上海绿地香颂公寓上千户装修“赠面积” 办居住证成难题

【导读】上海绿地香颂公寓推出60平米户型时宣称“赠送4-5平米面积，一房轻松变两房”。看过样板房后，上千名购房人“从心动到行动”购买期房。收房后，业主们参照样板房，把赠送面积装修成儿童房。然而入住不到两年，房子突然变成违章建筑。《天天315》本期聚焦：上海绿地香颂公寓上千户业主装修“赠送面积”后，办理居住证成为难题。

据报道，上海绿地香颂公寓在2011年推出60平米户型时宣称，“赠送4-5平米面积，一房轻松变两房”。开发商在出售房屋时，把样板房内的“赠送面积”装修成了儿童房，上千名购房人看了样板房后很动心，于是纷纷购买期房。

2013年收房后，业主们也参照样板房，把赠送面积装修成了儿童房或书房。入住后，业主们顺利拿到房产证，申领到了居住证。

但是在今年5月份，有的业主去续办居住证时，却突然被告知，他们参照样板房装修“赠送面积”的行为，属于违章搭建行为，房屋属于违章建筑，不属于合法稳定住所，不能申领居住证。没有居住证，孩子没法上学，业主们现在急得如同热锅上的蚂蚁。

业主：这个房子我们是2011年买的，买的是期房，面积62平方，赠送面积4个平方。我们也去看过开发商的样板房，那4个平方是已经装修好的。小区总共有1千多户都是这样的状态，2013年交的房，房产证什么东西都办好了。我们是外地人口，在上海要办居住证。这个居住证涉及到我们小孩上学，我们办签证、包括积分，以后孩子参加高考都是要用这个居住证的。2013年到2015年，我们的居住证都是正常办理，正常续签都没有问题，但是今年1月份我们拿房产证过去办居住证的时候，就问我们的房子有没有装修，如果装修了就不能给居住证续签。当时我们的装修的时候，也没有人通知过这个不能装修。有些业主的居住证已经到期了，但是也没有办法。

为了孩子能上学，有业主想到把房子卖了再买新的。得到的答复又让他们的心凉了一截：房屋是违章建筑，不合法，不能交易。

业主：我们买这个房子就是为了赠送4平方的面积去买的，现在房子装修之后我们交易都交易不了，它现在让我们申请房屋编码，说我们这个房子装修之后，把这4平方米给装修进去了，就属于违建。

有了这番遭遇之后，业主们查看了小区的规划图。在房型图中，“赠送面积”处是空白的，没有标注任何图案。这使业主们感到更纳闷了，如果房屋没有按规划建设，属于违章建筑，那当地相关部门在交房前怎么没有查出?而且房产证也顺利办下来了呀!

业主：当时卖房子有那个预售证，包括我们的房产证上面，都有一个房屋结构，这4个平方是镂空的，不算在里面。交房的时候，这个空白的是开发商给我们全部弄好的。我们这1千多户业主这样想想，如果说是违建，我们的房产证是办不出来的。

业主们随后从开发商那里了解到，原来，他们的房子是因为2015年上海出台的新规，而突然变成了违章建筑的。

业主：为了这个事情我们组织过50多个人到绿地跟开发商代表谈过，去了之后他们说这个事情正在跟政府协商沟通。对方就是说，因为我们把这4个平方装修进去，导致违建，使得我们的居住证没有办法续签。

记者：不能装修赠送的这4平方米，是用来做什么的?开发商现在怎么说?

业主：他们没有给我们答复，他说我们不能使用这4个平方，意思就是他们做的时候都没有问题，政府允许赠送，但是2015年下的文，不能有赠送面积，属于违建。我们这个房子是2011年买的，2013年交的房子。

有业主给我们栏目组发来了他们保留的、和开发商沟通解决方案时的一些录音资料。上海绿地香颂公寓的开发商——绿地集团的相关代表周先生告诉业主，房屋变违建不是因为开发商在建设时存在违规行为，而是因为政策变了。

周先生：现在这些东西按照法规来讲是不合规的。

业主：不合规应该绿地承担责任，不能让我们这些人买单。

周先生：这个房子不是我盖出来交到你手里，那前几年为什么没有这种问题?

业主：相信法规这一块你比我懂。但是根据房屋销售合同管理办法，上面明文说明，样板房装修是作为参考的，如果说我们的业主买了你的房子，不能照样品房装修，如果按照样品房装修，所有相应的后果由我们的业主自行承担，有这样书面的文件，我还愿意签收，那我自己承担。关键是你样品房装修误导我们的购买、装修，从而导致我们被认定为违章，影响到我们的生活，所以说你们不能不承担这样的后果。再一个作为房屋的销售方，你的广告需要合法、真实有效，但是你广告的合法、真实有效体现在哪里?

业主们还保留了买房时的宣传彩页、楼书等资料。我们的记者注意到，这些资料上清晰地写着，“赠送4-5平米面积，一房轻松变两房”等内容，但是业主和开发商签订的购房合同中却只注明了房屋面积，而房屋面积不包含赠送面积，合同中也没有任何条款提到赠送面积。他们当时没有起疑心，是因为在上海，把赠送面积作为卖点的楼盘很多，这些开发商几乎都不会将赠送面积写在合同中。

业主：合同上面没有任何关于赠送面积的事宜，合同只是正常的面积62点多平方，4个平方没有在合同里面。上海很多楼盘为了好卖都有赠送，但是都不计算在合同里，包括面积、单价都没在合同里面。它如果写到合同当中，没有办法写赠送，包括我们的产权证上面，跟合同上的面积是一模一样的，不含这4个平方。

业主们现在想，开发商不在合同中注明和赠送面积相关的内容，是不是就是为了规避风险呢?他们认为，开发商熟知规划图内容，在卖房时就应该提示清楚可能隐藏的风险，但是实际上没有做出任何提示，所以损失应该由开发商买单，而不是应该由业主来承担。

记者昨天辗转找到了负责处理上海绿地香颂公寓业主投诉的、绿地集团的相关负责人周先生的联系电话，但多次拨打都被挂断。当地相关部门的联系电话也一直处在忙线中。

北京市消费者权益保护法学会理事芦云律师，以及北京同诺律师事务所的朱丽莉律师就本案作出评论。

经济之声：房屋销售时，有“赠送面积”是不是就等于改变了规划设计?

朱丽莉：实践当中很大一部分情况是这样的，但不能概括全部的情况。如果有赠送的面积，比如说利用现有的住宅规划设计规范，有一些可以计算一半面积的阳台、花园等等。开发商处于促销的目的，让消费者在购买房屋的时候觉得我可以便宜的给你，这一部分在房产证没有体现的话，它可以作为赠送面积，并且也是合法的。现在大部分存在的情况是前面所说的这样的，很多搭建更改了原来的设计规划，变成了违章建筑，还有一种情况是侵犯了业主的共有面积。在搭建建设之前，不能说它改变了规划设计，但是在之后会出现这样那样的问题，并且在权属上也是有问题的。

经济之声：绿地集团的相关代表周先生说，房屋变违建，不是因为开发商建筑的时候存在违建的行为，而是政策变了。对于这个说法，我们在法律上怎么理解。

朱丽莉：这个回答回避了主要的问题。实际上更改规划设计，后来搭建或者装修改变了一些结构或者是违反规定的一些东西，它就有可能变成违章建筑。无论是不是出台相关的政策，这都是一样的，只不过可能这个政策出台后，现在上海对于相关违章建筑的处理力度更大了，所以很多人遇到了麻烦，但是这个东西本来规定的就是属于违章建筑的范围。

经济之声：这个案例中，上海绿地香颂公寓开发商将规划图中的空白地当作赠送面积，并将这一赠送面积装修成一个儿童间作为卖点销售房屋，在销售时对可能存在的风险只字不提，开发商隐销售房屋时，是否存在欺骗行为?

芦云：如果开发商在开发设计规划之初，这部分没有在规划设计中，而是属于规划设计之外的私搭外建，并以此作为卖点向消费者销售，这肯定是存在欺诈行为的。因为这部分空白面积本身就属于违章建筑，而你又没有在销售的时候告诉消费者这个事实，存在了隐瞒事实，不仅如此，还对消费者构成了欺诈。

经济之声：业主们保留了当时买房时的宣传彩页、楼书等资料，记者注意到这些资料上清晰写着，“赠送4-5平米面积，一房轻松变两房”等内容，但是业主和开发商签订的购房合同中却只注明了房屋面积，而房屋面积不包含赠送面积，合同中也没有任何条款提到赠送面积。“赠送面积”应该不应该写在合同中?

朱丽莉：如果是合法赠送，开发商它有权处置赠送面积，这应该写在合同当中，明确相关的细节，包括赠送的面积大小、位置结构、是否可以进行改动、有哪些限制等等，都要有明确的标注。像这个案例里面所说的，赠送压根就是违章的面积或者它可能会成为违章建筑的面积，那这样的话，开发商肯定不会愿意写到合同里面。提示广大购房者一定要请相对专业的人士去察看一下相关的规划，这部分面积到底怎样的规划的，这样才是稳妥。

经济之声：说到赠送面积是否合法，哪些东西可以作为判断的依据?

芦云：我国对于商品房买卖合同，专门有一个司法解释，把原来合同法上讲到的一些情况做了进一步的说明，比如在商品房的销售广告，包括它的宣传资料上，一般来讲在合同法上都是邀约邀请，也就是它不记录到合同内容中，但是如果你所宣传的房屋的相关设施的相关信息足以影响到消费者买这个房子，或者影响到这个房子的价格，我们就认为在这种情况下，这些广告的宣传对于订立合同有重大影响。这些影响因素本应当作为商品房买卖合同里面具体的内容的。

经济之声：上海绿地香颂公寓的开发商绿地集团的相关代表周先生则告诉业主，房屋变违建不是因为开发商在建设时存在违规行为，而是因为政策变了。开发商说会帮助业主和相关部门沟通。相关损失应该谁承担?

朱丽莉：从法律关系上来讲，开发商只是把这部分作为赠送的面积给到业主，最后进行装修造成它成为违章建筑的主体，实际上还是业主。虽然说开发商在里面肯定有很多不合适的行为，但是就这个关系主体而言，业主肯定是相关搭建违章建筑责任的主体。但是因为开发商在卖房宣传的时候存在误导性用语，并且明确了“一房变两房”这样的表述，承诺了这个赠送部分可以改造成空间，那么这一部分应该视为它的合同内容，如果说业主因为这个违建被拆等导致损失，我认为开发商应该被认为是违反了购房合同内容，应该去承担一部分的违约责任。

经济之声：业主们现在承受的损失，除了经济上的损失以外，还有非常重要的一点，就是不能去办居住证。这个居住证对于外地在上海居住的居民来说是非常重要的。那么，对于这相关的损失，应该怎么去理解?

芦云：我觉得这存在一个很大的前提，就是说这部分面积到底是开发商在规划范围内赠送给业主的，还是在规划范围外私搭乱建采用欺诈的方式给到业主的。这个时候业主首先需要查明一个事实，在买房之初，业主要去查明到底是怎样一个规划，这部分面积到底是违建还是属于开发商优惠的赠送，如果确实属于违建，那么我认为开发商应当存在全部的责任，因为你首先违反了国家的相关规定，而且你在民事上对于消费者没有如实告知出现了欺诈，所有责任都由开发商来去承担。如果是第二种情况，是开发商合理范围内规划的，赠送给到业主，但是后来由于政策变了，导致业主居住证不能够办理，房产证不能够办理，这种情况下，应该由开发商主导相关部门协商。因为这个政策的变化，我们通常把它理解为不可抗力，这种情况下，应当由开发商承担更多的调解沟通的责任。

经济之声：那么，今天这个案例能不能直接请律师状告开发商，这种官司一般打多长时间，成功的概率又如何?

朱丽莉：我认为这里面开发商确确实实是有责任的，确实是可以去告它，但是关于这个官司打多久，实际上在诉讼过程当中，很多时候因为一些取证、举证上的问题，包括各自提供的一些证据，提出自己的相应的诉讼权利，这个时间都可能会相应的延长。根据经验论断，这一类案件诉诸于司法的话，大概在半年一年的样子。

经济之声：一些房地产开发商在销售中会将阳台、露台、绿地、花园等拿来赠送，作为卖点，这些“赠送”真能带来实惠吗?如果购买了这类房屋，会存在哪些隐藏的风险?

芦云：消费者在购买这样的房子的时候，首先还是要查明这部分面积究竟算不算违建，如果确实属于开发商有权处置范围内的面积，而且它愿意以赠送的方式，优惠的方式给到消费者，我认为消费者可以选择。因为现在房地产市场竞争还是比较激烈的，如果消费者真的能拿到这样的实惠，我认为是可以选择的。这里一定要注意对它在销售时的广告和宣传这部分内容的收集，另外在签订商品房买卖合同的时候，对于所赠送这部分面积一定要有明确的约定，具体赠送多少面积，怎么样的形式，包括日后涉及到纠纷的处理，对于相关的违约责任，都要有一个明确的约定，比如说在交房之后办理房产证之前因为政策的原因或者其他的变动，导致了消费者相关的损失，或者说在居住证的办理或者其他一些方面产生影响，所有可能产生的违约责任应当有一个明确的约定。