投资者购买“零风险”商铺却遇“全风险” 陷维权困境

【聚焦】投资者花费几十万购买商铺，开发商承诺“返租金、可退铺、零风险”，然而数年后租金不见踪影，商铺不见效益，维权处处碰壁。《天天315》聚焦：说好的“零风险”，因何变成“全风险”?

据报道，前些年的种种投资热潮中，商铺投资也是一大热点，很多人花几十万元投资一个十几平米的商铺，开发商一般是承诺包租，每年返还投资金额的几个百分点，几年之后交还铺面，如果对投资回报不满意，几年之后可以全额退款。开发商当时信誓旦旦地承诺这是一项万全的“零风险”投资，于是很多人，包括一些老人拿出自己的养老金投资，希望借助了解这种零风险投资方式让自己的养老金增值。没有想到，几年之后，形势大变，承诺的返点没有了，说好的“零风险回购”也不提了。甚至老板跑路了，除了留下一间商铺，什么都没有了。甚至还有的商业楼盘，几年时间，连楼都没有盖好，开发商就不见了。消费者遭遇了维权困境。

最近，我们又大量接到浙江消费者的投诉，就是针对商业铺面投资出现的种种问题的。

李先生：我们是2010年3月份买的商铺，我们买的时候，它是这样承诺，我们一次性付清20几万，开始土地还没开始盖，第一年给他们白用，第二年开始候给我们返利6个点，第三年是7个点，第四年就是8个点，总共返给我们的利息4万多一点，返了三年。 我们签了15年的，承诺说如果觉得不好，三年之内可以本金退还给我们。

几年的时间，虽然开发商在按照合同要求返还投资数额6%左右的租金，但是，所谓的大楼一直没有盖起来，业主们很担心，于是纷纷要求退掉商铺。当时开发商也同意了，约定好了时间退铺，但是，令业主们恼怒的是，到了退铺的时间节点，开发商出事了，无论是返点还是退铺都成为无人过问的事情了。

李先生：2013年12月，我们就申请要退铺。 这么长时间了，这个房子都还没有搞好，就感觉到没有信心。很多人要求退铺。我们的合同是到去年5月18号给付清的，但是到了5月18号没有付清。

向我们投诉的李先生非常气愤，说当初信誓旦旦承诺的零风险，好多老年人拿养老金去投资，现在，开发商跑了，说好的商铺压根就没有盖起来，到相关部门投诉、申诉，也是四处碰壁，现在大家真是欲哭无泪。

李先生：我们稍微年轻一点没有事，有好几个是养老金拿去赌的，看到市场好，他说有保障、零风险，写的是政府扶持，如果不要可以退，所以很多60、70岁的老人都存进去，现在钱拿不回来，养老金都没有了。

再来看同是浙江的吕先生遇到的问题。吕先生是嘉兴桐乡人，2009年的时候同样也是投资了一间商铺，同样也是说好按投资额度的百分之几返还租金，数年之后可以原价退掉商铺。前几年，租金倒是按时拿到，到了2014年，说好的租金就没有了。开发商老板也没有了踪影。

吕先生：我们是2009年买的桐乡世贸的商铺，前面三年是培养市场，没付房租的，后面三年说好是4.6%的返利，但是付到2014年为止，2015年没有付。

吕先生等投资人到商铺去询问租户，商铺的租户们说，他们的租金交到2016年，有的甚至交到了2017年，而这些钱，可能已经被老板卷跑了。

吕先生说，他们这些业主找了好多部门，都没有回音。其实他们的要求很简单，就是把属于自己的租金要回来，然后按照合同约定，把商铺退回给开发商。

吕先生：因为合同上面签着，6年以后，你如果觉得生意不好了，可以百分之一百退给他们的。我们到10月28号把商铺还给他们，希望能把前面欠给我们的租金还给我们。

经济之声特约评论员包华以及北京潮阳律师事务所郑传凯律师对本案进行了点评。

经济之声：包租、返点以及几年后可以退租，这些明显对消费者有利的合同条款是否合法合规?

包华：只要它不违反现行的法律规定，应该说合法合规还是有基础的。但是从专业角度来说，我必须提醒消费者，由于这些条款太过于倾向消费者，所以它的可信度是比较差的。在市场中，任何一项投资都是有风险的，我们没有见过任何一个投资是完全没有风险的。如果以包租、返点甚至几年以后承诺退房的角度来说，表面看消费者是没有风险的，但是从这些合同条款中我们会判断一条结果，就是开发商很难完全履行这份合同，在开发商没有履行能力的情况下，零风险就会变成全风险。

经济之声：消费者投资商铺时，合同上标明这样的所谓零风险条款，我们是否可以更改合同条款，以使它更合理合法并避免掉入陷阱之中?

包华：对于任何一份合同，双方基于自己的利益争取更好的条款，我认为是情理之中的事情，关键在于我们如果占便宜太多的情况下，对方可能无法履行，在这种情况之下，合理的条款设置往往不尽然是将自己利益最大化的条款，而双方利益的相互对等、相互制约而且可行的条款才是可行的。现在一些包租返点甚至于退房的条款，是让消费者把这些不可行的或者执行起来难度非常大的条款和要求降低，比如说我不要求退房，或者说比如我不要求完全包租，在这种情况之下，才有可行性。如果开发商承诺太好的话，我认为很不真实。

经济之声：从法律的角度，我们怎么样能够使自己能够避免掉进开发商已经设好的温柔陷阱里面?

郑传锴：最基本的合同法原则就是法无明文禁止即为合法。但开发商是用非常倾向消费者和投资人的条款来掩盖它投资的商业风险，说白了如果这个商铺非常好租的话开发商根本没有必要向投资者、购房者承诺这些。所以投资者最主要审查的是楼盘本身的商业前景，而不是条款是否对我有倾向。

经济之声：在商铺投资当中，怎么样的投资回报率是合适的，而且大家觉得是可以相信的?

包华：这个问题回答起来会非常的复杂，因为商铺在不同的地段、不同的业态周边，有不同的规划布局，都会有不同的投资回报率。大家一定要记住一点，投资没有那么简单，它的回报是不稳定的，风险是很大的，而且投资收益承诺的越高，往往风险就越大。

经济之声：前面提到的两个开发商的做法，是否可以定性为诈骗?

郑传锴：我们讲的是生活意义上的骗，但是从法律意义上绝对不能单纯定义为诈骗。诈骗是什么?是以非法占有为目的，骗取他人的钱财。开发商的行为是隐瞒了客观存在的风险，促使投资人签订了这样的一个合同，但是它单独的这个行为是不能判定为诈骗的。

经济之声：李先生投资的商铺，虽然拿了几年返点，但是至今楼都没有盖起来，而开发商又出事了，他们的投资是否就是打水漂了?

包华：我认为很有可能打水漂，因为开发商目前已经没有能力继续履行合同。在市场经济中，有很多经营行为本身是存在风险的，一旦风险发生成为损失，只能通过破产清算的程序来进行挽回。在开发商没有能力去继续履行合同，也就是返点都返不了的情况下，我们不能奢望它把楼继续盖淇起来，就算楼盖起来，这些商铺只有持续高效地运营才能获得回报。从这个意义上来讲，我认为李先生在这一商铺上的投资可能是已经完全失败了，最终能拿回来多少资金，完全要看开发商清算以及破产的情况了。

郑传锴：在经营这种商铺的时候，大部分的商铺是存在很高风险的，不是一般的普通投资者或者普通老百姓能够运营的了或者承担得起的。李先生这个案例非常典型，提醒广大投资者在选择投资项目的时候，一定要量力而行，选择合适自己的投资项目，而不是单纯着眼于所谓的高收益或者是零风险。

经济之声：再来看一下吕先生的投资项目，是在嘉兴的桐乡。吕先生的诉求是要回自己的租金，并且退回自己的商铺，他们的这个要求可以达到吗?

包华：要回租金这个要求还有可能部分达到，而退掉商铺的要求我认为很难达到了。首先，不清楚吕先生和开发商从承租人那拿到的租金是不是有价格差，如果开发商给吕先生的高，而收取承租人低的话，那么这个模式是不可持续的。如果开发商拿到的租金比付给吕先生的租金要高，还是可持续的。从这个意义上来说，拿回部分资金我认为还是可能的。但是基于现在的房地产环境以及商铺的运营环境，我认为完全退掉商铺，让开发商一次性退回购房款，甚至说还要加掉一些违约金，加上一些利息的话，对于开发商的经济压力过大，我认为这个很难实施。

郑传锴：我们在评估一个诉讼案件的风险的时候，首先要着眼的不是胜诉败诉的风险，而是执行的风险。开发商面对着巨大的现金压力的时候，能不能让所有的判决得以执行非常关键。

经济之声：对这些商铺投资者，他们的维权之路比较艰辛，业主们反映，他们到哪里反映问题都没有结果，那么，他们到底应该这么做，才是正确而有效的维权方式?

包华：如果对方是以开发之名来行非法集资或者借贷之实，可以向公安机关报案，如果能够了解到它收取租金的途径和金额，我们还可以通过诉讼的方式来冻结一部分回款资金，用于款项的回收。但是这些正确的方式能不能得到效果，能不能达到业主的满意，我深表怀疑。

郑传锴：我个人认为消费者恐怕要通过多方面的途径来行使自己的权利，包括向法院提起诉讼，这是肯定的。在提起诉讼之前，在经过必要的查询手段，如果能够获知相应的开发商账号包括其他财产线索的话，一定要对开发商的财产及时进行冻结，如果发现有涉嫌刑事犯罪，消费者还可以向公安机关进行举报和控告。