武汉一小区业主质疑物业乱收停车费　称“不合法”

据报道，武汉华侨城纯水岸东湖小区多位业主给《天天315》节目组打电话说，小区停车费突然从一天10元涨到一天25元。

业主：武汉市欢乐谷这个位置，有一个华侨城，名字叫纯水岸东湖一期，我们交房的时候，签了一个物业合同，物业合同其中有一个交房的须知里有一个收费明细，停车半个小时不收费;半个小时以上;4个小时以内是两块钱，4个小时以上12个小时以内是4块钱;晚上7点钟以后，到早晨是10块钱，一共就是1天1晚上就是10块钱，它现在涨到什么呢?它一天一晚上涨到25了，我们多交15块钱。

业主：现在每小时增加1块钱的租赁费，觉得太不合理了，因为这些又不是商业行为，为什么要加租金，不太明白这一点。我在没搬家之前也住万科，都是这样收费，按照武汉市的标准，白天4块最高，晚上最高6块、8块、10块。而且在武汉市分一环、二环和三环，万科这边还是在一环这边，现在华侨城这边还是二环、三环中间，应该还是偏远一点，应该便宜一些，它反而更贵一些。

业主：我们不理解它的租金叫什么，前面是服务费，这个是租金，任何小区里面都没有租金这一条。

主持人：物业解释是按当地政府指导价收费，但是又说停车费包括两部分费用，车辆停泊服务费是按照政府指导价按每天10元收取的，现在加收的场地租赁费是开发商要收取的，因为产权是开发商的。

物业：物业公司指的是物业停车位的服务费，它是服务费的标准，关于这个车位产权是属于开发商的。在使用上，开发商是有权利收取这个租金这块儿的费用，因为租金是属于市场定价，所以租金这块，我们一个小时按一块钱收取。所以业主就认为这个费用是涨价了，业主有理解上的偏差，我们停车场的产权是属于开发商所有。这个停车场的车位我们可以出租，也可以出售，目前已经卖了100个车位，售价就是按照我们当时跟房管局报备的价格来出售的。出售的业主他们一次性交了，比如这个车位18万，他们买了这个，一次性把这个钱付给我们开发企业，它拥有了这个车位的产权，但是他使用这个车位的时候，它还是要向物业公司再支付一个月80块钱的物业服务费。

还有一部分业主是租车位的，租车位的可能是半年一租、或者一年一租，租车位的租金是420块钱一个月。420块钱是给了开发企业，是给了我们产权所有方的;还有一个80块钱是给了物业公司的管理服务费，一个月的租金是500块钱，所以也是两个部分组成。临时停车这个主要是针对访客停车，因为我们是没有设地面停车场的，而且都是开发商权属的建设停车场，有一部分业不买车位，也不租车位的业主，他作为临时停车也可以来停车，那么临时停车也是一样的，收取两部分的费用。

天天315：但是业主们认为，涨价:“不合理”且“不合法”。在小区内临时停车为什么要收取两部分费用?每天多收的15元场地租赁费，是否属于乱收费?有业主找过东湖风景区房产局物业科科长李先生，李先生答复，经核查，没有发现物业存在乱收费的行为。记者拨通了李科长的电话。

李先生：那个停车收费不能单独听业主的解释，也要看里面指导的收费价，包括两种价格，一种是停泊服务费，另外一种是车位租金。政府指导价只是指导收取停泊服务费，场地租金属于市场行为，我们不干涉市场行为这一块。不管那个车位是属于谁的，这个停泊服务费物业服务公司是有权利收取的，不管是车位已经销售了还是没有销售，不管是个人的还是开发商的，这块停车费服务费是物业公司它服务所得，它是有权利收取的;另外一部分车位租金的问题，那是市场行为，这一块已经放开了，按市场进行管理。

天天315：在小区内临时停车，除了缴纳车辆停泊服务费外，是不是还需缴纳场地租赁费?记者又拨通了武汉市物价局的电话。

物价局：我这边查了一下文件，这个文件上面只针对车辆停泊服务费这块，政府这块是有一个指导价，对于车辆停车服务费的话，它就是指的停车场内的道路设施设备的维护及相关停车场的一些费用，不包括场地租金这个费用。

物价局工作人员告诉记者，会核查清楚武汉华侨城纯水岸东湖小区物业是否存在乱收费行为，查清后会给予答复。

经济之声特约评论员李斌、北京潮阳律师事务所律师裘叶就此作出了分析讨论。

天天315：业主们认为，小区物业突然加收15元场地租赁费，使得停车费从一天10元涨到25元，这样涨价“不合理”且“不合法”。两位听过物业的解释后，认为物业突然加收15元场地租赁费的行为是否合理?

李斌：如果我是业主，站在我的利益角度上，当然不合理。因为你加价了，让我的成本提高了。但是我要想分析一下，首先要确定一下车位的归属是谁的。因为如果在建筑区划之内，规划的用于停车的车位车库，它的所有权应当是属于开发商的。当然物权法也规定了，包括物权法司法解释，如果我是以出售、出租或者附赠的方式给业主了，那么这时我就满足业主的需要了，符合合同约定了，我就没有任何违约行为了，所以我们要判断这个案子里面是不是违规收费，前提第一个产权归属是谁的。如果是属于开发商的，那么很显然，开发商可以通过出售或者出租的方式来处分这些车位，给业主使用;刚才我们也听到了政府有关职能部门的回复，这是一个市场行为，当然租金如果没有列入到价格法所规定属于政府指导价范畴之内的，很显然我认为这也属于市场行为。

如果市场行为这个前提也成立了，似乎得出每天增加15块停车费这样的结果是合理的，但是开发商如果真的有权这样做，因为我的停车位我有权租给你，租金多少钱政府没有给我指导价格，没有限定浮动范围，我就可以根据市场的需求，根据小区的地块我来确定一个租金，从这个意义上说它并不违法。

但是如果说能够让业主接受，避免纠纷从这个层面上而言，应当及时和业主协商这个问题，或者先出一个公告，你是不是有什么意见，我们可以双方沟通，如果达不成统一的意见你可以单方通知，我要涨，涨所谓的租赁费了，或者我要收租赁费了，这本身从法律层面来说如果它有产权收取这个租金费，没有什么法律上的障碍。但是如果说物业公司要向客户、向业主收费了，你还要受一个物业服务合同的限制，那么合同里面你明显约定的是10块钱，现在突然要增加15块钱，其实也是一个违约的问题。我们也期待着物价局的相关部门能够对这个事实进行澄清，给出一个合理合法的一个解释说明，让业主能够明白我这个钱花出去了是我该花的，还是我不应该花的。如果是市场行为，我要用，我当然要支付成本，那么你要坦然接受。如果它没有任何的法律依据就收费，那么希望物价部门能够依法查处。

天天315：我们再倾角一下裘叶律师从法律层面来说突然增加15块钱的场地租赁费是不是合法呢?

裘叶：其实还是所谓场地租赁费产权人是谁，如果按物业公司所说，所有地下车库、车位的产权人都是开发商的，开发商确实是有权利来收取场地租赁费。对于业主来，只能选择租或者不租。如果你不是产权人，你收这个租赁费肯定是不合理的。另外，对于物价局工作人员说法，现在停车管理费他们只调整服务费的这一块，对于租赁费是不做指导的，服务费里确实是有两个项目，一个是停车的服务费，一个是这个场地租赁费，对于场地租赁费这一块新增加的可能需要让业主来明白。这样的情况，双方其实有一个协商的过程，如果协商的好，可能双方大家都认为这是合理的，可以接受，这个事情就可以得到很圆满的解决。