不向业主进行公示，业主还可以向相应的主管行政部门申请政府信息公开。