三年办不出产权证 六千多人商铺投资打水漂

【导读】六千多人购买苏州某大厦商铺，地产商向业主承诺返还大厦当年收益的8%作为租金。三年过去，业主们既没有拿到租金，也没有拿到产权证。投资商铺打了水漂。

据报道，最近，中国股市大好，到处都能听到人们谈论股市，“个股涨停、挣了大钱”之声也是不绝于耳。大家是否还记得，大概一两年钱，说到投资，大家说的都是手里有几套房，房价涨到什么价位了?就在楼市最为疯狂的那些年，好像买楼就挣钱，不管是住宅、商铺还是商住两用，抢到手就等于抢到了钱。可是，大家有没有想到，如果开发商手续不全、开发商承诺不能兑现，如果房价下跌，那么砸在手里的房子就会导致投资打水漂。

在苏州，有一座奥食卡商城，地理位置还算不错，商厦的定位、规划也不错。我们来看看2010年当地媒体刊登的关于这座商厦的介绍：苏州“WOW CITY环球奥食卡城”是继郑州“环球奥食卡城”后的又一站，是由上海奥银房地产有限公司联合顶尖商业管理机构2009年重金打造的项目。项目位于苏州市北大门黄金地脉华元路与春申湖中路交汇处，总占地面积20万平方米，承袭环球奧食卡郑州站的成功理念，苏州站以侏罗纪主题的创新构想，缔造了汇集吃、喝、玩、乐、购的餐饮娱乐休闲投资商业综合体。极具创意的外立面造型设计，打造相城区首席标志性建筑。该系列商业品牌还可能在其他大中城市出现，形成连锁效应，引领着未来商务、生活、休闲新潮流。环球奥食卡城八大主题广场--------苏州独家打造八大主题创意情景消费，接轨国际潮流，引导苏州消费进入世界级享受。众多品牌联合国，享受投资VIP尊宠，营造个人自由舒畅的消费享受，打造愉悦消费新高度。流行商品广场、侏罗纪美食广场、未来城、欢乐宫(儿童欢乐世界)、无限度(成人娱乐世界)、环球奥食卡HOTEL(娱乐休闲商住综合大楼)、下沉式嘉年华广场、威尼斯水岸情人街，业态全、业种多，购物选择余地广，营造全新商铺格局，铺铺门庭若市，造就“铺中有街，街中有铺”的最高商业店铺形态。

这样好的大楼，这样设计精良的规划，投资者都相信它是能赚钱的项目。奥食卡的开发商上海奥银房地产开发有限公司把整栋大楼划分成若干个从10平米到100平米的所谓商铺，以每平米25000的价格发售。上海、江苏等地的投资者大概有六七千人购买了这些大小不等的商铺。

来看看几位业主的遭遇。上海的张先生说：

张先生：2010年的时候，在苏州买奥食卡的商铺，现在他们办不下房产证，也不给我们做出回应，我们这边已经集体去法院告过了，官司打赢了，现在它们就是不给钱，然后法院说他们没有真正的财产可以执行，他们现在还在经营但是它们的账户换过了，它就逃避了国家的法律漏洞。等于它们还是继续赚钱，我们这些受害者维权维不到。

苏州的汪女士也是一把辛酸泪。

汪女士：我们是2009年买的商铺，它们那个不是楼房出售，是整个铺子。你也知道，想投点资，以后老了有点收益这样的。买了到2010年之后，它们不是说租金两年后返还吗，租金没租金，钱没钱。过去之后看了，所有都是，发现居然是一铺二卖，就是一个铺子两个人买。

上海李先生提到这笔投资也很痛心。

李先生：他们当时签合同的时候，包租买商铺，包租的，买房子3年多了，房产证办不出来，退钱退不到的。

记者：这个房子盖好吗?还是烂尾了。

李先生：我原先买的时候不知道。他们当时请了刘谦、范冰冰去做什么促销。6000多个业主，房产证可能办下来有2000多户，办房产证拿不到租金，现在房子租的不多，剩余3、4千个房产证一直办不出来。

记者：现在房子盖好吗?

李先生：房子买的别人的，可能是从别人手里过户的烂尾楼。

记者：现在可以营业吗?

李先生：现在有的商铺开业了，有的没有开业的，好像停顿一样的感觉。

记者：现在商家能联系上吗?

李先生：商家你去找它，就是没钱。商家原先在上海亚龙广场租的门面做销售部，现在已经关掉了，没有了。

上海的张先生说，因为分割的商铺面积都不算大，总价也不太高，一般都是大概20多万左右，还能够分期付款，所以，六七千名投资者中大概百分之六七十是老人。他们把自己的养老金拿出来，做点投资，希望获得一些回报。当初开发商奥银房地产开发有限公司的地产商承诺是包办房产证，租金是大厦年营业额的8%。但是时至今日，五年过去了，大多数人的房产证都没有办下来，租金更是没见过。

张先生：是包租，然后每年返租金。当时说这个产权证是可以办下来的，现在也办不下来。因为他那个是大的产权，不可分割的商铺，办不下来产权证。开始不给退钱，后来一直在闹，后来说给退，签了一个退款协议，就慢慢慢慢的返，返到后来也不返了，然后这个公司现在也黄了，上海的分部也倒闭了，它在别的地方又开了一个。现在的话，几乎他是继续运营骗钱，然后我们这边就得不到维权，之前的商铺还有理财的都是这样的。

汪女士也向我们反映，因为业主们积极维权，前一阵说可以排队办房产证，但是什么时候能够办下来，还是个未知数。

汪女士：去年经过很多次的维权，也经过很多次政府这一块的(协调)，他们目前就是说给你排队办证，但是这个证办下来租金什么都没有。简单就是说就是这样拖延我们业主。我的款是半款，我没有交齐，总共差不多是20来万，我交了14万，所以我也没有交，然后退款也退不了。

记者：你们要求退房他们不同意。

汪女士：不同意。

记者：你们买了以后到现在为止没有拿到租金是吗?

汪女士：什么都没有。

张先生说，通过业主们不断地维权，以及到法院上诉，最终法院判开发商败诉并赔偿。但是，这项判决却执行不了，因为开发商没钱。投资者实在没办法，只好拨打中央人民广播电台新闻热线，希望得到媒体的关注。

张先生：之前是因为它在上海注册了上海奥银房地产开发有限公司，它的注册资金是100万还是1000万，现在等于这个公司是空壳公司，它们注册了很多同样的公司，现在在用其他的账户在走账，奥银得不到执法的程序了。这个具体怎么弄我也不清楚，反映到法院的时候，法院说只能针对奥银房地产开发公司，但是其他注册的跟这个不相关的，就没有权利去执行。然后又说你们这个应该是告经济诈骗，走那个渠道去告，经济诈骗这种东西达不到一定数量，达不到一定人数，它还不给你立案。我们上海很多受害者，都是通过这个电话进行维权。

张先生说，在决定投资前，自己对奥食卡这个项目进行过考察，谁也不相信这样一个规划完美的项目会变成现在这个样子。

记者：这个奥食卡商城应该是一个大厦?

张先生：对，它之前是在国际东方名品城，接下来的那种烂尾楼，但是奥银房地产开发公司，它旗下有很多，之前在上海有一定的产业链，根本想不到他会骗人的，又请刘谦、范冰冰、甄子丹像他们这种名人进行宣传，很多老百姓因为有名人效应就相信了，但是投进去的钱现在都打水漂了。

记者：就是说它是一栋商厦，然后分成很多小的单位卖给你们，是这个意思吗?

张先生：对对。

记者：那你们这个小的单位现在实际上拿不到产权。

张先生：没有，因为国家不允许小的这样的产权，只有一个大的产权。

记者：那你们怎么保障你们的利益。当是签合同的时候，你们有没有跟他们谈过这样的问题。

张先生：当初他说可以办的。

记者：当时他说可以的。

张先生：对，当时他承诺的可以办的，后来因为办不下来，然后好多业主退款，然后他就继续用那种游说方法，就是说你继续办我可以给你办下来，你继续往里面交钱。还有一种就是那个实在收不上来钱的，就只能退了，然后给你签一个退款协议，形式上的，每个月退你3千块钱、5千块钱这样的，像挤牙膏一样。

记者：然后租金是从买到现在都没有拿到过?

张先生：没有没有，产证都没有办下来，更别提租金了。

而对汪女士而言，投资奥食卡给她带来的不仅是投资的失败，还有家庭的矛盾。

汪女士：钱都是父母辛辛苦苦挣的，有的都是借的。我说这两年我自己也受尽了家庭的折磨，家庭也天天在数落我，父母身体也不好。

那么，整栋商厦的产权是怎样归属的?经济之声特约评论员包华认为，

包华：如果是从开发建设的角度上说，整栋商厦的所有权首先会确认给开发建设单位，我们也叫大产权。大产权办理完之后，再根据开发建设单位与购房人之间的协议，进行这种小产权的办理，也叫转移登记，当所有的转移登记办理完之后，开发建设单位不再拥有产权了。当然，前提是开发商把所有的可以出让的部分全部都出让了。但是所有的开发建设单位在出让过程之中，还自己持有一部分产权没有转让的话，那么开发建设单位它自己也是业主，只不过它占有的面积和份额没有原来那么大。

那么，像这个案例中，分成了若干个小商铺，小到十平米，大个也不过是100平米，这样的铺面的产权应该怎么办?包华表示，

包华：我见到过办下来的，当时在规划的时候它就已经规划好了大小面积不一的商铺，那么在办理产权登记的时候没有问题。但也有办不下来的，就是当初在规划设计的时候，并没说这里边是一个小的产权面积相组合，而是一个比较大的整层的空间，开发商为了自行融资，给它隔离出来的小空间并没有交给政府进行变更规划，也没有登记备案。如果是这样的话，可能就办不了产权登记了，因为它不属于不动产登记的对象。

我们看到在2010年的时候，苏州当地媒体刊登的关于这座商厦的介绍，是说将以侏罗纪主题作为创新的构思，还有八大主题等等很多说法。从表述上来看，用这若干个小商铺来建立一个8大主题的休闲广场，似乎是不可能的。包华认为，也有可能是当初给过消费者承诺，而规划做完之后，才发现这样的产权证办理起来是有相当难度的，才造成4、5年之后房产证拿不到的现状。

包华：我们针对一个商业不动产，在运营的时候，一定要根据它今后运营的想法和思路来决定它的空间。如果说空间过小甚至过于分散的话，一个商业运营的项目是无法开展的。但是从另外一方面，如果我们把它作为一个很大的空间进行出让，小业主又不可能买得起，，总价也比较高。在这种情况之下，开发商操作的方式就是，先拆分进行销售，然后当整合在一起进行经营的时候，我需要给业主反馈经营收益，这也就是这个案例的操作模式。但是这个操作模式有两个最大的问题，第一个小业主在投资的时候，没有自己的产权面积有可能自己根本拿不到手，因为它跟住宅不同，住宅有独立的使用权益，而商业地产可能没有独立的使用权益。第二个问题就是如果运营的效果不好或者没有收益可以分配，商业地产本身不具有直接的使用价值，所以它的投资风险比较大的，一旦商业运营失败就有可能血本无归了。

那么，从法律意义上来说，对于整幢商厦分拆成若干的小面积来进行销售的这种销售方法是否合法。经济之声特约评论员包华和北京潮阳律师事务所郑传凯律师都发表了自己的看法。

包华：这要看原始的规划，如果原始的规划涉及到的商铺就是小面积的，自行隔开的，那么也可以作为登记使用，它就是合法的。但是如果它原来没有这样的规划设计，而是为了自己融资的便利、销售的便利，自行去划分的话，根本不能够进行登记，这样的销售就是非法的。

郑传锴：实际上我们从经济活动的法律最基本的准则讲，法律无明文禁止即为许可。从这个角度讲，任何交易的设置都是合法的，只要它没有法律禁止性的规定。但是问题在于，开发商在设置这样的一个交易的时候，是否尽到了告知的义务，并且开发商在设计规划以及后续销售宣传过程当中，知道或者应当知道这种商铺是无法进行拆分销售的，在这种前提下，开发商仍然设计了这样的交易方式，我觉得这本身是缺乏诚信的行为或者说不合法的行为。但是单就交易模式本身，应该是合法的。

包华认为，如果说我们要投资商铺，不仅要关注法律方面的内容，同时也要考察该商铺商业运营的独立性和完整性如何保障。

包华：除了刚才所谈到的合法性问题，也就是它能不能独立进行产权登记，这是我们购买大前提。第二个我们要看一下这个商铺有没有独立使用的价值，如果说这个商铺像我们很多商业一层地面铺，它是一个独立的空间，可以独立运营，那么它的使用价值就会很高，你去买它的话，你的风险很低。但是像今天案例中所谈到的，这个店铺根本没有办法单独独立运营，在这样的情况下，有可能业主连房子的具体位置都找不清楚况，我就不建议购买了。我们关注法律方面的内容，也要看到今后商业运营的独立性和完整性如何保障，在这种情况之下才能考虑商业运营能不能赚钱，能不能分到红利。

案例中，按照开发商的承诺，大厦营业额的8%是作为租金返还给业主的，郑传锴律师表示，这样的承诺在法律上本身没有问题，但是开发商在涉及交易的时候，可能隐瞒了重要的时事。

郑传锴：这样的承诺在法律上本身是没有问题的，我还是那句话，法无明文禁止即为许可，但是同样还是刚才我提出的问题，也就是开发商在涉及交易的时候，可能隐瞒了重要的事实。我们知道，商铺在开始运营的头几年是需要培养的，换句话说商铺在头几年往往是亏本经营的，所以这种情况下，开发商没有承诺投资人一个非常明确的回报，而是跟它的投资收益和租金收益挂钩，实际上这种交易设置本身有一定的问题。

包华也认为，如果采取这种计算租金的方式，运营方的可信度和运营能力也是需要投资人考量的。

包华：如果经营方是一个完全可信的公司，当然这种方法是可信的，如果这家公司本身诚信度不高，那么在这种情况下，投资人实际上是把一笔资产交给了一个不可信的或者没有诚信度的运营商进行操作，那风险就会很大。刚才所谈到按营业额去计算租金的方式，我们认为叫扣点租金，实际上是业主和经营方共同来承担风险，这种做法在很多的商业地产公司和商业运营项目里都是存在的，关键就是在于运营方究竟是否有运营能力，在运营的过程之中是否具备必要的诚信度。而这两点对于投资人来说，当初在签属合同之初就必须要考虑到，否则自己这笔投资很容易打水漂。

既然存在这种种的问题和风险，为什么还有那么多投资者在进行投资?两位专家都认为，原因就在于投资者在做决定前，并没有进行充分的了解。

郑传锴：其实我们的投资者在进行商业地产投资的时候，是两眼一抹黑的。基于开发商各种各样的宣传，他们相信了开发商，认为开发商是一个靠谱的公司，所以把钱投了进去。我打一个也许不太恰当的比方，实际上商业地产和住宅地产就相当于期货和股票的关系，但实际上我们都知道期货相对于股票，它的风险是更高的，如果你没有充分的了解的话，实际上你是不应当进入这个市场的，但是我们的中小投资者，手里有一部分闲钱，又充分相信了开发商这样可能涉嫌虚假这样的宣传，进入这个市场，这样它要承担的不仅是法律风险，还有商业风险。

包华：我认为商业地产的运营模式，跟住宅地产完全不同的，由于住宅具有独立的使用价值，如果价格存在高或者低或者租金收益不到位的情况下，至少我们的投资人可以通过自行使用方式来规避自身风险。但是商业地产不同，商业地产必须通过持续运营，获得红利，才能获得收益，而且如果开发小的面积，虽然我可能能够办理产权登记，不管是10平的还是100平的，但有一个客观的情况必须所有的投资人都必须清楚，就是这10平或者100平的商铺，它自身无法正常运营，它必须要靠周边所有面积的运营来启动整个商业大厦的运营，才能保证这10平到100平米的租金收益，在这种情况之下的话，我们所有投资人，我们跟其他投资人分不开的。只有在对相关的问题和风险有充分了解的情况下，再去决定投资与否，才能使自己的权益有所保障。

在采访当中，由业主提到，业主到法院进行起诉，并且法院判决是胜诉，但是目前的状况是无法执行，因为开发商没钱。难道投资人的投资真的就这么打水漂吗?包华认为，如果把所有的可能性全部押在一个没有资金能力的开发商身上，大家可能会非常失望。

包华：我认为投资人的投资回报可能在执行环节上很难拿到，因为这家公司根本没有偿付能力。但是我们所有的投资人需要考虑到，既然我们买了这个房子，既然大家有个共同愿望挽回损失，那么是不是可以立足于现实，把整个大厦的商业运营模式谈清楚，共同委托一家有能力、有信用度的商业运营公司统一进行管理营，通过这样持续运营的方式来获得一些回报，来弥补前期的亏损。如果把所有的可能性全部押在一个没有资金能力的开发商身上，大家可能会非常失望。