业主购买停车位却无产权证 “没名没分”变成麻烦事

【聚焦】天津泰达港湾小区业主两年前购买小区内一个停车位，最近想要转让时发现没有车位产权证，无法出售。查阅合同发现，购买车位时与开发商签订的竟然是长达63年的停车位使用权转让协议，开发商出具的是租赁业发票，结算项目是车位管理费。销售人员声称开发商有停车位产权，是“大证”，但给不了业主“小证”，其余一切无可奉告。《天天315》本期聚焦：没名没分的停车位。

央广网北京6月11日消息 据经济之声《天天315》报道，有关买卖停车位的问题，《天天315》的节目中说过很多次了，但是这方面的投诉依旧不断。最近，天津听众赵先生向《天天315》栏目的邮箱里，寄来一封求助信，讲述了他买卖停车位遇到的烦心事儿，急切地希望得到帮助。

赵先生家住天津市滨海新区大港区泰达港湾福波园小区，2013年3月从开发商天津逸港蓝湾投资有限公司那里购买了一个地下停车位，成交价格是7万2000元，最近想出售车位，发现因为没有产权证，无法出售。

赵先生：2011年从我们同事那买了二手房，买的时候也没有停车位。到2013年时候开发商说有自家停车位，现在也开始出售了，我们就跟他们谈了几次，选了一个位置。我们把钱付了之后，问有没有产权证什么，他们说这种停车位都没有产权证，都是以使用权转让协议的方式签的。然后我们问有多少年，他说跟我们的房子一块也是到2076年，所以也就这样了。拿到发票，当时只是看了一下金额，觉得没什么问题这个车位就算买完了，之后就正常使用了。

买了房，也买了停车位，赵先生一家的生活平稳安定。如果不是因为想要改善居住条件，他可能不会发现自己购买的停车位产权有问题。今年，考虑到将来要把父母接来一起生活，赵先生想换房，顺便连同车位一起卖出去，这时候才发现，自己买的车位没有产权证，根本没法卖。

赵先生：今年的时候，我们想改善一下生活环境和这个条件，就想着要卖房。当时一想看看能不能连车位一块卖，结果我们再拿合同一看，说这个买车位得有产权证，要不然也卖不出去。这时候看合同和发票上虽然写的是叫使用权转让，实际就是出租的形式，我们就有点被骗了的感觉。后来我们想着既然出租的话，我们又把那个合同拿过来仔细一看，再到网上一搜，从合同法上来看，租赁的合同只能签20年，超过20年之后都是无效的。我们在网上也查阅了一些类似的案例，开发商为了规避租赁这个字眼，然后他说是卖给你车位，实际上就是租赁的行为，发票上也是写的租赁，税务局已经给定性为租赁，然后我们觉得就不太对劲。

赵先生仔细查阅买车位时跟开发商签订的合同，发现这份合同名为《福波园小区车位使用权转让协议》，转让期限和房屋产权一样，到2076年，奇怪的是发票上显示的项目分类是“租赁业”，结算项目是“车位管理费”，明明当时自己是花钱买的车位，难道只是长租?带着这样的疑惑，赵先生咨询当地的律师。

赵先生：后来我们又去律师事务所咨询了一下，当时律师跟我们说从协议上来看，就是一个租赁性质的合同，他也提到合同法规定租赁性质的只能有20年，超过20年都无效。然后我们就问律师现在应该怎么办，律师建议先找开发商沟通，于是我们就拿着这个东西到开发商那沟通。

既然律师建议先找开发商沟通，也就是签订车位使用权转让协议的甲方——天津逸港蓝湾投资有限公司，恰好在泰达港湾的附近，开发商又在销售另一个项目泰达风景，于是，在上个月底，赵先生直接找到了泰达风景的售楼处。对于问题的解决方案，他有明确的诉求。

赵先生：我们当时的意见就是说，要么这个合同作废，然后退给我们钱，你这个车位我们也不租了。再有一种方法，把合同更改一下，更改成20年，剩下50年你就把相应的金额整体退给我们。

然而，到了售楼处，反映了相关问题，也找到了当初卖车位的销售人员，赵先生提出的问题却没有得到明确的说法。销售人员声称卖出的车位有产权，但是对于赵先生提出的或者解除合同或者退还部分费用的诉求，却没有正面回应。

赵先生：我们把这个情况反映给开发商之后，开发商的负责人始终没有给我们明确的答复。第一次给我们答复就是说我们有产权，也没有说我们是买卖还是租赁，只告诉我们有产权。第二天晚上的时候，联系到他们当时跟进的人员，他说他们经理已经告诉他了，就是退不了，别的什么也没说，也没有说下一步怎么处理，也没有说给我们个什么答复，给我的感觉说这个事可能就要不了了之，就不想管了。

赵先生所说的这位跟进人员，正是当初卖车位给他的销售人员王女士。王女士告诉赵先生，她问过领导，领导的意思是不能退还费用。究竟开发商天津逸港蓝湾投资有限公司有没有小区停车位的产权?为什么业主购买停车位，却拿不到产权呢?带着种种疑问，记者以赵先生家人的名义拨通了这位王女士的电话。对于车位有没有产权的问题，她是这么回答的：

王女士：开发商跟我说地下车库它是有一个大证，就是没有您单独的一个小证，就是车库整体是有一个大的产权证，具体什么样的我也没见过，反正肯定有那么一个产权证的。

销售人员王女士给出的是相当肯定的回答，开发商是有产权的。但是，她的说法让人听着有点糊涂：开发商手里的是“大个儿”的证，这个大证、小证，究竟是针对整个停车场和具体每个停车位的面积而言，还是产权证本身的体积大小之分?答案不得而知。至少从她的回答来看，作为销售人员，她自己都不清楚产权证是怎么回事儿。而赵先生清楚地记得，当初从王女士手里买车位时，得到的清清楚楚的说法是：没有产权证。那么，王女士能否给出相关的证据，证明自己所言属实呢?

王女士：这个不在我们手里，您要是要的话，得给您问问开发商那个证在哪，因为我也不知道放在哪块。反正就是跟我这么说的，让我这么跟您说一声，实际上东西在人家手里，不在我们销售手里，我们就是卖房子的。

当记者反复追问王女士能否提供产权证明，拍张照片发过来即可，但她却以在带其他客户看房不方便记录邮箱为理由，婉言拒绝了。开发商到底有没有停车位的产权?依旧无法证明。

几个小时后，我们栏目的另一位记者拨通了王女士的电话，并亮明身份，询问赵先生家停车位产权一事。面对记者的采访，王女士口风一下子变严了。

王女士：现在我这边没法给您解答。

记者：他现在就想知道他买的这个车位有没有产权?

王女士：我现在没法给您回答。

记者：为什么没法回答?

王女士：因为我作为一个销售，我得需要请示我们领导，

记者：但是您不是已经请示你们的领导好几天了吗?

王女士：因为我没有权利跟您说一些关于细节上的东西。

记者：您没有权利告诉我?那谁有权利告诉我?

王女士：这个我必须要问一下我们领导，您要直接这么问我的话，我没有办法解答您，其实您应该问一下我们领导，他跟我说什么，我就说什么，这个我没有最终的一个解释权。

记者：那您领导电话方不方便给我一下，我去咨询一下看这到底是一个什么情况?

王女士：不方便，我现在不方便给您，我得问他，看他那边什么意思。

王女士什么都不能说，什么都必须请示领导。于是记者和王女士约定，等她请示过领导以后，再反馈给记者。然而当记者再次和她取得联系，王女士说，已经向领导汇报过了，但是今天不能回复，明天再说。

王女士：我跟咱们领导联系了一下，然后他跟我说，今天不在。

记者：没关系，打个电话就可以。

王女士：没有办公电话。

记者：那请问领导什么时候在呢?

王女士：明天上班看看，跟领导说一下，看看领导给什么反馈。

记者：意思就说您没有找到领导是吗?

王女士：我刚才打电话然后跟他说的，他说今天没有办法给答复，今天没上班，然后没有办公电话，明天领导上班了之后给您问一下。

记者：您请示的这位领导跟您一样也是属于代理销售商还是?

王女士：我不方便说。

记者：那我想问一下，决定这个车位有没有产权的，是属于第三方的销售代理机构还是说开发商本身?

王女士：这个我也不方便。

记者：这个车位所属的商业住宅开发商是哪个公司?这个您可以说吧。

王女士：明天告诉您行吗?明天我们这边会有专人给您或者是给客户回复的。

王女士隶属于第三方销售代理，并不是开发商公司的员工。那么谁是王女士的上级主管领导?怎么才能联系到转让方天津逸港蓝湾投资有限公司?我们无从知晓。对王女士的采访是昨天进行的，到了今天，该是一切见分晓的日子，但是截止到节目播出前，记者和赵先生都没有接到所谓的专人给出的回复。在采访过程中，记者反复拨打赵先生手中《福波园小区车位使用权转让协议》上转让方天津逸港蓝湾投资有限公司提供的联系电话，电话始终没有人接听。针对王女士此前提到的让人费解的大证、小证，记者希望她给出具体的解释，但是王女士说这个问题太专业，没法解释。

记者：关于这个车位产权证分一个大证、小证，这个我不太懂，我想请教一下，业内对这个大证小证有什么说法吗?

王女士：这个抱歉我也不懂得

记者：您也不懂?

王女士：对，像您问这么专业的问题，这个能跟您解释的我不是说了吗，明天再问一下领导，看他具体怎么给您回复。

在《天天315》的微信平台上，一位网友留言说，一般的讲，有大证一定能办小证，不能办小证一定是没有产权，这种情况多数因为是人防工程，按照文件的规定，开发商办小证之前应该要先办大证，但是人防工程不包括在大证之内，所以开发商是办不了小证的。因为小证指的是给每户办的证。对于这位网友的解释，北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌认为，这种说法是比较准确的。所谓“大证”，是开发商或者建造者把产权办到他的名下。而业主通过购买或者赠与等其他方式获得的证，视为小证。

假设开发商就是要出售车位给业主，而不是租赁。那么从这个法律上来讲，开发商出售车位需要什么样的条件?应该为业主出示怎样的证据或证明?北京同诺律师事务所的朱丽莉律师表示：

朱丽莉：如果我们把它明确为出售车位所有权的话，开发商首先要有所有权，首先它要取得一个大证，业主也可以办理产权证。但是如果是以转让车位使用权的名义，那开发商要具有相应的使用权，它是相关的权利人，那他去转让车位的使用权也是可以的。我们通常所说的买一个车位，首先肯定是要知道开发商究竟是一个产权人，还是使用权人，这是一个非常正当的要求，并且也是保护权益的做法，开发商也应该出示相关的证明。

这位销售人员说，产权证有大小之分，开发商持有“大证”，但每个车位没有自己的“小证”。这个说法让人听着有些不明不白。邱宝昌解释说，在规划、建设里面就是用于停放汽车车位的，一般由建设单位拥有所有权。之后，业主可以通过买卖、赠送或者租赁的方式获得这个车位的所有权或者使用选。而如果是归人防工程，开发商企业只能通过委托的关系代国家来租赁。所以首先要明确它有没有产权。而案例中这位销售人员一直在回避这个产权归属的问题。关于租赁的问题，按照合同法的规定，租赁合同的期限不能超过20年，超过的部分是无效的。另外一方面，如果是地上停车位，建于小区空间之上，又在规划当中的，就属于业主的公共空间，不能归开发企业。所以这个车位的权属应该首先分清。

这个案例中，他签订的合同有很多让人疑惑不解的地方，发票显示项目为租赁业，转让期限又长达63年。赵先生说自己也咨询过律师，得到的回答是“租赁期限不能超过20年”。赵先生手中这份合同究竟是买卖性质还是租赁性质?两位律师分别表达了自己的观点：

朱丽莉：如果开发商对于车位是有产权的情况下，这个时候它肯定是可以的，正常情况下，它应该是可以给购买的业主办理小产权证。但是如果说是人防工程的情况，首先它的使用权是归国家的，开发商本身就不可能取得这个所有权，因此它也只能去转让使用权。从法律规定的角度上来讲，并没有禁止转让使用权的行为。具体到本案，这个性质确实一些不明确的问题。我觉得它更靠近转让的合同。

邱宝昌：我分析它肯定没有产权，至少是有瑕疵的，要么人防工程，要么没有办理好大证，所以不能去买卖，但是为了资金的回笼，对消费者是卖的，但是对消费者又说是使用的费用，所以消费者在签合同的时候也没注意。实际上这63年不是一种转让，而是一种使用，因为它没有去过户的条件。这种情况下，它是一种隐瞒实情，以买卖的方式来欺骗消费者。如果是租赁合同的，超过20年的部分是无效的，法律不支持，消费者要求退除多余的款项是完全符合合同法规定的。如果是买卖，消费者要求过户，那开发商就应当有配合的义务，要给他办理产权证，因此造成的违约行为，要承担责任。

在《天天315》的微信平台上，有网友指出，现在普遍都存在这个问题，就是多数地下车库的归属都是不明确的，国家也缺乏这方面的法规。一旦我们的车位出现问题我们应该怎么办?邱宝昌认为：现在停车位越来越重要，在设计规划当中，开发商要满足业主的需求。对于停车位的权利归属以及价格构成和面积分摊等问题，物权法应该做相应的调整、修订和完善，既要体现出投资和收益，更要体现出消费者的基本需要。

案例中，销售人员王女士所谓的领导一直没有露面，赵先生本人也好、记者也罢，反复追要这位领导的联系方式，想要个说法，却一直遭到拒绝。如果商家始终抱着这样的态度，问题该怎么解决呢?朱丽莉律师认为，业主的本意也并不是一定要拿到产权证。他想要达到的目的是把车位和他的房子一起转让。从这个角度出发，可以跟开发商进行协商，通过签署补充协议的方式，对相关的权利进行明确，把停车位转让给第三方。同时，假如这个合同被认为是租赁的合同，那么，超出最长期限以外的租赁费用，消费者可以申请按照比例赔偿。