专家谈多起黑房产中介跑路：设立无门槛致风险高发

【导读】消费者通过房屋中介购买二手房，无意中发现被骗，去找中介要钱，却发现一夜间人去楼空。房子没买到，首付款也打了水漂。本期《天天315》重点关注：那些一夜蒸发的黑中介。

前一段时间，我们经济之声一直在持续关注黑中介携款一夜之间人间蒸发的事件。近几天，我们又陆续接到消费者的投诉，在河北承德、内蒙古包头等地，黑中介继续出没，一房多卖，或者收取首付款然后人间蒸发的事件继续出现。很多遭受黑中介欺骗的消费者说，大家都是平民老百姓，买套房子不容易，现在房子没拿到，钱也没有了，可叫人怎么办。我们《天天315》节目再次提醒大家，买房是大事，在房价高企的今天，大家可能是拿出一辈子的积蓄购买一套房子，所以一定要加倍小心，谨防受骗上当。

我们今天就以两个消费者投诉为案例，请评论员以及律师来告诉大家，在购买房屋、签订合同、付首付、办贷款等各个环节中，大家都应该注意些什么。

我们先来看案例。首先是来自河北承德的敖女士。敖女士的侄女要结婚，准备购买婚房。看来看去，终于在一家叫做“金桥”房产中介的帮助下挑中了一套，于是就将房屋的首付款12万交给了这家中介，等着办贷款，房屋过户了。

中介以房子的产权证还没有办好，要求敖女士的侄女等待半年，于是，小两口就耐心等待。没想到，噩梦就从这等待开始了。无意当中，敖女士询问自己的侄女房子的事情怎么样了，侄女回答要等半年，敖女士觉得不太对劲，就要求侄女去中介看看，可是到了中介门店才发现，门店已经人去楼空了。

敖女士：就听人说，有人去报案去了，说是金桥房产那块，都卷款跑了，后来他们就去赶紧上办事那间门店去看，看那门都锁上了，然后里头桌椅板凳扔的乱七八糟，里头什么都没有了，有好多工作人员也说好几个月没发工资了，他们也不知道老板跑到哪去了，说头一天晚上他们还开工作协调会了，第二天等着去上班，里头那些原来办公电脑什么的那些东西都没有了，乱七八糟扔。

记者：就是第二天都没有了?

敖女士：对，都没有了，对它在承德市有40多家门店，不是10多家。

敖女士说，他们目前已经报案。警方立案，并不意味着钱能够追回来。敖女士说，12万，对于一般人可能不算什么，可是，她侄女的男朋友家是大山沟里的，很穷很穷，凑上着12万实在是不容易。

河北承德的敖女士是交了首付，钱被卷跑，而内蒙古包头市的王女士面临的情况是自己交了房钱，房主却不知道自己的房主已经卖了。

王女士说，自己当时看好了房子，这家叫做德邦房产的中介说，房主很信任他们，签合同、付首付都由他们来完成。

非常偶然，王女士临时决定改贷款为全款，于是辗转查到房主的电话，联系上了房主。可是房主非常惊讶，说自己并不知道房子已经卖掉了。

王女士说，后来她才知道，这些中介非常猖狂，还曾经出现过一套房子卖五、六个买家，收五、六份首付的。

王女士当时首付了20万，中介退给她15万，还有5万一直拖着，等王女士到门店去要钱的时候，却发现已是人去楼空。

损失5万块，王女士说这算少的，有些买家被骗十几万，几十万甚至上百万的。大家都是辛苦钱，挣些钱不容易，这些中介真是很坑人的。

让王女士奇怪的是，当时看到门店人去楼空，有人就报了110，可是等了一天，都没有等到110出警。王女士想问，这算不算有关部门的不作为?

王女士：就是那会儿3、4月份的时候，就有人报案，有人报案就说这个房子违约了，到期都不给退钱，就是这样的。他们也知道是被骗了，就希望打110，他们打110报案，110没人来管，等了一天都没人来管。

经济之声特约评论员包华，中国消费者律师团胡钢律师对此解读。

经济之声：我们先来看第一个案例，中介告诉买房的小两口，房子的房产证还没有办下来，所以要等半年。那么，没有房产证的房子能卖吗?没有看到房产证，能交首付吗?首付交给谁更能保护自己的财产?中介还是房主?

包华：按说没有房产证的房子是不能卖的，但是在市面上确实会有这样一些房产，当时因为没有办理产权登记，没有取得产权证书确实也在流通。那么在卖的过程中，就有很多需要限制的条件，比如说房屋交付的时间需要斟酌，比如全额的房价款什么时候支付清也需要明确，等等会给我们的二手房交易带来很多的困难，所以我们在实际操作过程当中，没有产权登记的房屋买卖的，但是它的技术环节控制起来会非常困难。对于购房人来说，陷阱会比较多。

经济之声：换句话来说，如果说没有房产证的话，能不能办贷款呢?

包华：肯定不可以，银行必须要能看到这是一套可交易的房屋，可以办理抵押登记的情况，才可以办理银行贷款。所以，银行是不会给这样的房屋办贷款的。

经济之声：那么不能够办带看这个房子这种情况之下，如果说我们本来就是办贷款才能够付清房款的话，我们这个时候能不能交首付呢?

包华：在实际操作过程中确实有交首付的情况，但是这个首付我们一般会提示给我们的当事人，或者购房人，如果确实想买这样的房屋，确实能够希望能够支付自己首付表达自己交易诚意的话，那么就需要房屋的持有人提供一些证件，同时可能要办理一下房屋的交接，以保证购房人利益，但是这些环节对于很多购房人来说，因为他比较陌生，跟我们的普通的二手房和普通的一手房交易程序不太一样，他会比较陌生，而且要求的技术这方面的准备比较强，所以一般的购房人如果用这种的模式的话，最好请专业机构的人员帮助一下，否则会出现问题。

经济之声：您所指的专业机构的技术人员，是不是就是指的房产中介公司这些职业中介们。

包华：可以包括他们，但是由于房地产中介公司很多情况之下，都是以撮合双方交易达成交易之后收取费用的，所以往往对于达成交易内容这方面对于双方的引导并不是很充分，所以我个人建议，还是在房地产中介公司提供专业服务的基础之上，自己找一个专业人士来帮助自己，作为代理人处理事物，这样可能会比双方撮合的效果会更好。

经济之声：那么现在我们想请教一下胡钢律师，从法律角度来说，首付款到底是交给谁更能够有利于保护自己的财产，其实交给房产公司，很多人是这样想的，如果说我要交给房主，房主拿了我的钱不去给我办手续怎么样呢?他要是跑了怎么办?交给房产公司现在我们又面临遇到这种黑中介如果它卷恩了我们的款跑了，我们又该怎么办呢?那么您认为从法律的层面上来界定的话，首付款交给谁会更安全更妥当一些?

胡钢：付款的环节是在中介服务有关的无论是租房还是买房中一个重要的环节。我建议首先一般来说是按照合同中约定的一种方式来进行付款，但是这个合同本身强烈建议广大的租房者或者购房者使用当地行政机关推荐的房地产交易的最新版本的示范文本，来进行教育。你可以在网上，相关的政府网站上，都可以直接下载，打印3、4份，然后依据这个文本进行签字，然后它上面会有一个关于交付具体的约定，就是付款的方式。但是，无论是怎么付，首先如果要付给房主的话，那么合同中应该载明房主的姓名，他的身份证号码，他的银行相关的账户的信息，你打到这个账户上，如果约定是交付到我们的中介组织的话，那么一定是开户名是这个中介组织这么一个的银行帐户，切记直接将款项打给所谓的具体的房地产中介人员个人、或者是完全在没有合同中，合同出现的任何人，这样至少才能保证一个的最起码一个的款项的安全。因为你至少知道，你的款项走向是哪，而且你的款项的走向是基于已经签订的有效的合同的基础上。

经济之声：我们再来看，交了首付，中介说要等半年后房主办好房产证，这明显就是鬼话，可是小两口怎么就能相信，并且还耐心的等待呢?后面我们也听到她的小姨说到，这个12万块钱对男方家来说非常不容易，去东拼西凑借了好多才凑上来这12万首付款，他们怎么就能够把这些钱交给中介，去耐心等待，相信中介的鬼话，他们到底缺乏哪些常识呢?

包华：首先是对于房地产交易政策以及法律法规制度方面一个不了解，我们说一个房屋的交易本身，金额是很大的，涉及的步骤是非常多的，如果不是一个的专业的人士，而只是一个的首次买房的购房人，尤其是这个购房人还没有做相应准备的情况之下，是很容易听信所谓的专家意见的，而这些的专家意见可能就指的是中介公司的工作人员。

其次，就是大家好像有一个朴素的认识，认为购房这件事情是不需要别人帮忙的，因为我们最近一些年来，很多人没有经过专业人士的帮助，都买了房子，也都卖房子。大家可能会认为这是一个很简单的事情，但是随着市场发生了变化之后这个事情可能会越来越复杂，越来越难，对于广大的购房人来说，找专业人士帮助还是还是必要的。

第三，大家可能更多关注是房屋本身今后给自己生活带来的憧憬，可能对于那个憧憬大家会更多去关注，但是在憧憬实现之前，这个房屋可能存在的客观问题，可能就被忽略了，所以以上三个方面都是我们购房人容易出现的问题。

经济之声：您刚才一再提到需要专业的人员陪伴，或者监督之下，再出办理这样的事情可能会避免很多的问题，而这些的专业人员当中，也包括您自己的所从事的行业，房地产方面的专业的律师，而就我们现在的大多数人在买卖房屋的过程当中，如果不是这种很大笔的买卖，比如说上千万、几千万，或者上亿房屋的交易，几百万这种交易，大家都能够去想到，请律师来协助自己的这种可能性，其实并不大，那么除了其他一些的问题之外，很重要一点可能大家会考虑到律师费用的问题，您能不能给我们说一下，就比如说要聘请一位房地产方面的专业律师，来协助我们的购买这个房屋的话，那么律师的费用一般情况之下，是怎么样来支出的?

包华：全国范围之内，大家的差异是比较大，我是在北京置业，北京目前来讲很多律师事务所给购房人提供咨询服务的话，现场一次的咨询服务大概也只也3、5千块钱，这个价格其实跟我们的购房相比较来说，并不是太高的。对于广大律师的行业的从业人员来说，购房其实也是非常传统非常成熟的业务，所以报价也不会太高，但是很多购房人可能没有这方面的考量，可能更多是愿意相信中介公司。我们想评价一些中介公司的服务，它是一个区间服务，它是以撮合双方交易达成来获取费用的，它并不是完全站在买房人和卖房人角度上去考量这次交易的。所以从这个意义上来说，您自己请一位代理人或者一位朋友帮忙，跟中介公司的角度完全不同，对于您来说影响也就完全不同。

经济之声：刚才我们也听到了这位敖女士她说到现在她们已经报案了，警方也已经立案了，警方的侦查、追缴，整个需要一个时间和过程的，他们很关心就是这笔12万块钱的首付款，是不是能够追讨回来，我想请教一下胡钢律师，从法律的层面来说，如果说我们找到这个一夜蒸发黑中介的法人代表，也追回了相应一些脏款，那么我们投诉的这位消费者敖女士她的这笔12万块钱的收付款，是不是一定能够追讨回来?

胡钢：是这样，我们在实物中，房地产经济组织，经济机构，它本身就是按照我们的房地产管理法，设立了一个公司，公司一定是有限责任公司，而且我们正在对公司的注册进行管理，你可能一块钱，就能成立一家房地产中介公司。请大家特别注意，而且仅仅在今年7月份国务院又刚刚取消了房地产经纪人的这么一项职业资格许可。也就是说从国家管控角度来说，我们现在房地产中介机构，特别是经济机构，它的几乎是没有设立任何门槛的，从事这项活动，几乎没有任何门槛的，这当然有利于经济的繁荣，但同时我们也要加强事中和事后的监管和服务。

具体到本案来说，基于我们传统的先刑后民的原则，如果相关案件进入到刑事侦查阶段，如果确实能够追回一部分赃款的话，如果涉及多名的受害人，那按照受害人的相关的比例进行退付，但是能够完全获得这种的全额的退回，在现实中比较困难的。因为往往是房地产中介机构，会给房地产中介人员高额的提成，而房地产中介人员的高流动性，这种高流动性是跨省的，往往所谓吃了一单以后，他可能完全消失了，到另外一个省份另外一个地方从事相关的活动，可能连房地产中介服务他都不作了。

在这种大背景下，类似这种问题，以后将长期的存在，所以，我们要加强这种事中和事后的监管。刚才包华律师提到这种聘请一位律师或者熟悉房地产交易的特别好的朋友，这个是非常重要的，因为这么一个人，无论专家也好、好朋友也好，他是完全站在你的角度，维护你的权益。对于大额交易，我个人理解超过你半年收入或者一年收入的这种交易额，交易行为，就应当聘请相关的外部的人员来提供相应的支持，交易的风险是非常大的。而且房地产交易最大特点，它是以登记为主，没经过登记这么一个最终环节的确认，相关的权利的归属都是完全不确定的，我们交易的风险是非常高的。

经济之声：因为时间的关系，我们还有一个的案例，需要分析，所以我们也请两位我们的评论员律师以最简短的方式，回答我们的问题，我们在来看第二个案例。王女士买到一套房主都不知道房子已经卖掉的房子。王女士看到了房子，也看到了房产证，他是和中介签的购房合同。王女士的疏漏有哪些?

包华：首先我们购房必须跟房主签合同，这是一定要坚持的，如果是中介公司代为签合同的话，一定要看到这个相应的授权的公正文件，一定要看到房屋的产权证明，否则跟中介签合同有可能就是一份无效合同，因为中介公司它不是房主，从购房合同角度上讲，它不是出卖方。

经济之声：那么从房主的角度来看，其实它也是存在一些问题的，比如说它完全不知道这个房子已经卖掉了，哪些事情是不能放给中介去办，而一定要房主亲力亲为才能够维护只有权利的?

包华：购房合同肯定是要自己签署的，因为购房条款对于自己出让一套房屋的条件设置是非常重要的，包括它的付款的金额，包括付款的期限，以及交房的条件。其次，如果中介公司代办其他的事情的话，比如说代办产权登记，代办其他网络登记的手续，要出授权书，这些授权书一定要本人签署，本人要看过。第三，房屋过户是不能代理的，只能本人办理，所以业主一定要到现场的。

经济之声：第一个案例中，王女士奇怪的是，当时看到门店人去楼空，有人就报了110，可是等了一天，都没有等到110出警。王女士想问，这算不算政府不作为?

胡钢：这有两方面说，因为如果是公安机关发现这是有基于系统的话，它可能认为这属于工商机关或相关其他的专门的行政机关的管辖的范围，所以这里面签订合同的时候，非常要注意是否这个公司经过了工商登记。如果没有经过工商登记的话，那么整个交易行为就是一个非法行为，而且你的交易的物品，或者服务本身应该合法，如果不合法的话，涉及到一种合同诈骗罪，应该由公安机关立案侦查的。