房屋租赁陷阱多 互联网时代如何识破虚假房源

随着春节假期的结束，不少返城务工人员和返校学生都在苦苦寻找舒适价廉的房子，希望有一个相对理想的栖息之所。因此，每年的这个时候，二手房租赁市场都特别活跃，看房、租房人数与日俱增，房租也水涨船高。然而，在辛辛苦苦寻找房源和租住过程中，不少消费者遭遇了种种不堪回首的窝心事儿，甚至上当受骗，蒙受经济损失。为了帮助更多租房者辨明真伪，维护自己的合法权益，今天的节目我们邀请到经济之声特约评论员包华、北京兰台律师事务所律师曹凤林，一起来为大家揭示租房背后暗藏着哪些猫腻，消费者如何避免发生租赁纠纷。刚才我也说了租房这个过程让大家感觉到挺难受的，或者挺纠结的，有的朋友甚至遇到了受骗上当的情况，二位有没有租房的经历，包华应该有吧？

包华：我承租过房屋，但是比较走运，因为我本身就是干这个行业的，所以在自己的承租房屋过程中还算比较顺利，但是我身边确实有很多朋友因为租房子发生很多不愉快的事情，包括把房子出租给中介公司，然后变成了群租房，受不回来，这种情况在我身边的朋友中已经出现了不止一起了，所以从租赁市场角度来说目前来讲不是很规范，所以大家在进行出租、承租的过程中大家还是要小心一些的。

曹凤林：我自己确实没有过这些经历，但是身边的朋友确实有这些经历，还是有的，然后也多多少少会有麻烦经常的发生，而且有一些现象也挺多的。

在租房的过程当中容易遇到那些麻烦事，哪些方面容易导致纠纷的发生？

包华：我个人碰到的情况大概是这样，第一个来讲的话就是双方对于房屋状况这块，约定的不是特别清楚，在这种情况下就会出现一个我交房时候房屋现状和我最终还房时候的房屋现状，可能两者之间在对比过程中双方可能会有一个争议，我交给你的房子这块就是好的，然后也就是说你交给我时是坏的等等，也就是在房屋交接过程之中会由于约定的不明导致双方一些争议，当然因为我租房都会有押金了，所以这个押金能不能还、还多少，大家开始扯这个事情，这是我们经常见到的。还有一个就是房屋维修的问题，昨天我个人在一个（听不清）开庭的时候，有一个会一天说的都是关于一个房屋维修的问题，也就是这个房屋维修到底是由谁来维修，那么维修过程之中的责任应该怎么划分，业主可能会认为我积极的修的就可以了，可是承租人会认为你虽然积极修了，但是确实给我造成损失了，该怎么办？这又开始争，这个情况我们也经常会遇到。第三个我刚才所谈到的，中间如果中介公司，而中介公司又不是很规范的中介公司的话，那可能会给承租人和出租人带来的损失就更大了。

曹律师有什么补充吗？

曹凤林：主要是我们也发现有一些关于就是二房转租的问题，因为有的时候肯定拿了不少由房东来租的房子，但是转租过程中可能你不知道它前期这个房子是怎么拿到的，租金肯定是不用说，因为有时候很隐蔽不会告诉你，但是租赁期限也不是很清楚，比如说上面拿了一年的租期，但是转租的时候转租了两年或者说当时他只给房东交了一年的，然后转租以后交了三个月的房租，然后转成一年的房租扭头就走了，然后最终实际的承租人是身受其害的，有这种情况。

小刘是个北漂的白领，来到北京后带着老婆和上幼儿园的儿子四处租房居住。2011年，小刘与房主老张签订了租赁合同，约定由小刘承租老张的房屋，房租押一付三。租期之内，小刘与老张相处十分愉快。租期届满之时，双方却因3000元的押金产生了激烈的争吵。老张称他向小刘交房时房屋的墙壁是新粉刷的，而小刘退房时，墙壁已经被弄脏，有一处墙壁甚至留有小刘儿子的涂鸦，厨房的油烟机也被用坏，老张认为小刘应该负责重新粉刷墙壁，赔偿油烟机，相应费用应该从押金中扣除。这样算下来，老张不但不用给小刘退押金，小刘还应另行赔偿老张的损失。小刘却说，老张的房子常年对外出租，墙壁本来就是脏的，抽油烟机只是老旧磨损了，而且他在租赁期间曾向老张报修，老张并没有理会。因此押金应该全额退还。双方争执不下，只得诉至法院，老张的证据只有小刘退房时的房屋照片以及对厨房抽油烟机的录像，照片显示墙壁上有勾画痕迹，录像显示抽油烟机运转中确实有较大的噪音。按照谁主张谁举证的原则，因为老张无法证明其将房屋交给小刘一家时墙壁是新粉刷，此外老张也无法证明抽油烟机是小刘用坏，最终经法院调解，双方达成和解，由老张退还小刘押金2000元。之前是3000之前，最后是退了2000块钱，这么一个案例我们来给大家分析一下，你看出租人就说我这个房子原来挺新的，挺好的，所有的设备都是能够正常运转的，你看你租了一段时间以后墙壁也脏了，抽油烟机噪音也老大了，他也提出了他的一些不满，但是这里面好像就是证据不足，有的时候这个纠纷发生就是因为不能提供相应的证据，所以说这个纠纷吵架就吵翻天了，这其中应该注意些什么呢？

包华：实际上如果大家关注到，如果是在北京的话，我是在北京置业，在北京的话如果大家能够看到有一些政府示范性的一些合同，那么其实在最后的附件中都会有一张现场交接设施、设备的一张清单，这张清单是需要去填的，也就是说在双方交界房屋的时候需要确认房屋的那个现状，如果你当时确认过房屋上有一些图画，确认过房屋的设施设备有一些毁损的，这个事得说清楚了，当然如果没有的话咱们也说清楚了。这是双方在现场交接和验房过程中必须要做的一件事情，当是我们发现很多的朋友们在房屋租赁的过程当中，好象不太愿意去填这样的房屋交接的验房单。

千万别给自己找麻烦。有的时候拍两张照片是不是也挺管用的。

曹凤林：照片其实也是能够很直接说明问题的，我们在签订合同的时候最主要的是直接明了的表达双方的权利义务以及现状是最好的，有的时候可能是语言上面形容不了现状，那么你当时拍一张照片来作为一个证据双方都来认可，那么后期也能减少不少的争议。

给大家的一个提示，这是第一种容易发生纠纷的方面，一个是退押金的时候房屋大家应该说租房的人和承租人有不同的看法，我们有的时候容易造成一些纠纷，下面我们再来看转租，刚才曹律师也提示我们，转租过程中也是容易节外生枝的，我们来看这样一个案例。小杨大学毕业后在北京的国贸附近找了份工作，没有回湖南老家。为了上班方便，小杨与黄女士签订房屋租赁合同，以每月4000元的租金承租黄女士位于后现代城的房屋。小杨没想到，其刚住了两个月，就被房主米先生找上门来。米先生拿出房产证称，自己才是该房屋的产权人。黄女士承租了他的房子后将房子转租给了小杨。米先生称，他与黄女士签订的租赁合同约定不能转租，所以要求小杨搬家。小杨将黄女士起诉到法院，要求解除转租合同、返还租金并赔偿损失。法院经审理认为，房东米先生与黄女士的租赁合同明确约定禁止转租，如果黄女士擅自转租未取得房主米先生同意或追认，米先生可单方解除与黄女士的合同，并要求次承租人小杨腾房。因此，一旦房东对无权转租提出异议，次承租人无法继续使用所租房屋。所以说这里面还是有一些风险在其中的，关于转租这里面也谈到了，有的比如说我在租房合同当中明确规定不能转租的，有的可能都没有明确规定能不能转租，这个时候能不能转租呢？

曹凤林：因为在租赁关系法律有一个明确规定，不论你有没有明确不能转租，法律上有规定是不可以转租的，那么在合同里面大家双方要明确一下也是想把这件事情更明示一下，而不是说因为写在合同里不转租，你没有写就可以转租不是这回事。

这个大家一定要注意，不能转租，如果转租了的话，比如说转租人和次承租人他们的利益怎么来保护呢？什么情况呢？

包华：我觉得首先对于次承租人之所以出现其实原来本身也不见得知道自己就是所谓的次承租人，有的时候可能蒙在鼓里。但是核心那一点，就是他在签这个所谓租赁合同的时候，他并没有确认对方的身份，也就是对方的出租人跟房屋的关系他可能没有去审查过。至少没看过产权证，因为看过产权证就知道了，所以这种情况之下其实承租人在承租的时候一定要关注一下，出租给你房屋的人和这个房子之间的关系。你是要审查的，你要审查一下他有没有出租资格，那如果他不是房主，那么在这种情况下能拿到合同。

从哪些方面能知道他不是房主？

包华：比如说你要是房主的话，你要给我一个产权证，让我看到，还有你的身份证件让我知道，那么你产权证和身份证跟身份证如果匹配的话你就是房东，那我跟你谈就没问题，但如果这两个东西对不上，就说明你不是房东，你怎么拿到房屋使用权的，你要说清楚，有一个租赁合同在前面的话，证明他是有一个使用权的话，我们也可以去查房屋，使用权的一个继续转租的问题，但是要看原来的合同中到底写没写，比如刚才曹律师所介绍到的，如果他确实合同里没写，那你就不能转，或者你能拿房东一个授权确认书来给我，这个都是我们可以要求的，这个案件里面小杨最大的一个失误就在于没有做这方面出租人的资格的审查，所以这是它的一个过失。

那么转租人因为在法律规定不能够进行转租，所谓他的权益应该说就不存在了是吗？

曹凤林：就是关于他跟实际的承租人咱们说的承租人还有刚才黄女士说的，他们之间本身的合同就是一个无效的，而不是说可以解除，本身就应该确认是一个无效的，因为他没有权利去转租，但是有一些损失也好，还有一些利益小杨也不是完完全全都能够要求到，因为本身审核房东的身份的时候是有瑕疵的，但是最基本你要去租这个房子，这个出租人他可以去租，这是审查中基本的，而他却恰恰忽略了这个问题了，所以说他可能解除这个房屋，也许可能多要的租金可以要的回来，但是你如果造成你自己其他的损失，很茫然的可能就拿不到，因为本身自身还是有问题的，在租房的过程中。

不过大家也发现近年来，“二手房东”、“二手合同”等名词也流行起来。“二手房东”是指什么？为什么这么普遍？法律允许这种现象存在吗？

曹凤林：是这样，因为包括中介来说，有些房东不愿意自己去找房客，咱们说的承租人，他可能找一些中介，因为省事包括房租也好，各种房子维修也都可以方便，但是这个二手房法律存在的意义是在于房主是同意转租的，它的权利来源是在于同意，必须得同意，如果不同意这个肯定是不合法的，所以我觉得法律意义上能支持他的观点的时候，也是来源于有房东的认可。

这是这个案例当中我们所发现的问题，包华还有什么要点评的吗？

包华：我觉得补一句，因为实际上二手房转租是可以提高房屋使用效率的做法，关键这种使用效率有一定的风险，我们需要通过法律的构架去解决这样的风险，才能实现我们想要的目标，所以不是说二手房转租和提高市场效率，提到使用效率、提高租金效率之后大家就没有责任了，权利跟责任永远是对等的。

我在追一个问题，就是如果同意进行转租的话，那么转租人权益又包涵哪些呢？

曹凤林：它的所有的权益还是来源于房东所给的转租权利。

当互联网成为寻找房源的主要途径之后，越来越多的中介机构开始在各类网站上揽客，而为了迅速吸引眼球获得客源，使用虚假信息成为中介公司和中介人员惯用的伎俩。我们来看这样一个案例：安居客网站上发布了这样一条房源信息：“安德路小区出租，环境好，住着舒服，就像天天住酒店，日子美。”具有诱惑力的标题，加上精装修温馨的室内图片，让人很是心动。

网页上的信息显示，这套位于北京安定门地铁附近的三居室中的一间房，面积有22平米，而租金只需要1580元。前两天，记者以租房人身份拨通了网页上留下的中介人员的电话，网页显示这套房源的发布人为柳杰（化名）。他告诉记者，1580元每月的房间已经租了出去，但是同一套房子中的另外一个合租房间可租，租金在1800元，他还在电话中告诉记者，这两间房是同一套房子，环境肯定差不了。 第二天记者如约来到房间内看房时，却有点失望。中介人员所说的1580元每月的房源，实际上是客厅的隔断间，"里面只能放一张床，很小，已经租出去一两个月了。"因房间内已经住人，无法看到房间内真实的情况。而记者仔细查看这套房源的帖子发现，中介发帖的时间为记者看房的两天前。网上真假房源混杂、恶意做低价格的现象是不是很普遍？导致这种状况发生的原因是什么？我们在这给大家梳理一下背景，梳理一下原因，包华？

包华：我觉得这是一个目前很多中介机构惯用的做法，就是通过虚假宣传的方式来接触到承租人，接触到客户，在这样情况之下他就有机会把自己手里剩余的这些房源能够去进行相应的转租或者去达成交易，但是这种虚假宣传确确实实导致我们网站很多的资料是不真实的，也使我们很多承租人是望而却步的，就不太敢相信，不愿意花费这个时间。我给听众讲一下这个地方，北京市安定门这个地方其实在北京市的市中心，在北京的北二环边上，应该说这个地理位置非常好，而且这个租金的价格在同地段相比较，这个价格真的也是很好，很便宜，在北京来说，我说说北京。从这个角度上来说，那么凡是有这样信息的房屋，我相信不会有太长时间就会被承租人给承租走，那不太可能发生长期空租的情况，但是向这样的房源恐怕也不会很多，所以中介公司就以比较好的房源信息，可能那个房源实际已经出租了，以这样的房屋信息来吸引那些，当一个诱饵，就是我先把你招过来，大家先见面，我得到你的资料，等以后真的有房屋，或者现在有其他房源的时候，比如同一小区其他房屋我就可以在这个过程中进行相应的推销，但是如果我把这样的房屋我给你登记上去了，可能你不会来看，所以实际上这种虚假宣传应该说给我们的很多的承租人造成很多的麻烦，甚至于生活不便、工作不便，但从另一方面似乎又没有一个诚信体系对于这样的行为进行相应的规范，甚至于给它明示，哪怕连一个电商网站的一个所谓的好评都没有，所以在这种情况之下，看出来我们现在的二手房的租赁市场确确实实它的规范程度还比较差，应该说还有很大提升的空间。

刚才包华也说现在来看二手房出租应该说很不规范，监管方面也有很多的空白地带，现在这样一个局面是不是挺难改变呢？曹律师？

曹凤林：其实越普遍的东西越难改变，这个现在我们整个一个社会现象也都是这样，那么更多的我们觉得还是一个不仅是监管部门，而且我们自身也要提高一些警惕，才是最主要的，因为你单方面做任何事情的话，都是力量很薄弱的。

那对我们消费者来说怎么样才能够不上当，练就一双火眼金睛呢？有没有好的建议给大家？

曹凤林：其实这些建议还是来自于经验，你想想租房子首先就是你先辨别，用咱们正常人的眼光看这个东西是不是一个很正常的东西能够觉得信息是真实的。然后还有就是房东的问题，身份的问题去审核，包括现在房子价格公布的真假，我们用一个正常的地段来对比，也许可能就是一个虚假的，你先把这些筛选过去以后，产生我们在去找一些比如亲戚朋友或者专业人士，你打一个电话你多问几家，多询问给自己一个判断，我觉得相应会减少不少的麻烦和经历时间。

包华：我觉得总结起来就是这样几句话第一个房子得是真的、第二房东得是真的，第三价格得是真的，但是把这三件事搞清楚需要一定的耐心，当然从另外一方面我们也发现到一个日很突出的特点，就是现在很多房东都愿意短租房屋，比如我只租一年，第二年我就要调整，其实这样的租赁心态不是很成熟，如果我们通过大量的时间去调研、去走访，这么高的成本，包括中介费用，那么在这种情况只能租12个月的房子的话，对于承租人来说他很难珍惜这个房子，在某种意义上来说，租期时间相对偏长，收益是稳定的，而且能够督促我们的使用人更珍惜这个房子，因为这个房子我租的时间会比较长，那么坏了之后其实我自己是有责任的，所以实际上现在我们大家看到的一年一调整这样一个房屋的租赁不是很理想。

大家为什么会倾向于一年一调整？

包华：因为大家都觉得房租低，我说的是业务来说，对于使用人来说已经不低了，但是对于业主来说这个房租还是偏低的，尤其跟房价相比较，房租是偏低的，所以希望能够通过一年的调整，我一年调整一次房租把房租调上来。但是有一个最大的问题，我想提给所有的业主就是如果你调整一次房屋租金，更换一个房屋使用人的话，我们假定这个时间的周期是一个月，那么也就是12个月会亏1个月的租金，相当于你的房租打的9折，这都很清楚，所以你必须涨到原来房租110%-120%的水平才能把这个损失补回来，这是非常困难的，从某种意义上来说，我们市场上的价格不是你一个人想定就能定的下来的，大家是一块定的，这是一个市场协商价格，所以我觉得现在短租的方式既不利益承租人保护房屋，也不低于出租人维护自身的租金收益的稳定性，所以我到是建议大家可以考虑2-3年这样一个中期，当然可以在合同中写明第一年租金是多少、第二年是多少、第三年是多少，用这种方式来解决我们收益的稳定和增长问题，所以交易双方如果能够有一个基本稳定预期的话，可能对于租赁市场会更好，这是一种成熟心态。

我们经常会看到一些小广告说什么什么房子中介免谈，其实大家对中介有的时候也需要它，但有时候又觉得它不值得信任。曹律师？

曹凤林：其实我觉得中介本身它这个行业来说是给大家带来一个方便，其实应该受益者是双方，包括中介也是一个受益者，但是因为中介有一些不当的做法，已经把良好的操作运行方式给大家造成坏的影响，起到负面的效果要远远高于正面的效果，那这样大家肯定是不愿意接受中介的一种代理的方式或者是一种经纪人的方式来体现，宁愿自己去选择承租人，更会增加自己判断的能力。