花高价买学区房竟成噱头 业主入住后入学无门

【导读】消费者购买英地天骄华庭项目，只因为开发商承诺能上好学校，没想到入住之后发现入学无门。该项目销售则说并没有说完全不能上。13日《天天315》重点关注：花高价买的学区房，难道就是噱头?

据报道，最近有一部非常热门的电视剧，叫做《虎妈猫爸》，讲的是妈妈如何拼尽全家之力也要让自己的女儿上重点小学的事。其中有一些情节，比如卖掉自己不在学区之内的大房子，在学区内买昂贵的破房子，再比如全家集资凑钱为孩子上学铺路等，有孩子的家庭对此都不会感到陌生。就拿买学区房来说吧，虽然很多学区房品质并不高，而且无一例外都很贵，但是，众多的家长都会咬牙买，因为只要自己家的房子能够划片进入好学校，再贵也值。但是如果碰到这样的情况：花高价买来的学区房，等到孩子要入学的时候却发现不能被划进好学校，家长的心情那是可想而知的。 最近我们接到河南郑州英地天骄华庭小区的多位业主打来的投诉电话，讲的就是自己花高价买的房子，买的时候，销售人员信誓旦旦保证能上一墙之隔的实验中学，可是现在却被告之不行了。

业主周先生：我们那的房子大部分都在2013年前后买的，我是2013年年初买的，当初买房的时候开发商对所有的业主都宣称是学区房，能上河南省实验中学，一家有一个名额。但是现在入学情况业主跟学校了解了，包括现在开发商也一口否认，全都是说没这回事，根本不存在学区房，最关键是我们那个小区一期二期是连在一块的，一期那几栋楼就能上，二期这几栋楼就不能上。

记者：那学校方面有没有给你们一个说法，为什么一期能上，二期不能上。

周先生：学校没有，学校意思就是说，一期拿的有赞助，所以一期每户有一个名额。但是这也不是官方说法。

记者：一期赞助是业主交的还是开发商交的?

周先生：开发商，业主肯定不存在交这个钱的事，当时一期也在维权。到底是不是人家交的赞助，还是因为别的什么原因，还是正常划片就能够划进去，我本人也不是很清楚的。

周先生说，当初买房子的时候，销售人员给他们看过一个文件，就是说天骄华庭的业主一家有一个上实验中学的名额。而且，这个小区一期业主的孩子都已经上了实验中学了，二期应该不会有什么问题。

周先生：当时那个销售顾问在售楼部电脑上给我们看了那个文件，包括有的手底下打印的文件和照片，说天骄华庭小区有一个名额，说那片是属于河南省实验中学的，上面有学校盖的章，还有英地盖的章，但是具体盖的章的名称我不太清楚。

记者：就是你看见那个文件上面有你们想要上的这所学校的章，和这家开发商的章是吗?

周先生：对，这个是绝对有的，特别是这个学校的章，是不是教育局盖的章我不清楚。

而同一个小区的李女士在向我们投诉的时候也提到了周先生提到的文件，并且说因为这个文件，也因为这个小区一期的业主已经上了实验中学，所以签购房合同的时候没想过要把“确保入实验中学”的条款加到合同里。

李女士：我们买房的时候，他们都承诺学区房一户一个名额上河南郑州市实验中学，但是现在我们入住进来之后就不承认了。

记者：当时给你们承诺这个学区房的时候，是用什么样的形式?是否签在合同里了?

李女士：没有签合同，他们有一张纸存在电脑里，让我们看看我们也就相信了。

周先生也认为，自己最大的疏忽就是没有将获得实验中学名额的条款放进合同里。

记者：你们当时买的学区房能上什么学校，有没有签到购房合同里?

周先生：这是一个最大的弊端，就是我们所有的业主忽略的问题。

记者：当时你们为什么没有要求签到合同里呢?

周先生：我们认为是政府政策，也没有必要，而且当时上面写的很清楚，包括所有人都这样说，大家也就放松心态了，就觉得这个没有啥问题，而且就跟这个学校隔壁。

记者：就是从心理预期上觉得这个事是板上钉钉的事。

周先生：而且感觉即使正常划片也应该划到那个那个学校去。

而在谈到为什么天骄华庭一期的业主能上实验中学，二期却不行的时候，李女士说这可能跟赞助费有关系。

李女士：一期跟实验中学交了赞助费，二期没有给我们交。

记者：你的意思是开发商交的赞助费。

李女士：是的。

记者：那为什么二期不交，有理由吗?

李女士：这就是欺骗，他们不想出这个几千万。好像听说一期交了三千万，后来我们二期听说县中学要四千万，不愿意交了，但是他们卖房子的时候，承诺我们说一家一户一个名额，我们才买，但是他们现在这个赞助费不交。

不过，这一说法没有得到有关方面的确认。随后，我们以购房者的身份拨通了河南郑州李天骄华庭售楼处的电话。

记者：天骄华庭是吗?我想问一下你们那边现在房子还有的吗?你们这边是可以上实验中学吗?

售楼处工作人员：学校的话，我们是要根据划片的，现在还不能确定。

记者：不确定是吗?

售楼处工作人员：是。

记者：我听朋友说是可以上的吗?

售楼处工作人员：要根据划片。

记者：现在有划片的信息吗?

售楼处工作人员：没有，6月份开始划。

记者：6月份开始划，是吗?

售楼处工作人员：对。

记者：那你们这个小区为什么比别的周围的小区都要贵那么一两千块钱，是因为它有可能被划进实验中学吗?

售楼处工作人员：也没有，附近的二手房都在1万2、3，我们这边是新房，而且是现房。

一小时后，我们又以中央台记者的身份拨通了同一部电话。

售楼处工作人员：您说。

记者：就是在你们这买的二期的房子，原来说好的孩子可以上实验中学，现在上不了了。

售楼处工作人员：现在也没有说上不了，也没有说能上，只是说我们现在正在做登记。

记者：做什么样的登记?

售楼处工作人员：做上学的登记。然后会尽快有结果。

记者：那现在是一期是已经能上的，为什么二期还是要经过登记啊?

售楼处工作人员：它前期也有这样的问题，前期都是这样的。

记者：那就是说还需要再等一段时间。

售楼处工作人员：我们现在在做登记。

记者：因为你们卖房的时候，给业主承诺的就是可以上。

售楼处工作人员：是这样，我刚来时间不长，你说这个问题我也不知道之前怎么说的。

记者：您看你们那边有谁能给我们回答一下这个问题吗?

售楼处工作人员：现在都比较忙。

记者：现在都比较忙，是吗?那要不然这样，我留一个电话，然后你方便的时候，请你们那边的销售经理给我们回个电话可以吗?

售楼处工作人员：您留吧。

目前为止记者尚未接到来自天骄华庭的任何的回复电话。

经济之声特约评论员武高汉先生、中国消费者律师团胡钢律师就相关的问题进行探讨。

胡钢：什么叫做学区房?我们可以把它理解为分布于著名义务教育阶段的公立初中、小学周围的房产。它的特点是业主子女可以依据《义务教育法》就近入学的规定就近入学。它的背景首先是现在某些地方存在的义务教育阶段非均衡发展的一种，应该说一种不正常的现状。同时这种学区房一般价格方面比较高昂，在某些时段内存在所谓的保值增值的潜力，但是同时也存在着教育部门对于入学条件的划线政策变化大、变动频繁，以及开发商虚假承诺等等问题，值得广大业主警醒。

武高汉：学区房是现在体制下的一种特殊情况，在法律上没有明确定义，但是有约定俗成。既然叫学区房，买这个房子住在这里就可以入学附近好的学校，我们把这样的房子称之为学区房，消费者愿意多付钱，经营者就可以要高价，这就是学区房。

经济之声：消费者在购买学区房的时候，尤其是这种新房或者是期房，如果宣传是学区房的话，从法律上来说能否出具一些什么样的文件来认定?

胡钢：所谓的学区房大概有两类，一是开发商新开发了一个楼盘，按照我国相关的《规划法》，如果新建的小区足够大，有一些开发商专门引入所谓比较著名的学校，在这个新开发的小区设立新的校区;第二类是在已有的著名学校周围开发了一个新的楼盘，这个著名学校本身并没有做地理位置的变动。对于我们潜在业主的最重要的保障之一应该是相关的房地产开发商出具它和相关著名学校合作办学的协议，这个协议是非常清晰的，同时再加上当地的教育主管机关三方共同签订的三方协议。有了这么一个三方协议，至少从某一个阶段上来看，对于学区房的定义或者宣传存在一定的《合同法》意义上的基础条件。

经济之声：武高汉先生，如果您买一个学区房有这个需求的话，您会要求看什么样的证明文件吗?

武高汉：我认为，经营者的承诺即是经营者的民事担保。明明白白的告诉了消费者的一种担保，叫民事担保。民事担保的特点就是说到必须做到，如果说到做不到，即是违约，如果故意说到做不到就涉嫌欺诈，消费者就可以要求一赔三。如果是违约，消费者可以退这个房子并要求相关的损失。我个人觉得涉嫌故意欺诈消费者。

经济之声：两位业主都提到了在购房的时候，销售人员在电脑里看了一份文件，这个文件就是说天骄华庭的业主可以一家有一个名额，孩子可以上实验中学，而且仿佛这个章是由实验中学和开发商来盖的，像这样的文件能不能作为楼盘是学区房的凭证?

胡钢：对此，最高人民法院的相关的司法解释都是有明确的规定的。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件，适用法律若干问题的解释，第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约要求，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明，和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的定义以及房屋的价格的确定有重大的影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，即应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。

买房的时候，房产、开发商给您很多的合同以外的宣传单或者允诺，如果这种允诺和说明足以引起我们消费者买房子、签订合同的冲动，以及是否会影响房屋价格，如果存在就被认定是合同的重要组成部分，即使没有写入合同中，商品房买卖合同中，也应当视为合同内容，开发商违反了就应当承担违约责任。

经济之声：业主都表示说当时学区房的条款没有签进合同，给我们带来的特别大的问题，这是我们认为是一个特别大遗憾。那么现在胡钢律师从法律上来讲，会给业主带来怎样的问题?

胡钢：正如最高人民法院的司法解释，虽然没有写入合同，但是如果业主能够举证在整个销售过程中，或者订立合同过程中，开发商确实有相关的说明或者允诺，而且这种说明和允诺已经成为消费者购买这个房产的重要原因，还影响了房屋的价格，在这种情况下，即使没有写出来，也视为合同的重要组成部分。所以建议广大涉案业主尽量搜集相关的证据，这样才能保护自己的权益。

经济之声：一期的孩子能上实验中学，其实给二期的业主带来了非常大的心理预期，认为一期能上，那么二期基本上板上钉钉的事情，肯定能上，所以是从心理上就忽略了在购房合同当中给予确认的重要性。现在业主也猜测说一期是开发商给了学校一笔数额巨大的赞助费，而二期因为赞助费涨价了，所以开发商不愿意给了，武高汉先生您对此怎么看?

武高汉：承诺不能兑现，原因有多种多样，从消费者的角度来看，是利益受到了实际损失，一种就是商家故意的虚假承诺，现在就可以要求一赔三。第二种是当时承诺的时候，确实是可以兑现的，现在是教育局重新划了一条线，没有办法了。在这样的情况下商家仍然是违约，消费者仍然有权选择退房，但是如果消费者说不选择退房和一赔三，必须要求去上小学，我觉得咱们就要商榷一下。因为它是虚假承诺，根本上不了这个小学，因此在寻求民事赔偿的过程中，也有一定的直规，符合这个规定消费者的要求就能够达到，不符合这个规定，消费者的规定就可能达不到。当然消费者还可以放弃权利。但是作为经营者的义务是在任何的情况下不能放弃的。所以消费者依法维权是可以继续去争取去努力的。

经济之声：胡钢律师，法律是否认定学区房必须签订有关学校签订认可的合同?

胡钢：学区房有一个最大的敏感问题和症结，就是学区房的政策。能否入学这个问题并不完全是由开发商决定的，有可能会出现政策调整。而在这种情况下，有时候开发商是有心而无力。现在学区房在一定程度上存在，但是这个存在的本身，我个人认为并不是一个好的现象，因为《义务教育法》高度强调了义务教育均衡发展的原则，至少在《义务教育法》全法中，均衡教育的原则至少体现了四、五处之多。所以在这种背景下，还有这种所谓的学区房是一个非常令人遗撼的事情。