新老物业交接不畅致电梯故障频发 危害小区业主安全

【导读】小区电梯问题频出，危及1000多户家庭出行安全“突然制停、还有一些坠落、还有一些电梯门无法关闭，还有一些漏水，还有一些按键失灵等等这些现象，危害到了整个小区业主的安全”。老物业与新物业交接不畅，小区管理难以完善“这个小区是比较乱，现在电梯的身份证明还没过户呢”。本期《天天315》聚焦：愁人的物业管理。

据报道，小区物业服务不到位往往是业主头疼的问题，而老物业与新物业公司交接不到位，服务更是无法正常开展，不仅带来很多麻烦还可能危机住户们的生命财产安全。

北京的周先生是北京朝阳区东柏街10号时代国际嘉园的业主，他向《天天315》节目组反映，最近这个小区的电梯安全已经危害到全体1000多户家庭。

周先生：从6月份开始整个小区的24部电梯开始不断的出现问题，一些突然自停，还有一些发生坠落，然后坠落到几层就突然停住，一些电梯门无法关闭，还有一些漏水、按键失灵等现象，危害了整个小区业主的安全。我们2号楼3单元尤其严重，去年两部电梯停运一个月之久，所有人都需要爬楼，我们这个楼层最高是21层。当时这个电梯就是由于部件什么的原因，也没有检修也没有人员负责。小区大概有几十户到街道去上访，这样才帮我们把电梯进行了重新检修，就这样大概停了一个多月。这是之前发生的事件。从今年开始，就又不断有各种各样的事件发生，像刚才说的一些电梯安全的问题。2号楼3单元这个电梯从前天开始那个门无法关闭，最后就停运一台，另外一台单独运作，也出现了一些急停的现象。从昨天开始的话，这两部电梯都已经停运了。

周先生分析，电梯问题频出的原因是维护不到位，而问题的根源在于小区新老物业的交接不畅：

周先生：这里面最根本的问题就是原物业公司没有很好的交接，并且现在也没有人查，就造成了整个物业管理是分割的。比如说热水出现问题，也要联系一些原物业负责人，但是原物业公司恒信嘉业物业公司现在在朝阳区没有任何的物业，他们的物业管理资格早就被注销了，但他们现在强行滞留，霸占了整个物业管理，所以说他们是一个根源的问题。

记者随后也向这个小区的业主委员会委员许先生了解了相关情况。

许先生：小区电梯这个事情要从去年说起，去年7月份8月份小区电梯年检的时候，原来的物业公司是恒信嘉业，我们称它为老物业，它到期了以后，业委会选定了新的长城物业进入，这个老的恒信嘉业他不退出，导致电梯年检时间就过了。我们通知了技术监督局，说如果过期了不能保障安全的情况下就停运。后来街道办事处出面，恒信嘉业就离开了我们小区，但是他把地下车库、地下的几层还留在，还不完全撤离。在去年长城物业进驻之后，到今年7、8月份又到年检的时候了，交接的过程中老物业一直没有把电梯过户到新物业，所以导致今年又发生了问题，新物业就没法去年检。我们又协调了街道办事处的领导还有居委会的人，在居委会开会，恒信嘉业同意出具一些文件，把东西过户到长城物业。

据许先生介绍，除了电梯，小区还存在其他问题。

许先生：老物业最初在2000年我们小区入住的时候，是原开发商指定的物业公司，这个物业公司最初来的时候的确是想做好，但是随着小区管理的时间越来越长，很多外墙砖掉裂之后，又加上他们的管理不到位，很多居民的物业费上交也不是那么积极，然后恒信嘉业把B2、B3的地下停车场在违反法律的前提下，给广大居民用了一个40年的长期使用权的合同，相当于说车位卖给大家，其实卖了40年使用权。卖了使用权之后，他把物业费的缴纳跟车位费的管理合在一起了。这样如果他拿不到物业费的情况下，他又不想把这个小区移交给新的物业。在原来的物业合同里面，跟小区就是一个大物业合同，里面标明了如果成立业委会，在聘用新的物业之后它的物业服务合同自动失效。但是有些物业费它收不上来，所以它就不想放弃这个小区的服务。所以就拖了一年，长城进不来，它也不走。这一年期间，很多居民认为你没有理由来收我的物业费，所以大部分居民不想交这个物业费，他们说我们可以交给长城，让长城来管理我们小区，但是物业认为说我已经给你服务了，虽然没有合同，你也必须把物业费交给我。在这上面大家的意见分歧非常大。这样他就把车库的管理费跟物业费合在一起了，你不交物业费，地库也不让你用，你办了这个，所以导致前一段时间有些交了十几万车位费的人，出不来就把车停在了出口，进不去的停在了入口，当天晚上也发生了堵车库的事件。

许先生表示，业主们都希望能把小区的物业管理权交给一家公司，这样便于管理：

许先生：因为地下车库这样分开管理，其实新的长城物业来以后，我们业主希望统一管理权，车库的归属权是老的开发商没有关系，但是地下现在的消防、监控两方面检修上，老物业不让你去管理。这样存在隐患非常大，一旦地下室失火或者出现什么情况，这个危险太大了。街道还是希望有一个统一物业来管理，但是这个事情一直没有办法解决，我们也正在联系相关的律师，走法途径来解决这个问题。

据业主介绍，2013年小区全体业主投票已经决定将物业公司更换为长城物业，然而原物业公司拒绝交接，经业委会、街道多方努力，一直到2014年8月才完成部分地面物业的交接。按道理说，电梯的维护年检都应该是新物业公司去办理，为什么电梯问题到现在还不能解决呢?记者联系上了长城物业的王经理：

王经理：电梯什么问题呢?其实电梯就是谁都找不着人。找不着开发商，找老物业留守人员他不负责任。你跟他一说，他说你别找我，你让业委会找我。所以当时我就一直没走顺这条路。最后没辙了我就找到质监局，8月份电梯年检都到期了，我不能停啊。7月份的时候我就跟政府说了，他们说不能停，说我们给你协调。上个礼拜五，开发商来了，开发商的律师来了，来了以后据他们留守人员讲，说电梯过户需要盖章，应该由业委会来让我们盖章，不应该是你们公司。因为我认为就是说电梯是咱们两家交接过户，那我就直接找你就完了，弄明白了以后，业委会给开了个证明，完了我们又去找他们，最后说给盖章，盖回来我们就可以去办手续。

据王经理介绍，电梯身份证明的原件现在下落不明，所以无法年检：

王经理：现在这个情况，有些事你不好说是谁的责任。你说是开发商的责任，人家给你了。你说是咱们接收的责任，它电梯他说给咱们了，咱们根本就没收到那个原版证件。业委会跟他有交接，可是业委会没给我们，那我们不能说业委会弄丢了，绝对不会，就是没给。中国这事吧，事套事。

王经理说，电梯身份证明的办理过程也遇到不少麻烦：

王经理：因为我想电梯过户，我直接找你，你给我盖章，我拿去过户，是咱两家的事。最后没辙了，我说8月份过了我停梯子、闹事，你们开发商也倒霉。

现在需要过户完成后，才能进行电梯年检。

王经理：现在电梯的身份证明还没过户呢，盖完章之后就去先到质监局去办电梯的身份证，就说丢失了重新补办，有他们公司出的那个章，完了安检部门给我的这个表，它们给盖上章。盖完章之后，就去领那个(身份证明)。弄完以后下一步就是过户，过户完了才能验批。

对于小区业主与原物业存在的一些矛盾，王经理认为，业主也有做得不足之处：

王经理：这个小区是比较乱，说句实话，咱们有些业主做事可能也是比较激进，所以弄到两边矛盾比较大。

记者试图通过业委会委员联系上原物业公司，原物业公司的法律代表反馈，表示不愿意接受采访。

.经济之声特约评论员张立栋以及中国消费者协会律师团胡钢律师参与了评论。

经济之声：现在电梯已经停用了，但是新物业也有很多的苦衷，给住户带来了很多的麻烦。那出现了这样的问题到底由谁来负责?

张立栋：从消费者的角度来说，这个事情当然是由现在的物业公司付主要责任。因为物业费是交给你的，那就形成了和消费者的事实的服务关系。如果说是因为原来的公司故意设置障碍造成了电梯无法年检，那么原来公司应当付一个连带责任。至于说交接不清的问题，应该是两家公司在责权的交接过程中没有划清，消费者不应该成为纠纷的受害者。一个建议就是现在的物业公司，如果说未来出现一个大的事故，你一定是一个责任主体，你想不承担更多的法律责任，那么现在应该积极维权，第一时间把原物业公司该有的手续拿过来。

经济之声：电梯都有一个身份证明，如果你拿不到原件，好像不能够对这部电梯来主张权利、进行维修或者年检等操作。这个身份证明这么重要吗?

胡钢：按照2013年制定的特种设备安全法的规定，电梯、锅炉等对人身或者财产安全有较大危险性的特种设备，我们国家的法律要求对它的生产、经营、使用实施分类的全过程的安全监督管理，整个的管理是非常严格的。仅仅就电梯来说，它出厂的时候应该随附相关的符合技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装使用维护保养说明、监督检验证明等技术资料和文件，而且还要在电梯吊箱里面能看到这个产品的名牌、安全警示和说明。如果说是已经安装、改造、维修竣工以后，相关的施工单位还要把这些基础资料和文件移交给使用单位，并且都应该存入到特种设备的安全技术档案。有了这一系列的东西以后，使用单位在电梯投入使用前三天，要到安监部门进行办理使用登记，取得使用登记证书，这个使用登记证书就是节目中所提到的所谓的身份证。这个使用证书的整个一系列的管理的目的，就是希望包括电梯在内的特种设备从生产到使用全环节全过程的安全性能够得到有效的管控。

经济之声：按理说，有这个身份证明是确保这个电梯安全的一个很重要的基础，但是现在的这个身份证明又成为一道阻碍了，怎么理解呢?比如说新的物业公司就以没有身份证明为由拖延，那么对于业主来说现在有什么好的办法能够促进这个事情尽快的解决。

胡钢：根据2007年修订的物业管理条例规定，没有移交有关资料的，由房管部门责令限期改正，逾期还不移交的，对建筑单位、物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。同时依据2009年制定的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，明确规定了如果是物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同规定的，或者是违法的，业主或者相关的业委会可以要求物业服务企业承担履行补救措施，特别是赔偿损失的违约责任。因为物业或者是房屋纠纷具有相当的专业性，所以建议我们的业主选定在物业管理、物业服务方面具有经验的合格的律师来彻底的解决这个纠纷。

经济之声：这个小区还不止是电梯的问题，还有地库、消防等等各种问题，原物业因为与业主有矛盾，不愿意退出，有部分物业费收不上来。现在僵持着。这个问题应该如何解决?

张立栋：我们知道物业公司运行的主要收入来源就是物业费，所以说业主如果不交钱的话，物业就会降低它的服务标准，最后造成一个恶性循环，我们在很多小区中都能看到类似的情况。现在如果说业主认为这个物业公司提供的服务不够标准，或者说没有达到他的预期，那么就不交了。我觉得完全不交也是有问题的，因为这个公司运行主要的收入是这个，你不交的话只能是恶性循环，双方都没有一个很好的解决方法。我认为双方可以坐下来协商，原来的物业公司应该拿出你服务的成本，哪些做到了，哪些没有做到。实际上物业公司提供的服务都是非常量化的，有细节的项目，如果你能拿出来这样的一些项目，你确实做到了，我认为业主也应该相对的拿出诚意，双方各退一步，我相信这个拖欠的问题就能够得到很好的解决。

胡钢：这个案件虽然是一个个案，但确实是有一定的普遍性。这个案例从法律上来说涉及多部法，比如物权法、特种设备安全法、消防法等等。实际上最核心的就是如果你给别人提供了相关的服务，那么对方接受了服务就应该付费，这个是没有问题的。最高人民法院的相关司法解释也是明文规定，如果物业服务企业提供了服务，并且经过了书面的追缴，在这种情况下，业主就应当支付相关的物业费。但同时也明文的规定，如果是物业服务企业没有取得相关的资质，或者说它的服务明显的违背了法律法规，或者说相关的物业服务合同约定违规收费，我们的业主是可以不交的。事实上前期物业服务企业和后期物业服务企业中间交接不畅，应该及时的查明原因，明确责任方。因为明确责任方，有损害就应该有赔偿，不论是谁造成的损害，我们应当及时的采取措施来查清责任方，把事情尽快解决掉，不然电梯吞人的事件恐怕还会出现。用钱能解决的问题都不是特别大的问题，而和生命健康有关的问题是天大的事情，所以无论是前期的还是现在的物业服务企业，还是我们的业主，包括相关的行政管理部门、居委会等等应当及时的拿出诚意和有力的措施，快速的解决这个问题。

经济之声：物业费到底该不该交，从目前的情况来看，是不是也只有通过诉讼来解决?那谁来当裁判?

胡钢：诉讼是是解决问题的一种方式，但是双方的这种无论是调解也好，和解也好，实际上有时候效率会比较高，同时诉讼过程中人民法院也要进行调解。因为我们目标是快速的解决纠纷，现在眼前最大的挑战是电梯不能运营，如果运营可能是违规，可能造成生命健康的重大损害，这个是要命的。所以各方面都应该拿出诚意和能力来，尽快地解决这个问题。我们的相关主管部门也不应该仅仅是审批了事，应该加强事中和事后的监管，解决问题，促进我们的社会繁荣和和谐。

经济之声：我们也注意到新物业公司的经理说，物业公司与业主之间存在的矛盾跟业主的态度也有一定的关系，说有一些业主的行为有一些过激。

张立栋：确实，如果物业公司服务不好，业主不满意，那是不是就把它直接给更换掉?我想现在确实没有特别好的办法，毕竟物业公司的撤换不像是买一件商品那么简单。我想这里面最重要的还是协调，协调前提就是一个对等的谈话，这个对等就是说物业公司和业主委员会。对于业主来说，维权是可以的，但是个别业主因为态度过激导致了所谓的过度维权，最后让事态激化，并不是一个解决问题的真正的办法。最好是拿出精力组建一个更有效率的业主委员会，然后去和物业公司谈判，我觉得这才是一个真正的解决之道。

经济之声：我们说要理性维权，依法维权。那么什么样的维权方式是比较有效的，怎么才能够有效的解决问题?

胡钢：因为住宅小区业主往往是分散的，有可能各方利益是不完整的，各有取向的。在这种情况下，更应该发挥自治能力还有参与能力，尽快地完善业主委员，积极的和有关的利益关联方，无论是前物业服务企业还是现在的物业服务企业，或者居委会、行政监管部门等，采取各种有效方式，包括协商、请求行政处罚、行政调解，包括必要的时候提起司法诉讼。我们每一个业主要清醒地认识，小区是大家的，我们自己的利益需要我们自己每一个人共同努力才能得到有效的维护。

经济之声：其实对于规范物业公司服务和收费，对大家来说并不是新鲜的话题。之前我们也接到过很多的投诉，比如说有一些小区乱收费、乱涨价，甚至是阻止业委会的成立等等，这方面似乎还没有得到根本的解决。怎么样来规范物业公司服务和收费，现在我们还缺什么?

张立栋：对于物业公司的服务，首先要从它的行政主管部门加大问责。地方的类似于房管局等单位，应该更大力度的发挥它的监管作用。另外，每一个业主其实你的态度也决定了物业公司能否做好服务的前提，每个业主能够更高地提升自己的公共管理意识，然后发挥好业主委员会的相应责任的话，我相信这对于物业公司的规范和约束才能够更加有效。

经济之声：我们的记者也走访了相关的主管部门，但是大家都不管。比如说收费的问题，物价部门就说现在已经放开了，我们不管，但是这个收费很多业主又觉得很不公平，或者说涨的太多了等等。没有人来做裁判。现在来看，规范物业管理的当务之急是什么?

胡钢：我觉得还是落实到国家提出的十二字方针，就是所谓简政放权、放管结合、优化服务。比如现在物业企业还有所谓的资质管理，我认为应该放开，让更多的物业服务企业成长起来，给业主更多的选择余地。其次，我们的行政监管一定要权责相当，现在我们很多行政规章或者行政法规，对于行政监管的人员或者部门的职责是非常笼统的，只是说应当做好监管职责，如果违法要行政处罚，构成犯罪的要追究形势责任，但是没有清晰的规定。在这种情况下，推诿、塞责、敷衍了事的情况就会发生。同时，业主自身的民主参与意识也要加强，依法维权的精神和能力也要加强，该起诉的要起诉，找一个好律师也许是一个好的选择。