法官全款买房发现竟是违建 质疑万科未过环评先卖房

【聚焦】广东省广州市一位法官付全款买现房后，遭遇离奇事。先因花园围墙没建，归属不清，起诉开发商，后又被物业起诉欠缴物业费，为向法院证实开发商不具备交房条件，而并没收房时，意外发现该小区，没过环评，属于违法建设。《天天315》本期聚焦：万科花都银湖湾项目，交房3年后被发现没过环评。

据报道，广东省广州市一位法官付全款买现房后，遭遇离奇事，先因花园围墙没建归属不清，起诉开发商，后又被物业起诉欠缴物业费，为向法院证实开发商不具备交房条件，而并没收房时，意外发现该小区没过环评，属于违法建设。环评没过，业主能否拒收房屋?

节目曾报道过多起买房纠纷，每次都会针对不同的买房纠纷事件，为大家分析遇到纠纷该如何化解，也会常提到一句话，那就是，“为了保护自身权益减少交易纠纷，买房时可以找律师陪着去，或是熟悉相关法律规定的人一起去。”本周，广州市一位法官给节目组打来电话，说自己遭遇买房纠纷，维权难。熟悉法律规定、掌握司法裁判权的法官到底遇到怎样的维权难题?该如何化解?

李先生是名法官，2011年7月31号，他在广州市花都区芙蓉嶂旅游度假区的银湖湾小区内购买了一套现房，属于广州市万科房地产有限公司开发的房地产项目。开发商承诺2011年11月31号交房，李先生在交房前，发现开发商卖房时承诺附赠的“专属花园”，没建围墙。

李先生：买了一个位于广州市花都区芙蓉嶂旅游度假区，名叫兰乔圣菲的小区，真正的署名叫银护湖湾小区，是万科很有名的房产，由万科子公司——广州市银业君瑞房地产开发公司开发。我们看完觉得挺满意，它是一个在别墅区里叠加的，一楼复式的房子，带花园。但交房时，我看到花园的围墙没有，就去和他们交涉。

记者：这个围墙属于谁?全体业主还是您这一户?

李先生：花园卖给我们时都用围栏围起来的，一看就是专属。我们买的时候有现房，还有样品房都是这样处理的。

李先生担心归属不清，再加上没有围墙不安全，在交房日期时提出修好围墙再收房，但物业一直不愿修建围墙。万般无奈，李先生向法院起诉。双方协商时，开发商和物业同意修建围墙。但围墙还没修好，李先生就又摊上官司，被物业起诉欠缴物业费。没实际收房何来的物业费?为向法院证实开发商不具备交房条件，而并没有收房，李先生开始查找并收集相关证据。

李先生：根据我国法律和行政法规规定，卖房时，需要提供相应文件。我在应诉过程中发现，它没有环评文件，就是环保部门出了一个回函，建设部门认为这个回函是准予使用相关土地。后来为了这个疑问，我咨询了花都区环保局，环保局给我出了一个书面函，告诉我这个小区根本就没有过环评，并且说这些房屋建设都是违章建筑。

李先生投诉后，广州市花都区环保局对投诉进行了调查处理，并给予了书面答复，加盖广州市花都区环保局的红章。答复内容提到，根据《关于芙蓉嶂度假村和澳洲山庄检查的意见函》、《关于催办芙蓉度假村环境影响报告的函》的要求，芙蓉度假区生活污水自建处理系统，并于1999年2月底前完成芙蓉度假区环境影响评价工作，报广州市环保局审批并报声环保厅备案，由于规划调整等多方面原因没能按时完成，我局多次发函督促芙蓉旅游度假区管委会开展规划环评工作。芙蓉旅游度假区管理委员会委托中山大学编制了《广州市芙蓉旅游度假区规划环境影响报告书》，但至今没有通过广州市环保主管部门审查。

根据环保相关的法律法规要求，“大环评没批，具体项目环评不予受理，环评法明确规定建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设”，芙蓉旅游度假区银湖湾小区环评没有获得环保主管部门审批或审查，更不可能通过环保验收，该小区属于违法建设。李先生将这份材料以及其他相关证据递交到法院，但当地法院给出的判决结果是，李先生需要补缴物业费。也就是说，当地法院认为卖方已办妥竣工备案手续，所以小区符合交付条件。李先生说，还会继续起诉，不会默认收房。

李先生：大家都碰到这个问题，如果顺顺当当收了房，房产证过户后就完事了。但我认为，房子根本没有过环评，从开始建到销售都是违法的，我收房后，如果我的利益受到什么侵害，就难以逆转。我觉得现在房地产市场没有底线，没做环评，没有基本文件，就开始建设、销售，卖完了还在建，肆无忌惮。我跟他们沟通时，他们好像无所谓。像我们懂一点法律的人，办事情都这么难，一般老百姓买房子后，真的是任人宰割。开发商认定了大部分买房者根本不懂法律，即使发现有问题也只能忍气吞声。

环保评价，顾名思义就是相关部门对环境可能造成的影响做出评价，评价后开发商需要按照评价要求建设相应的设施，而且环保法还规定，环保设施和主体项目要同时开工，同时竣工，同时验收，也就是说，设施建好后，还要经过环保部门竣工验收，这是必备条件。那么环保没验收，开发商又是如何获得竣工验收证明文件，如何办妥竣工备案手续的?记者昨天向广州市万科房地产有限公司核实相关问题，对方给予一份书面回复。

关于广州市海事法院李正平法官投诉芙蓉度假村景观山庄的回复

尊敬的中央人民广播电台《天天315》栏目：

关于广州市海事法院李先生投诉广州芙蓉度假村景观山庄花园修复和物业管理费的问题，我司回复如下：

一、事实回顾：

李先生的两单投诉，广州万科高度重视，在按照合同约定的基础上，尽量满足客户要求已经做出了一定程度让步，对其不当要求，我司已经按照法律途径解决，目前法院已经作出判决，不支持李先生的不当诉求，判其尽快缴清所拖欠的物业管理费。

李先生于2011年7月购买我司芙蓉度假村景观山庄花园别墅一套，建筑面积共计242.01平米，按照合同约定于2011年10月30日前交付使用。李先生拒绝收楼和拒交物业管理费，并要求开发商在合同规定的房屋设计图纸之外加修一堵围墙，以扩大其花园的面积。出于考虑小区整体美观并做通其他业主工作，专门为李正平的别墅花园设计一堵景观墙保证其隐秘性。但李先生以不满意景观墙的美化为由仍拒绝缴纳物业管理费，还在2013年10月29号向花都区人民法院提起诉讼。

2013年12月，花都区人民法院主持调解，我司再度让步，免除李先生2011年10月至2013年12月共计27个月的物业管理费。李先生也同意和解，并在和解协议上签字。

此后，李先生仍一直欠缴物业管理费。广州市万科物业服务有限公司多次催交未果，于是通过民事诉讼寻求解决。广州市中级人民法院的终审判决均认为，李先生应于判决发生法律效力之日起十日内付清物业管理费。

我司为李正平专门加建的景观围墙照片。(到目前为止，我们还没有收到加建的围墙的照片。)

万科的观点：

对于正当诉求，万科一直以客户满意为准则，对于不正当诉求，以合同约定为准。

广州市万科房地产有限公司

2015年6月11日

国家环保法规定，环保项目需按照环保部门给出的评价建设相应的设施，而且环保设施和主体项目，要同时开工，同时竣工，同时验收，没过环评就开工，算不算违法?还没过环评，开发商是如何获得的竣工验收证明文件，以及如何办妥竣工备案手续的?等问题，书面答复中也没有提及。记者又拨通广州市万科房地产有限公司周超的电话。周超回复：“项目开建时间早于国家环保法出台时间，比环保法早10年”，周超还提到“环保局没有权利认定该建筑是否是违规的”。

周超：我想强调两点，一是中国环境评价影响法2003年9月1号开始实施，这个项目是万科从别人手上收过来的，获取土地时间是1993年。换句话讲，土地从国家流转出来的时间远早于环境评价法10年;第二，我们是否交付实际上与竣工备案相挂钩，竣工备案是交付的主要条件，事实上这个小区已获得竣工备案，达到相符条件。

记者：为什么环保局还会出具文件，说小区属于违法建设?

周超：环保局没有权利认定该建筑是否违规。在建设行业里，有两个部门可以认定建筑是否违规，分别是建设局和城管局。

周超在答复为什么一直没有补办环评手续等问题时反复强调，没有环评手续，不代表项目就属于违法建设，不代表不符合交付条件，建议业主要以合同约定为准。如果客户认为我们没过环评，侵害了他的权益，可以通过司法程序来解决。

在《天天315》的微信平台上，微信平台一名网友说，环评法不是单个部门的法，而是国家大法，开发商藐视国家大法很可笑也很可怕。网友“百重权”说，万科不可能没有开工许可证就开始施工，也不可能没有销售许可证就去销售，环保部门是在扯皮。网友“天生我材必有用”说，万科的回复没有法律效力，因为它的物业不具备受法律保护的前提，违约在先，后面的处理不成立。不能因为你是万科就店大欺客。

经济之声特约评论员、中国消费者协会律师团团长邱宝昌，经济之声特约评论员包华等专家就此事件进行了分析和解读。

邱宝昌：根据物权法规定，我国土地所有权分国有土地和集体土地，开发商、业主对房屋产权具有所有权，对土地具有使用权，那么别墅花园的使用权是谁的呢?如果没有开发商的宣传资料和同意，业主享有使用权可能是协商的问题，但开发商有承诺和约定，而且有样板间，业主要求按照原来的承诺和约定去履行，我认为无可厚非。

包华：在规划设计中没有围墙，业主要求增加围墙的做法实际上相当于变更规划，本身不合规，同时会给景观造成一定影响。当然，变不变更规划需要物业和业主共同协商决定。但涉及两个问题，一方面，是不是只有用围墙的方式才能确认所有权或使用权;第二，开发商卖给购房人的到底是所有权还是使用权。这两个问题需要进行深入探讨。

针对项目并未获得环评通过这一问题，邱宝昌律师认为，按照环境影响评价法规定，规划建设的项目都要经过环评，应当环评而没有的，可能被认定违法。环评法第二条规定，环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成环境影响进行分析预测和评估。如果建设项目批准后，5年后才开始建设，仍然需要重新去做环境评价。

包华认为，环保局在认定不动产在建设过程中是否存在违法行为，尤其是否存在环境保护和环境评价违法行为等方面，是有权利的。另外，我国不仅有环境评价法，还有环境保护法，环境保护法颁布的时间是1989年，第一稿就已经确立了三同时原则——同时规划、同时建设、同时验收，在项目实施过程中，你依然要根据新的法律来进行工作，同时1989年的环保法也必须要履行。

万科项目没有过环评，没有做到法律要求的环保设施和主体项目同时开工、同时竣工、同时验收的规定，但照样拿到了竣工验收证明文件，办妥了竣工备案手续。

包华：竣工验收备案手续由住建部门办理，办理时，会在备案手续后列明一些需要单独验收的事项，比如消防、环保等非常重要的方面。如果没有环评，意味着它在开始建设前没有环境评价。但交房时，大家可能会比较关注竣工验收备案，但后面的专项验收很多开发商、购房人都会忽视。在这个案件中，开发商说，约定的就是竣工验收备案表，我已经提供给你了，业主说你专业验收没有过。两者各执一词，而且都有依据。

根据广州万科新闻发言人周超答复，没有环评手续，不代表项目就属于违法建设，不代表不符合交付条件，建议业主要以合同约定为准。邱宝昌认为，在不违反法律法规的前提下，合同约定大于法律，但如果约定和法律法规相冲突，要以法律为底线。

包华：此案中，开发商在交易过程中，对业主隐瞒了一些重要信息，并利用信息的优势地位，对消费者造成了一定影响。万科确实存在违法行为，认同这个定性并积极改善，才是万科需要做的事情。大型不动产的交付标准非常严格，但合同过程当中，开发建设单位需确认的交付条件比较中规中矩，对专项验收内容没有进行专项设计，给消费者和开发商之间留下巨大的争议空间。我认为，今后在合同示范文本上，政府应推行更加细致、能够落地的并解决各方面问题的交付条件。

对于李法官现在能否拒收房屋，拒收行为能否得到法律的支持、按照合同约定赔偿延迟交房的违约金等问题，邱宝昌表示，这首先需要环保部门来核定是否违背了相关法律法规，因为是业主怠于接受，那物业费、违约责任需要业主承担;如果项目未按照交付条件和合同约定，那就不存在业主违约的问题。

包华：我个人判定，如果以环评内容作为认定房屋是否构成交付条件的标准，比较困难。合同中并没有把环评内容作为交付条件之一，除非业主能够证明由于环境评价不到位导致房屋不能安全使用，存在直接、间接或潜在身体伤害、财务损失等。

李先生表示，他准备继续起诉，他知道这将是一个漫长、繁重的过程，不是一个普通购房者能够承受和解决的，他说庆幸自己是个法律工作者，在程序上可以免除不必要的纠结和聘请律师的费用。但坚持后，实体权益上是否能够得到保护，还是一个未知数，但他说他一定会坚持到底。