合肥数千位投资者高价投资商铺 资金被套

【导读】合肥大唐国际购物中心销售商铺时宣称，售后包租，投资无风险，投资者购买后，第一年按时收到租金，第二年开发商就突然中断返租，紧接着大部分投资者又得知，契税等被开发商挪做他用，拿不到房产证了。更让人意外的是，拿到房产证的业主办理商铺抵押贷款时，被银行告知车库不具备商铺性质，不能抵押。《天天315》本期聚焦：合肥数千位投资者投资商铺，资金被套。

据报道，有投资者向《天天315》栏目反映，合肥大唐国际购物中心销售商铺时宣称，繁华地段商铺，售后包租，投资零风险，6年做不旺退你钱，还称是70年超长产权商铺，能多赚30年。销售人员销售时，反复强调，购买商铺后，位置和经营都不需要业主来负责，开发商包租返租省心又省力。合肥数千名投资者听信开发商口头承诺，花高价购买了这里的商铺。

投资者：它在整个路面做了很多广告，现在广告还在那里，就是6年做不旺说退你铺子，回报利率多少多少，而且当时我们看见他用那个房屋的预售许可证，合法的，所以我们才去投资。

投资者：我们是看了报纸上的广告，然后也到现场去了，他们的销售人员说，这个铺子他们怎么经营管理，包括做什么业态，这些都不用你们烦神，你们只管在家里收租就行了。但是我们就觉得这个投资比较悠闲，不用烦什么神了，我们也都是上班族，那我们就选择吧。当时价格在合肥市当时的市场确实是算高一点的，他说这个包租形式的铺子，你不要关心它的基本价格，你只要关心这个铺子的收益率就行了。我们当时看到的收益率按照银行的利息来看，距离我们的银行存款要高很多。比如买了50多万的铺子，我一个月就得5800多块钱。它还负责回购，就是讲，如果做不旺的话，它可以退你钱，这是当时的宣传广告上面的，它可以120%的回购，所以我们也就动心了，选择买这个铺子。

投资者购买商铺后，开发商延迟一年交房，交房时，还不让业主验收商铺。为了让业主尽快收房，开发商承诺会支付延迟交房的违约金，并再次强调，商铺的位置和经营都不需要业主来负责，收房后，在家坐等租金就可以了。

投资者：交房的时间也延迟了，但是收房的时候也不给我们去看铺，因为没有达到交房条件，我们购房合同上面写的就是达到什么样的交房前提，水电路都通，地面是地板砖全部铺好，墙面漆全面做好。但当时就没有达到这个交房条件，交房的时候我们就要质疑这块嘛。他这样给我们解释的，说我们现在就到社会上去招商，我们招商了，跟人家谈了，人家说不要我们大唐这块装修，这些客户他们要求自己来装修;他说，你们不需要管这块经营，你们只管收租了就行了;他说，我们承认违约金，我们给你租金。我们想想也是，我们包租型的商铺，他给我租不就行了吗，所以我们就同意交房了，谁知道大概断断续续支付了一年的租，现在就没有了。

开发商第二年突然中断返租，业主们到合肥大唐国际购物中心去要租金时，意外发现，除了09年，最早建成的A区被做活外，其他几个区的商铺都还是毛坯房，并没有对外出租，而且这些商铺连铺号都没有标注。

投资者：当时A区做的是形象工程，就等于A区这边做活了，其它的全部都是没有装修，没有招商。做起来了，但是他给我们买商铺这些人，它这个租金还是不对数，等于是做起来了的或者做不起来的我们都没有租，现在就这个现象。

紧接着大部分投资者又得知，契税等被开发商挪做他用，拿不到房产证了。

投资者：按照我们住房合同，90天以后就办证，办证这块费用我们每个人都平均交了3万多块钱，但到现在都没有帮我们办证，我就等于两年接近三年，最长的有六年没有办证的。

投资者：房产证这么多年没办下来，我们找房管局问为什么证办不下来，他说，钱没有交给我们，我们怎么给你办证。我们这个商铺有4000多户，现在去要房产证，然后引起的一系列问题，签落户、住宅用户发现他们自己的房子也没有房产证，结果到房管局一查，根本就没有备案，而且房管局抵押出去了。

信旺华府骏苑小区紧挨着大唐国际购物中心，住宅业主和商铺业主都是和合肥大唐置业有限公司签订的购房合同，商铺业主还签订了一份委托经营管理合同，合同上显示，担保方也是合肥大唐置业有限公司。合肥当地媒体在今年4月8号报道了，信旺华府骏苑小区房产证被抵押一事，没提商铺中断返租，房产证难产一事，4月9号，信旺集团董事长蒋玉祥答复媒体记者说，“公司正在还款，月底之前，帮所有业主办好房产证。”

公开资料显示，安徽信旺房地产集团成立于2005年4月，是安徽省较大的民营企业之一，由母公司安徽信旺房地产有限责任公司及合肥大唐置业有限公司、安徽信旺物业管理有限责任公司、安徽信旺装饰工程有限责任公司、安徽信旺物资有限责任公司四个公司组成。合肥大唐置业有限公司的企业法人代表蒋玉祥是合肥市包河区民营企业家、包河区政协常务委员、蜀山区人大常委、合肥市包河区工商联(商会)副会长、安徽省总商会民营企业联谊会第一副会长、包河区人民法院特邀执法执纪监督员。4月9号又有一家合肥当地媒体报道了商铺中断返租，房产证难产一事，开发商相关负责人也答复会尽快返租并办理房产证。看看当时开发商的相关负责人严总是如何答复当地媒体记者的。

严总：商铺和住宅多数原因是资金周转的问题。

记者：他们当时已经交了办证的钱，那这个钱去哪了呢?

严总：交的办证的钱，前段时间有媒体来采访过，我跟他说的很清楚了，他交的办证的钱多数都是以我们迟交房的违约金相抵扣的，所以这个钱严格意义上是虚拟的。

“大部分是扣违约金的钱，违约金的钱不也是我们的钱吗，如果说你不给我办房产证，违约钱你要交给我，你不也要交给我吗。”

商铺业主听到这个答复后，很气愤的质问严总，开发商延迟交房，违约后，要支付违约金，当时开发商说直接用违约金来支付契税等费用，也就是说开发商没有将违约金支付给业主，也没有支付给房管局，那这些钱到底去哪了，怎么突然会变成虚拟的了?业主们认为，严总说话太雷人，是在胡搅蛮缠。钱去哪了，这个问题严总后来没有给予解答。房产证什么时间能办下来?严总答复资金周转不过来，周转过来后，马上就办。

严总：我们没有推卸责任，我们承认，但是我们的资金现在周转不过来，等到周转过来马上就给他们办。

记者：什么时候能周转过来?

严总：也就是在5、6月份，6月份有笔资金到了，资金到了就所有的问题都可以解决了。

对于购买商铺的业主反应的返还租金的问题，严总表示正在想办法。

严总：这个我们已经跟老板反应这个事情了，老板已经积极的在筹钱，预计也是在这个月20号可以兑现。

但是，业主们一直从4月底等到现在，房产证还是没办下来，开发商也没有返租。《天天315》的记者昨天拨通了合肥大唐置业有限公司的相关负责人严总的电话。

严总：你好哪位?

记者：你好严总吗?

严总：对，我是。

记者：我是中央人民广播电台《天天315》节目的记者，你好。

严总：你是采访还是我们个人聊天?

记者：采访。

严总：采访很抱歉，我也不知道你是谁?

记者：这个电话您可以回拨一下，它可以提示您的。

严总：很抱歉，我拒绝采访。

前段时间，在等待办理房产证的过程中，有业主还得知一个消息，就是开发商早前为一小部分贷款购买商铺的业主办理了房产证，目前这部分业主也遇到了烦心事，有几位拿到房产证的业主去银行办理商铺抵押贷款时，被告知车库不具备商铺性质，不能抵押。

业主：我们自己去，它上面全是住宅的，下面是车库，它中间的这个怎么可能做商铺呢?但是我到规划局一查，规划局把原始档案调出来之后，才发现它就是由车库变成商铺的。现在是这样的，有很早一部分建筑办了房产证的，它可能一开始买的时候，他就来办了，但是现在这个业主办了房产证的时候，它到银行去抵押贷款，就是说银行审查的结果跟它讲你这个就是车库，根本就办不了商业贷款，办贷款和办车库怎么可能按商铺给你办。而且还有一个最核心的因素，开发商卖地的时候叫售后缓租的，我们感觉已经超过了这个相关的法律文书。住建部在2006年就开始允许卖了，而且合肥市安徽省政府也下了一个文，它这个就是不允许这样卖。

现在商铺业主们的诉求已经不是办理房产证和返租了，他们现在希望能够退铺、退款。

业主：我们现在业主基本上就都统一起来了，就是想请求政府协调，帮我们尽快将商铺进行整体拍卖，原价给我们回购就行了，就当我们投资失败吧，原来投资进去的钱就等于给开发商用到现在吧。

由此可见，“售后包租”的回报并不像开发商描述的那样乐观。现在合肥数千位投资者希望开发商能按广告上承诺的，能回购商铺。

天天315的微信平台上，“自由的游方僧”说，商铺买后反租绝大部分都是画饼充饥。“喵呜”说，哪有这样的好事情什么心都不用操就坐等挣钱吗?一听就有问题。

投资商铺如果资金被套不能返还到底应该怎么办?经济之声特约评论员北京中闻律师事务所李斌律师以及中国消费者协会律师团的胡钢律师就此案例进行了点评，并做出了相关解读。作为一位消费者，对于“售后包租”这种经营方式怎么看?

李斌：这种方式也就是说开发商先把房子卖给了消费者，然后再跟消费者签一个房屋租赁合同，他反过来把房子租过来。这样使得消费者能够获得稳定的租金收入。当然这种问题到底它的合法性怎么来评判?2001年，原建设部颁布了一个部门规章，叫做商品房销售管理办法，里面明确规定了开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。因此这种行为本身是一种行政的违法行为，相应的行政处罚并不严厉，只是一到三万的罚款而已。但是从民事法律关系上讲，这种售后包租的商铺买卖合同本身是有效的，因为商品房销售管理办法只是一个部门规章，违反它的规定并不足以导致合同本身无效。

胡钢：的确如此，我们现在商品房买卖合同，类似于包租这种情况，它是否构成合同的无效，事实上1999年最高人民法院关于合同法的司法解释，明确的要求就是，人民法院确认合同是否有是要以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据，而其它的地方性法规，行政规章等不能成为相应的依据。所以我看到大量的这种类似的案例，一般来说都会倾向于认为这种售后包租商品房房屋买卖合同是有效的。

业主们现在认为开发商涉嫌非法集资和诈骗，这个案例中开发商的做法是否涉嫌非法集资和诈骗，相关部门到底应该对他们怎么做，是应该尽快的立案还是怎样?

李斌：首先，我个人认为这种情况应该还不能够构成是非法集资。其实非法集资是我们一般的说法，在刑法上包括两个罪名，一是非法吸收公众存款，二是如果是以非法占有为目的，就属集资诈骗了。当然从这个案件中来看，开发商本身具有资质，是真实存在的一个主体，而它确实有开发一个商品的楼盘。所以从这个意义上讲，虽然在商铺的销售过程中可能存在一些不实之词的夸大宣传，虚假广告这样的嫌疑，同时在履行合同过程中，可能也存在一些欺诈性的行为，但是他本身是不应当构成非法集资的。第二，关于诈骗本身，商品房买卖合同，如果要构成犯罪也就是合同犯罪，第个问题在于它到底能不能构罪，现在也不好讲。我个人觉得如果按认定诈骗犯罪来处理它，恐怕很困难。当然如果业主认为这个行为可能涉嫌构成犯罪的，他应该向公安机关的经侦部门进行报案，因为经侦部门负责经济类的犯罪，但是我个人认为恐怕很难构成。

胡钢：我基本同意李律师所言，如果这个经营者具有房地产开发的相应资质，并且开发的房地产项目也基本获得了相关各种建设规划等部门的相关批准文件，那么他这个开发和交售的行为至少在程序上，在行政法规的层面有效。后期他可能在销售过程和经营过程中存在着可能存在比如虚假宣传，或是一种违约的情况，有待于广大的投资者或者是消费者与相关的经营者进行协商，如果协商不成，也可以向行政机关进行投诉。但是从我们看到的，特别是十八届四中全会强调的依法治国的原则来说，我个人觉得类似的情况最终恐怕还是要有一个人民法院来进行裁。当然如果相关的合同约定是由仲裁机构进行仲裁，那么还是要由指定的仲裁机构进行仲裁，以快速的了结这个案件。广大的消费者或是投资者，应当相信法律，用法律来解决问题。

现在合肥数千位投资者希望开发商能按广告上承诺的，按原价回购商铺。但是他们现在不信任开发商，因为开发商答复问题总是出尔反尔，他们担心，只和开发商协商，最后商铺退了，可能也只能拿到一张白条，拿不到退款。他们现在该怎么做，才有可能拿到退款，并让开发商承担业主的相关损失?

李斌：首先，销售广告中确实明确写了可以原价回购，那么这种条款即便没有载入到商品房买卖合同里，但对于消费者是否要购买这个房子会产生很大的影响，因此它依然可以作为合同条款自动进入合同。如果消费者很担心，将来我跟开发商达到一个私下的协议，但是它没有能力履行怎么办?现在我们最关键的是执行能力，它如果资金链断了，确实没有钱维持正常经营，怎么会有钱把你之前的款项给退回去呢，开发商不是赔了吗。因此从法律层面上来讲，有两种方式，一种是诉讼，一种是非诉讼。

首先，非诉讼，如果双方可以在调解委员会的调解下达成一个调解协议，根据新的民事法的规定，可以去法院共同申请对这个调解协议的确认，当法院出了裁定书之后，将来谁不履行就会成为强制执行的依据，这很显然要高于双方私下立的合同，因为这个合同有法律效率，但它不能够到法律上依靠合同来申请强制执行这个。第二个问题是说你也可以到公正处去，双方可以签一个处以强制执行效力的更正文书，更正债券文书，这是一个债券。如果将来到了期限之后，他不履行，你也可以凭借这个债券文书到公证处去开具一个执行证书，然后去法院的执行局立案，要求强制执行。

通过诉讼的方式，如果开发商有意愿，如果能达成双方真实的意思一致，通过诉讼的程序可以通过法院制作调解书的方式赋予这个内容以强制性的效力。我现在所说的都是让他能够直接去法院申请强制执行，而不需要拿着合同再去法院再去起诉，走这样一个漫长诉讼两审过程。但问题在于如果他没有钱了应该怎么办?所以我觉得这里面首先让开发商作为债务人给人家一个担保的，他的股东，或者其他的第三方可以作为担保人对开发商的这种原价回购的债务承担连带责任保证，甚至于拿房子做抵押。这种情况下，如果开发商不履行这个义务时，可以要求担保人承担保证责任，这才可能是对消费者来说比较放心的。当然我也建议大家，如果开发商同意跟你协商私了，也应当注意除了有担保之外，我们要求他资金如果能一次退还更好，如果不能，要分期，起码签合同当时必须立款项，大概占原款项总额百分之多少，你就应该先到位，之后给你一个期限利益，然后来个分期履行;同时我也引用担保，你不履行，我担保人替你上，这时候看看担保人的资历好不好，担保物的价格高不高，是否能办抵押登记等，都完成之后对于业主来说他才可能真正放心了。

胡钢：建议广大的消费者或是投资者，尽快在当地甄选比较熟悉房地产项目的律师采取相关的法律行动，无论是采取各种调解的方式，还是诉讼的形式等，要注意，房地产开发商反复说他现在资金周转困难，或者说暂时资金周转不开，房地产开发基本是所谓滚动开发模式，存在非常紧绷的资本链，这个资金链一旦断裂，相关的债权人都可能落得一个血本无归的后果。法律意识更强一点法制意识的人，恐怕在考虑问题时首先想到最糟糕的情况，最糟糕的情况就是要立即开始有效的法律行动，而不是仅仅到我们各行政部门投诉也好，反应情况也好，因为它们并不能直接的推动这个问题的全面解决，而法律一定是解决这问题的终极的态度。

业主们说他们购买的是车库改成的商铺，规划局查到的是，已经改变规划，车库已经改成商铺，据业主们了解到的情况是，是在一次内部会议上更改的规划，但是银行查到的却还是车库。到底是车库还是商铺，业主们购买前，怎么能够查清?车库和商铺对业主来说到底有多大的影响?

胡钢：如果是车库，它可能只能停放车辆，商铺的话，它可以采取相关的经营活动，它的土地或者房地产的项目的用途完全不一样，它的房产价值也有天壤之别。所以在这种情况下，消费者可以申请到相关的行政机关进行信息公开查询，当然如果是集体诉讼，如果这种证据搜集比较困难，还可以依法请求人民法院进行相关的调查举证工作。