焦作市山阳区人民法院司法拍卖陷纠纷 购房者投诉无门

【导读】王先生通过“司法拍卖网络平台”以32万元拍得一套房屋，拿着法院给的钥匙却打不开房门，发现已经有人入住自己拍下的房子，并称早已购买此房。王先生再找法院，法院让其自行处理，表示一切都是按程序办事。《天天315》本期聚焦：拍到手的房产怎会不翼而飞?

据报道，王先生通过“司法拍卖网络平台”以32万元拍得一套房屋，拿着法院给的钥匙却打不开房门，发现已经有人入住自己拍下的房子，并称早已购买此房。王先生再找法院，法院让其自行处理，表示一切都是按程序办事。

在购物过程中消费经常会遇到各种问题，有质量问题，有货不真、价不实的问题等等。大家都觉得，购买渠道是保证商品 品质的一个重要因素。河南省焦作市的王先生因为要为儿子准备婚事，急需购买一套住房，从朋友那里得知可以通过司法拍卖的渠道购房，心想从法院拍回来的房子肯定没有问题吧。可没想到，王先生花了32万元拍下了一个大麻烦。

王先生：7月22号，我在淘宝网的司法拍卖网络平台上用32万拍得这套房屋，面积是172.76平方。拍过以后，法院承办法官办理相关手续的时候，他说他忙，然后我大概到8月3号的时候，找了他一个星期，天天去找他，8月3号的时候，他给我办了一个拍卖成交的确认书，开了一个收据。钱7月22号就交完了，把拍卖成交确认书给了我以后，但是那个民事裁定，还有协助执行通知书，他就一直到现在为止都没有给我。当时他还给了我一把钥匙。

拿到法院给的房门钥匙，王先生这回心安了，可没想到，来到自己新买的房，门却打不开：

王先生：然后我拿着钥匙去开这个房门的时候，这个门打不开，我开了大概10来分钟，然后从屋里面出来一个人，说你干啥呢?我说我拍卖的房，是我的房子。他说这是我的房子，你拍卖你去找法院，不要找我。然后我给承办法官打电话，他说让我把那个占房的人给撵出去。我说人家一家5口人，3个女的2个男的都在屋里头住着，有老有少，我怎么撵人家?要是一撵不就打架了。他说你打吧，没事，你打出事来算我的。这是原话。我说那不行，我不能跟人家打架。然后我就开始一直找他，到现在为止，一直都解决不了，他整天说出差，说这说那。

王先生找了法院的执行法官多次，终于了解到一些关于这套房产的信息：

王先生：他说这个房是属于村里面的拆迁安置房，村里头把这个房卖给别人了，他说他不知道，就给拍卖了。现在执行的时候，人家村里头干扰他不让他执行，所以现在没法执行这个房，现在要想交给我这个房也有困难。他说我有两个解决途径，一个是申请国家赔偿，再一个就是去上级领导那告他。我说这不是耍无赖吗?

综合自己了解到的各种信息，王先生对此事有了自己的判断：

王先生：我自己觉得法院执行法官在拍卖之前要进行房产产权确认的调查，村里头卖出这个房，他没有去当地居委会调查，现在村都改成社区了，没有去人家村里大队调查，他只是去房管部门调查。

王先生进一步分析，认为这可能是一套存在纠纷的房子：

王先生：这房是村里头盖的不假，但是我也搞不清楚为什么房管部门登记的名字跟村里面登记的名字不一样。法院没有做调查，也不能说没做调查，是调查得不对，有纠纷的房子就敢拍卖。

王先生现在非常着急用钱，而好不容易凑齐的买房钱，现在却买了一套不能入住的房子，而且这套房子现在到底是不是在自己名下都搞不清楚：

王先生：我说为儿子结婚，我还借了好多钱，还有利息呀。我这段时间在外面租房，现在一给我钱，我马上还得再买个房子。我的损失。法官也是儿戏，开玩笑耍无赖。你去商店买东西，交付不了还有赔偿，还有个违约什么的。这就没有一个说法?你去法院告它，它本身就是一个法院。

王先生告诉记者，自己拍下这套房产，本该有的一些材料自己并没有拿到手：

王先生：淘宝拍卖公告上写有房产证嘛，拍卖公告上也写有房产证号。他现在口头上告诉我说没有。法院裁定他得给我吧，他现在也告诉我说没有，他直接打印一份法院盖个章不就可以了，他说没有。然后房产证他也说没有，他现在啥都不给我，这个没办法。

记者查看了王先生提供的淘宝网司法拍卖网站，了解到王先生购买的这套房位于焦作市山阳区通园小区，资产处置法院为：焦作市山阳区人民法院;权利来源为：司法裁定;权证情况一栏注明：法院执行裁定书;房屋用途及土地性质为：住宅;提供文件一栏写着：1、《法院裁定书》2、《房权证存根复印件》。而根据王先生提供的资料，记者看到，王先生现在手头上只有一份《焦作市山阳区人民法院的拍卖成交确认书》和一张结算票据。在拍卖页面上，咨询联系方式留的是焦作市山阳区人民法院执行局郭局长的电话，于是记者拨打了此电话进行咨询：，

郭局长：这个房子现在已经是王先生买走了，当时有个第三人，他没有提议，我们按程序已经卖给王先生，但是有人占着房，现在怎么办，不行我去跟局长商量一下，看看有什么办法。这个事比较复杂，一句话两句话在电话里说不清，你打电话给我们局长。

在电话中，郭局长解释了一些关于这套房子的情况，说法院通过法律程序拍卖了这套房产，现在有第三人提出了异议，房子已经是王先生买走了，但是有个人占着这套房，具体情况要问一下执行局的王局长。

郭局长：因为现在我们这个执行程序已经完了，我们觉得谁占了他的房，他可以通过诉讼，打侵权官司。我们程序完了，他又再来，已经把房钥匙交给他了，我说把钥匙交给他，让他去看看房，以后有什么情况回来说，他也不回来说，别人把房占了，占了之后，我觉得就打侵权官司吧，通过法律途径。你给王局长打一个电话，问问啥情况。

在记者的追问下，郭局长表示，法院的程序已经执行完成，房子已经交给王先生，现在有人占着房，王先生应该通过司法途径去解决此事，具体情况是王局长比较清楚，再次让记者去咨询王局长。据王先生介绍，郭局长为执行局的副局长，而王局长则是正局长。于是记者又拨打了王局长的电话，我们来听一下王局长如何回应：

王局长：这个情况是这样的，今天他也是刚刚反映到我这，我现在也跟他说了，我们调查一下，看看卷宗是什么情况，我们说过了，他第一次到我们这，问问承办人看看卷宗是什么情况再答复他。

王局长表示，购房者王先生是第一次到法院来找他，具体情况需要问问承办人、看看卷宗再答复王先生。并没有向记者透露更多关于这套房产的情况。记者于是又拨打了目前住在这套房子中的赵先生的电话，咨询有关这套房产的相关情况，我们来听一下赵先生的说法：

赵先生：这个房是从房主手里买来的，也给大队交了钱，大队给我开了票，就这个过程，我有证我有东西。我也不知情，为什么这个房子又拍卖了。咱有证明，咱也不是非法的。这个房是安置房，安置房肯定有主的嘛，这个人卖给我以后，他没交给大队的钱，也由我交上了。我现在也不知道是咋回事，我买的房子，2012年买的房子，现在拍卖了，我自己纳闷还不知道咋办呢，可怜死我了。

赵先生说，这套房子是几年前从房主手里买过来的，大队也给他开有票据，有相关证明。这套房原本是安置房，是这套安置房原来的房主卖给他的，现在这套房却被法院拍卖了，他感到非常纳闷，也觉得自己非常可怜，不知道怎么办。

赵先生：2012年之前我就入住过，当时这里面有四台电脑，后来我女儿在这住，我女儿她公公，男方的老公公正好病了，病了以后就没有在这住了，一直看这几年病，现在人死了。我们以前就在这住了，2012年就在这住了。

据王先生说，自己在7月份前看过这套房，当时是毛坯房，所以后来拍下了这套房子，但在两个月后，自己再到这套房子来看，却住了人，而且正在装修中。记者从正住在这套房的赵先生口中得知，赵先生的家人在2012年前就入住过这套房，中间又因为各种原因空置过一段时间，现在又住了进来。

双方都说这套房属于自己，到底最后该归谁?王先生拍下了这套房产，还能不能拿到房，拿不到房还能不能要回自己的钱?对此，经济之声特约评论员包华、北京潮阳律师事务所律师郑传锴进行了分析与评论。

经济之声：首先请给我们简要解释一下，什么是司法拍卖?通过司法拍卖拍出的房子存在纠纷问题的情况多吗?

包华：司法拍卖实际上是一种执行手段，民事判决，在当事人不能自觉履行的情况下，就要由法院来代为执行，我们叫强制执行。在强制执行的过程中，如果碰到一些类似房产、车辆等比较贵重的物品，可以通过司法拍卖的方式使其价值实现最大化，从而最大化地保护我们债权人的利益。所以，本期案例中所涉及到的这套房产就是由法院委托拍卖平台，由拍卖平台向广大公众代理出示的受拍产品。

我见到的通过司法拍卖来取得房产的类似纠纷并不是很多，原因有几个，首先，如果这个房屋本身权属存在不确定性或者争议，是不会进入到拍卖程序的，也就是说这个房子是不能被认定是债务人的，所以也就不能作为债务人的资产被执行，更不能进行拍卖。第二，如果进入到执行程序，且发生了财产纠纷，第三方，也就是我们所谓的案外的权利人，可以向执行法院提出来一个执行异议。这两个程序的设置实际上就是保障司法拍卖程序的推进，并且不会出现违法违规的情况。

经济之声：现在双方都说自己拥有这套房产，住在里面的赵先生说自己是从这套安置房原来的房主手中买了这套房，并且补齐了当初房主应该交给村大队的钱，自己手头也有相关的证明材料。而且从2012年前就已经入住过这套房子。而拍下这套房子的王先生认为，法院拍卖的房子，程序正规，自己钱也交了，又拿到了钥匙，却无法入住。双方为什么会陷入这样一个僵局中?

郑传锴：我们拍卖的前提一般是要对相应的标的物进行查封扣押，而且在拍卖之前，委托人应当对拍卖的标的物的权属进行一个调查。投诉人提到的淘宝的页面里面有一个保留条款，法院有一个声明说不对拍卖的标的物进行瑕疵担保，实际上这种保留条款应该是无效的。如果我们不对它隐蔽的质量问题进行瑕疵担保，这种声明可能是有效的，但是如果拍卖的委托人都不对，拍卖的标的物进行权属的瑕疵担保显然是有问题的。我个人认为，问题可能是法院在委托执行的程序中没有对相应的权属进行核实，甚至这个拍卖的标的物无法进行权属登记。在这种情况下，法院更应当对它的权属性进行严格细致的甄别，我个人认为责任出在法院。

包华：法院可能对于房产在拍卖之前的产权归属认定工作做得不够细致。一个房屋的产权如果没有登记，是要以合同约定为准。在这种情况下，法院在认定一个房屋产权归属的时候，会面临一个比较复杂的情况，但是法院在执行之前必须要做到几点，第一，依据法律规定来认定房屋的归属，第二，依据法律规定来确认房屋目前所使用的状况。这两件事情在核实清楚之后才能够进行司法拍卖，因为拍卖公示中是有这两项内容的。淘宝网上写得很清楚，这个房屋是归被执行人的，这个房屋上没有出租没有抵押。在这种情况下，这应该是一个干干净净的资产，但是这里面确实出现了这样一个争议，而这个争议恰恰发生在法院公告之后。这说明了我们法院对于这个房屋的查封、扣押、冻结的措施被第三方给破坏了，这一破坏行为可能要承担法律责任。

经济之声：我们是不是可以认为法院的工作在这方面出现了疏漏?

包华：我认为赵先生说的话我们现在姑且听之，为什么?首先，如果赵先生手续齐全，他一定可以出示房产证，但是他现在没有。其次，即便在签了买卖合同之后，购房人也未必就成为房主了。因为我们的不动产是以登记过户为前提的，没有登记就依然不是法律上的房主。第三，赵先生可以就法院的执行程序提出异议，但是目前资料里没有涉及到执行异议的内容，而是在拍卖的过程中实际的占有了这个房屋，所以这个行为实际上是会影响到司法拍卖乃至司法执行，其实是要承担很严重的法律后果的。

经济之声：这套房子是法院拍卖的，而王先生现在不能入住，也不清楚这套是不是属于自己，再回来找法院，执行法官告诉他，这事法院是按程序走，而且现在已经办完了，有人占了房，王先生应该自己去把他们撵出去，或者进行司法诉讼来解决此事。你们认为法院的说法合理吗?

郑传锴：法院的答复特别奇葩。首先，法院答复说这个程序已经走完是不正确的，因为王先生说他还没有拿到提出执行的裁定，所以他不可能办理相应的权属登记，他就不可能把他们撵出去。在正常的司法途径中，是有可以把强占着本人的房屋撵出去的途径，以前被称为腾房。如果因为法院的疏漏和相应的损失或者因为他人的疏漏造成了王先生额外负担，相应的费用是可以要求责任人来进行负担的。但是问题就在于王先生现在没有拿出裁定，而赵先生又没有出示一个相应的权属证书，我们无法判断所谓的这个标的物到底是不是合法财产，它到底能不能流转，它到底能不能由我们的公民来使用，这些最基本的问题都还没有确定。

经济之声：这些问题应该是由法律来确定吗?

郑传锴：当然是由法院来进行，但是我们的竞买人在进行竞买之前也有必要注意防范风险。王先生说它在竞买的过程中，发现有权属登记，包括权属登记的账号，但是我在淘宝页面上没有查到任何有关这套房产的权属登记，我们的竞买人在这里面有一些疏忽。但是我个人更倾向于法院在这个过程当中没有严格的依照法律规定来进行处理。

经济之声：王先生能够提供的资料只有山阳区人民法院的拍卖成交确认书和一张结算的票据，现在王先生手里头的这两样东西能够证明这套房子已经归属于王先生所有了吗?

包华：还不可以，这两份材料说明了我们的竞买人通过司法拍卖平台拍得了该拍品，同时支付了兑价，但是这套房屋最终进行办理登记之前，还需要我们的人民法院就这次交易的最终结果进行确认，出具一份民事裁定书，然后交给我们的这个竞拍人，最后拿到不动产登记部门去办理登记过户，这个手续才算完成。

经济之声：王先生说，他到法院拿这个裁定的时候，法院以各种方式告诉他暂时拿不到。

包华：如果出现这样的问题，说明拍卖的工作没有整体完成，也就是说，我们的竞拍人根据拍卖规定进行了举牌，同时支付了货价，但是我们的委托拍卖人并没有按照承诺，抵付相关证明文件，这是第一个最重要的问题。第二，房屋本身是需要交付给我们竞拍人的，这个交付不仅仅是钥匙的交付，而是房屋本体的交接，也就是说委托人跟我们的竞拍人要在房屋中对于房屋的设施设备进行相应的确认，同时移交水电器卡以及钥匙。而这个房屋交接在本案中没有出现过，它只是给你一把钥匙，而事实证明这把钥匙是不能用的。

经济之声：从王先生的讲述和记者了解到的情况来看，法院的法官认为此事是按程序走的，现在王先生不应该来找他们。如果他们搁置此事，王先生得不到房，又拿不回自己的32万元钱，该怎么办?是不是真的要到法院去告焦作市山阳区人民法院?

包华：我认为这个程序在法律上或许有它存在的依据和空间，但是对于公众来说，我们人民法院的公信力就丧失殆尽了。也就是说，在这个案件中，我更希望法院能够自纠，给我们的权利人一个安全的交易环境。法院在出售财产的情况之下，依然出现交易安全的问题是不可想象的。司法裁判机构的公信力是国家赋于的，是法律赋予的，是不容置疑的。如果你自己做错事，还不能自行纠正，就会给公众的信心造成了严重的打。

经济之声：王先生万万没想到，从法院拍来的房子还会出现这种问题，那以后消费者通过司法拍卖途径获取商品，应该注意些什么问题?

包华：竞拍之前应该对于网站上登记的文件进行相应的了解。同时，在竞拍之后，应该明确取得文件的时间节点，在这两件事情都能明确的情况下，消费者应该尽到自己的审慎任务，而在司法拍卖过程中对于交易的合理性、正当性、合法性进行全面担保的，应该是委托法院。