近千户业主入住新房7年拿不到土地证 开发商百般推脱

【导读】山东东营海通骏景小区近千户业主，7年前入住新房并拿到房产证，但土地证至今没有办下来。(消费者：没有土地证就没法进行二手房交易，在拆迁补偿时也没有办法得到土地补偿金。)开发商称无法办理的原因是，小区容积率超标，但超标责任不由开发商承担。(开发商：超标0.4，但是符合规划建设的，不该补交土地出让金。)《天天315》本期聚焦：办了房产证却办不了土地证，这是咋回事?

山东东营海通骏景小区近千户业主，早在2007年就入住新房并顺利拿到房产证，但土地证直到今天仍没办下来。开发商海通地产说无法办理的原因是，小区容积率超标，但又说超标责任不该由开发商承担，也就是不愿补交土地出让金差价。办了房产证却办不了土地证，这到底是怎么回事呢?

记者从山东东营市房管局处了解到，海通骏景小区的业主只有房产证，没有房屋的土地证，房子也能转手销售。那是不是意味着土地证可有可无?

我们查询相关资料后发现，山东省的相关政策规定，完整的房地产权，应包括房屋所有权证和土地使用证，二者缺一不可。土地使用证是住房所占用的土地合法与否的法律依据，如果你的住房用地不合法，那房屋就成了“空中楼阁”，也就是说，对山东东营海通骏景小区近千户业主来说，光有房产证没有土地证，存在的隐藏危害会有很多，比如业主的住房用地土地使用权有被原土地使用者，也就是开发商，抵押或者因为其他债务问题而遭受司法执行的危险，并且在拆迁安置时，得不到土地部分的补偿，土地使用期限届满，也不能申请自动延期等。山东东营海通骏景小区的近千户业主都心里有数。

业主：土地证影响很大，因为根据我们山东这边的政策，你有房产证你只能代表你的房屋地表建筑的产权，并不能代表你土地的使用权。我们这边是分开的。你比如说现在要拆迁，业主光持有房屋产权证那你就只能获得地表附着物的赔偿。如果你有土地证那就会得到土地的赔偿。像在北京和南方一些城市如果是两证合一的，那产权证既代表了房屋产权又代表了土地使用权。现在我们是属于产权不完整，我们是商业用地，正规的出让划拨用地，所以说我们不存在集体性，我们和开发商并没有权属关系，所以我们必须要拿到证。

业主们告诉记者，2007年买房时，开发商承诺得很好。可是现在7年过去了，土地证还是没有着落。开发商说无法办理的原因是，小区容积率超标。

业主：这个房子我们是2007年买的，由海通骏景房地产开发有限公司开发的，2007年入住，一共这个小区有33栋楼，大概有1000多，我们当时入住一年以后，房产证办了现在还没有办下土地证，我们现在了解到是我们那个小区是容积率超标。

这7年中，业主们找过开发商无数次，开发商总是找各种理由推脱，不愿办理土地证，一拖就是7年，到现在，土地证何时能够办下来，还是未知数。

业主：我们这个开发商也问，国土局也问，国土局那边说开发商没有提交分割土地资料，国土局没法办理，我们就找开发商说你为啥不交资料，你不交资料我们怎么办。这个事你还是要等所有业主办了房产证以后，再去办土地证，统一分割。他当时这么说，一直这么拖着，我们感觉这个事不对，就打12345这个市长热线，一开始回复就了解这个开发商没提交资料，请业主督促，开发商提交资料才能办理，再过一段时间我们打的很急，催政府帮我们解决这个事情，再过一段时间由于小区东边有一块地的性质，说要变性，所以导致小区现在暂时无法办理土地分割，要先把土地由住宅用地性质改变为商业用地性质之后才能办理。然后我们感觉这个事还不对，然后我们继续打，直到去年开发商找了一个代理公司，土地分割的过来收我们业主钱，这个代理公司平均下来每户跟我们收了一千块钱，过了快一年了，我也给你们办不了了，给你把钱退了吧，业主就恼了，这个土地代理公司也把这个事情说出来了，说原来规划是0.8容积率开发商建成1.3个了，一分钱都不想出。业主立马就打了国土局电话，国土局直接就说是容积率超标。

今年8月份，山东东营当地媒体关注到业主在网上发的投诉帖，并在8月28号报道了此事。开发商海通地产在这之后，才在小区内贴出了一张“关于海通骏景土地证事宜的说明”公告，想要向业主们解释清楚办不了土地证的主要原因。业主们保留了相关证据。

我们来看看这份公告中提到的和容积率相关的内容：一、东营市规划局也出具了《建筑工程规划许可证》和《建筑工程竣工规划验收合格证》充分说明了小区的建设是合法的。二、容积率的计算方式发生了变化，容积率的计算方式中，车库、储藏室和阁楼的计算与否是本次容积率发生变化的主要因素，海通骏景在建设时的计算方式中，以上面积是不计算在容积率内的，而现在新的规划计算中，必须要求将以上面积计算在统计率内，所以小区统计率发生变化。

业主们看过公告后，认为开发商是在忽悠业主，公告内容有很多不实之处。

业主：土地转让以后，人家开发商开发，所有手续都要重新办的，包括五大证什么的，肯定不可能出现这种情况，你这就属于糊弄百姓。第二条既然车库、阁楼不算面积，你为什么阁楼是按独立产权卖的，如果不算面积的话那个时候是叫附属物，附属物是不结算面积的，但是它没有独立产权，但是他既把阁楼当成独立产权还把它给卖了，你这不自相矛盾，你如果说不算面积，那你就不能按独立产权卖，你也办不下房产证。既然又给它办了房产证就不存在附属物的情况了，而且如果说你在办房产证的时候，房屋测绘面积来给你测绘出面积来，你这个小区超容积率了，它就不允许给你办房产证的。问题恰恰就在这个时候出现了，国家保护产权明确规定，超容积率必须补交上土地出让金而且各项配套费以后，再给你办产权登记，恰恰问题出在这儿，容积率超了，各项配套费用没有交，但是产权证下来了。下来以后他就迟迟不敢办土地证，因为土地证由国土局测绘部门重新测绘。你超不超过容积，它一下就知道，所以他就迟迟拖着不办这个事。

公告中还提到一条，国家《不动产登记条例》已经发布，不日生效。条例生效后，房产证、土地证两证合一，不会再存在土地分割的问题。对于这一答复，业主们说，开发商给出如此荒唐的答复，是在侮辱业主的智商。

业主：不动产新条例还没出来，你怎么知道的。再一个我们的产权是分到每一个户上的，你这个土地证你又没分割，我们业主又没有两证，怎么可能两证合一呢?面对我们的质问，它的这个通知，贴了一下午立马撕掉了，你现在再问他，就说我们正在协商着看看怎么办。

我们的记者接到投诉后，拨通了海通地产的电话，海通地产营销中心的刘经理回应，容积率超标并非违规建设所致，开发商是按照规划建设的，小区容积率是超标了，超标责任不该由开发商承担，不该补交土地出让金差价，但是国土局对这一说法不认可，所以现在土地证一直办不来。

记者：我们想了解一下就是为什么他这个土地证现在一直办不下来。

刘经理：我们这块土地，它当时在拍卖的时候，它是一块大的土地。土地面积是51万平方米，当时规划容积率是0.8，土地局给你这么一块大的土地，它下了一个土地规划条件，后来这块土地当时拍卖起了东营胜大集团，后来就随机土地分成四块，胜大集团将其中一块卖给了我们，因为说属于一次整体规划，它既有公园、也有多层和小高层，也有农贸市场，我们这片片区，它就属于多层和农贸市场，这四块土地总体容积率是0.8，但是实际上按照规划局的规划条件，应该每块土地容积率实际上是不一样的，我们也是完全的按照上报的规划，完全按照规划建设，现在土地局在办理土地的时候意思要按合同看，所以它这个合同，直接继承大合同的0.8的容积率，所以他才跟我说这个地方你们容积率超标，实际上就是这么一个历史问题，因为说我们觉得情况不是很合理，我们跟土地局沟通有两年，东营市下过一个文件，就是2014——40号文上有这么一句话，第八条第二款它说过，因为大宗土地分割，导致局部土地容积率超过整个大宗土地的容积率。这个来说不用交土地出让金，我们认为我们适合这个条款，但是土地局并不认可，他要求我们按照合同来算。

在这之后，刘经理还是反复强调，他们是按照规划建设的，东营市规划局出具了《建筑工程规划许可证》和《建筑工程竣工规划验收合格证》就充分说明了小区的建设是合法的。他认为，小区容积率超标的主要原因是，国土局在出让土地后，分割土地时，没和规划局进行沟通，如果沟通了，容积率就不会超标，现在业主的土地证也就能办下来了。那么开发商买地时是否注意到容积率问题?难道合同上没有写明容积率是多少?刘经理回答，买地时没有注意到容积率问题。

刘经理：土地金出让挂牌整个土地挂牌的时候一整块土地出让，这个程序没有问题，但是土地局挂牌的时候进行分割的时候按照我的理解，它并没有跟规划局进行沟通，这样的话就是每块土地分割的时候土地合同的容积率和规划局所做的容积率是不一致的。

记者：你们在购买这块地的时候没有了解这些情况吗?

刘经理：我们在购买地的时候当时来说并没有了解的非常清楚，这个实话实说，因为当时也没有注意到这一点。

记者：但是合同上是不是清楚的写着容积率呢?

刘经理：写着，但是刚才还是说在政府上说，我们还是碰到这个问题了，如果说我们按照0.8来做的话，规划局那块肯定是过不去的。

开发商已知容积率多少，还超标了，开发商是按规划建设的，是国土局最初和规划局没有沟通好。那意思就是，开发商在购买土地时，被忽悠了?合同上写明的容积率到底是多少?现在已超标多少?刘经理开始不直接回答记者的问题，只是反复说国土局在出让土地时，不该分成4个合同，每块土地容积率不同，不该都写成0.8。但他后来也承认，签订合同时，知道容积率是0.8，现在已超标0.4。

刘经理：就是按照招牌挂土地的来说，在招牌挂的时候是一个整地是一个整体挂牌、整体出让，按理说国土局不应该给它分成四个合同。

记者：国土局是整体出让的，当时说容积率是0.8，但是胜大转让给你们那一块，他在转让的时候应该跟你们签订转让合同啊?

刘经理：是签订了转让合同。

记者：转让合同是怎么签的?

刘经理：转让合同上签的应该是0.8。

记者：那也就是说，签订合同的时候，你们是知道容积率是0.8的对吧?

刘经理：这个是。

记者：为什么不按这个建设呢?

刘经理：还是刚才说的，在整体规划的时候，按照整体规划，每块土地上的容积率是不一样的，按照土地法的规定，你这个土地合同包括你这些一个所有的容积率，所有的规划条件都是规划局出的规划条件为准。

记者：规划局当时出具的规划条件是什么样的呢?

刘经理：规划局当时出具的就是一个整个土地的规划条件，针对每一块土地，它并没有出具分类的规划条件。我们完全按照规划局的规划进行建设的。

记者：大概容积率超标了多少呢?你们自己计算过吗?

刘经理：可能超标了0.4。

我们的记者昨天也拨通了山东东营市国土局的电话。

国土局：容积率正在核着，因为它这个地方比较复杂，是胜大转让的。可能是有些问题还没太弄清楚，但是它用途需要调整，因为它原来拿地的时候合同上签的是住宅，拿地的时候用途是，现在里面有商业，需要调整用途，调整用途没有问题了就可以进行分割，但是现在用途也没调整，改变土地用途了，它也需要再调整，要不然就是一个违法用地了。容积率的问题也没有就是，报的资料不行，关于容积率这块资料不全没法给它核，所以说不知道现在容积率超不超，超多少也不清楚。它应该先去用地窗口调整用途至少是，现在不说容积率的事，用途最起码得先调整，容积率如果也符合的话就可以分割，没有别的问题。

国土局回复说，开发商29号才将相关材料递交给国土局，如果查明容积率超标，开发商必须补交齐容积率差价后，业主才能办理土地证。

国土局：他也不来申请啊，国家有规定这个办土地证是申请制，不来申请的话你看看土地登记办法都有，你一申请制，咱土地局没有那个权力强制他，没办法强制。因为土地证是需要业主和开发商一块到我们窗口去申请登记，他们在申请登记材料据我了解应该是从上周五才开始往窗口上报的，材料还没报全，可能就是对这些情况不了解，如果它容积率超标的话，按照我们市里的规定他是必须要补交容积率差价才能办土地证的。

但是现在开发商认为小区容积率超标的主要原因是，国土局在出让土地后，分割土地时，没和规划局进行沟通，如果沟通了，容积率就不会超标，现在业主的土地证也就能办下来了，所以迟迟不愿补交统计率差价，现在业主们该怎么维权?办了房产证却办不了土地证，究竟该谁担责?

专家观点

中国消费者协会律师团团长邱宝昌、北京潮阳律师事务所律师裘叶就此发表观点。

经济之声：业主们入住小区已经有七年的时间了，可是国土局的回复说，开发商是在8月29号才把相关的材料递交给土地局的，如果要办理土地证，是要由开发商先进行申请，如果不申请土地局是没有办法说我主动把土地证给办了。所以实际上是开发商拖了七年之后，才把相关的材料递交给国家相关的管理部门的。从相关的法律法规上来说开发商犯错了吗?

裘叶：首先我认为他在跟业主签订的商品房买卖合同当中肯定违约了。现在虽然没有看到合同具体的内容，但是我觉得他在合同当中肯定会对土地证和房产证的办理时间有相应的规定，至少从目前来看办理土地证的时间肯定是超期了，至少在合同当中承担一个违约责任。至于其他为何拖延，拖延的原因到底是什么，是不是他所说的，由于土地局跟规划局没有协商好或者其他的原因，我认为总之一句话，对业主来说，肯定是开发商的原因才导致了这种局面的产生，所以开发商在这个事件过程当中一定存在责任。

经济之声：开发商方面的一个营销总监说到了，土地他们也知道容积率是0.8，实际上他们也承认超标了0.4，开发商的说法是，按照规划来建设的，因为土地局当时没有和规划局沟通好，所以才建成现在这个样子，换句话来说，在这些关系当中，开发商是没有责任的。开发商的这个说法能够合理合法的解释现在出现的问题吗?

邱宝昌：我认为不能解释，因为你是报办手续的责任方，去报办土地使用、规划许可，包括工程建设许可都是你要去办理的，这跟业主，购买人是没有关系的。至于说相关部门出现的差错给你造成损失了，你可以依据相关的法律去追究他们的责任。刚刚去办理土地证的手续，前七年没有办什么原因，可能是差价没补，或者手续不全，或者其他原因。你该去履行的义务没有去履行，而又说其他部门的原因。事先如果提交了，如果它不给办，是什么原因?你可以依据法律法规去追究其他人的责任，但是你不能对消费者违约，不能推说是其他部门。你去补办的这个责任应该在你，谁的原因，谁的责任你应该去追究，而不能让消费者去追究。

经济之声：现在问题是开发商认为，这个事情不该怪他们，而是怪相关的政府部门没有能够相互之间沟通好，所以他就不愿意补交容积率的差价，业主们现在应该怎么做?

邱宝昌：业主可以依据合同，双方签订的商品房买卖合同约定的，房屋所有权证和土地使用证，它如果违反了规定去履行办证的义务，它要承担责任，当然像我们原来的城市房地产管理法，以及最高人民法院关于审理商品房司法解释都讲到了房屋所有权证，没有提到土地使用证，但是房屋的建立是在土地之上的，如果没有土地使用权根本就谈不上房屋所有权，而在有一些地方房屋所有权和土地证必须都要去办理的。在合同当中应该有约定，什么时候办理房产，什么时候办理土地使用权证，严格上说，土地使用权正应该在房屋竣工之前就应该分割好，大土地使用权开发企业，最后分割到小的业主都应该要分割、预售。