我爱我家陷买卖纠纷：房子没有成交 佣金一分钱不退

昨天上午，天津市河北区人民法院开庭审理了一起案件，是一位购房者将中介公司告上了法庭，这到底是怎么回事？

事情要从去年9月份说起，当时天津的张先生，也就是案件的原告，他做了一个重要决定，通过中介公司购买一套价值140万的二手房。

张先生：当时买房的目的有两个，一个是买学区房，因为我们家孩子是两岁半，准备为孩子考虑将来上小学和中学，想选一个好点的学校，第二个就是改善性住房，我们刚才看后来我把电话也留给我爱我家官方网站了，他们都知道，后来我爱我家给我打电话，带我们去看了房，当时中介跟我们说了之后，我感觉条件，符合我的要求，我和爱人在我爱我家的组织下，和卖方一起签订了买卖交易合同，签完合同之后，我们当时就把房子的定金1万元交给卖方了，佣金是在签订合同三天之后付的。

在买卖双方签署了交易合同后，张先生向中介 “我爱我家”公司支付了2万3800元的佣金。

而在这之后，张先生却偶然得知了一个消息，让事情出现了变化。

张先生：买房之后，我们又去卖方的家里看了两次，再看第二次的时候我们得到一个消息，就是这个房子房屋的对面是汇森中学，当时我们同卖房的房主小孩，他们小孩也在汇森中学上初中，当时了解说汇森中学这个学校，因为地铁3号线的施工，造成汇森中学成为一个危楼了，后来经过政府有关部门的研究，就决定汇森中学整体要迁走。

原本是想买个学区房，结果房子还没过户，却发现学校已经迁走了。张先生觉得这完全不符合自己当初的想法，于是让卖家退还了订金，与卖家解除了购房合同。张先生认为，既然房子最后没有成交，那中介公司收取了全额佣金就不合理，于是向“我爱我家”公司要求退还部分佣金，但遭到拒绝。

张先生：作为中介来讲，它之前是给我提供房屋信息了，并且和卖家签过房屋买卖交易合同等一系列文件，他们是付出一定劳动的，我跟我爱我家总部谈也说，我给他们出一部分必要的费用，在开工之前我和我爱我家经过多次的协商，协商最终的结果就是说他们一分钱不会退。

这之后，张先生细心回忆了购房过程，并仔细研究了有关法律法规，觉得在这次的交易过程中是存在不少问题的。

张先生：后来因为我从卖房者的小孩那了解到这个学校搬迁嘛，所以因为这点我才被迫提出不买这个房子，我认为不提出不买这个房子责任应该不在我，应该主要在我爱我家，他应该在看房的过程中或者在看房之前，应该把这个告诉我，他现在是没有告诉我，隐瞒了一条重要信息，所以造成我没有买那个房。

张先生决定用法律来维护自己的权益，于是将“我爱我家”告上了法庭。去年10月进行了第一次开庭审理。当时，虽然在上庭之前张先生已经研究了相关资料，做了充分的准备，觉得有信心能打赢官司，但在法庭上，被告出具的一份证据让他觉得很意外。

张先生：开庭时，被告提交了几份证据，主要是全套买了交易合同，这个都有，我们是一致的，但是被告还提供了两份文件，第一份是《房地产交易告知书》，第二份文件是房地产中介服务合同，两个文件我从始至终根本没有看过，没有见到过这个东西，因为我本身没有见过这个东西，所以看了里面内容对我本人也不是有利，我当时就质证，提出对整个两份文件包括签字和手印都不是我本人所签，我也没见过这个文件。

张先生认定这个文件不是自己签署，于是在第一次庭审中，张先生申请将被告出具的《房地产交易告知书》进行司法鉴定，结果鉴定的结论是文件上的签名是他本人所写，手印也是他本人所按，但张先生还是坚持自己的判断：

张先生：我当时非常的失落，我也非常感觉不公平，房产交易告知书，因为这个文件本来是特别重要，它里面的一些条款对我们买房包括卖方实际都是非常不利的，完全是一种霸王条款，全是保护他自己的利益，像这种条款，因为我本人是在工程系统的，我平均对整个合同打交通非常多，所以每个合同我看过的也都是比较细的，后来我跟我爱人也详细的回忆了想想，这个文件根本没有见过，但是现在是鉴定结果却是是我所写，所以我本人对这个鉴定的报告持有异议的。

因为在第一次庭审时，张先生对被告的证据申请了司法鉴定，所以昨天上午，法院第二次开庭审理这起案件，但没有当庭宣判。在庭审结束后，我们的记者也是分别联系了原告和被告双方。双方对这起案件都有哪些分歧？又是如何交锋的？或许通过采访录音，我们也能感受一下庭上双方的辩论过程。

先来听一下，原告张先生对于这次交易都提出了哪些质疑。

张先生：第一点，就是买卖双方只是签订了一个《房产交易合同》，但是这个合同并没有去房管局走备案手续，所以说我爱我家它这个经济服务内容并没有完成，只是完成了一部分内容，因此它没有权利全额收取佣金。

对此，被告我爱我家公司是怎样回应的？我们来听一下我爱我家公司的工作人员田先生的观点。

田先生：这个合同就相当于两个人的约定，就是我把你的房子定下来，我给你订金，这是我把你房子定下来的订金的合同，而不是我确定要买了办手续，现在的协议是办手续要正式打的协议，就跟告房管局我买这个房子首付多少，贷款多少这么一个协议，而我们签的这份合同在我爱我家签的是我给你订金，以这个价钱以这个时间来购买你这套房子，两个合同约定的内容是不一样的，但是同样是合法有效的，交易告知书上写的是我们在签署合同的时候，我们的服务就已经履行完了，后期一系列过户、贷款一系列的东西全是免费的。

原告张先生还有怎样的观点，我们继续听。

张先生：第二点是我爱我家主张说我之前签订房产交易合同它有一个解除房产买卖协议书，上面有一些条款，是为我爱我家的一个格式条款或者是霸王条款，这个条款对整个购房人包括卖方其实都是非常不利的，我提出整个我和我爱我家之间并没有签订经济服务合同，我和买方签订的房产交易合同还有解除协议书，地址是对于我们买卖双方之间的约定，在我本人没有同意的情况下，我爱我家没有权利主张他们的一些条件。

从张先生的观点中来看，他还是坚持认为自己并没有签署过中介公司的《经纪服务合同》以及《房地产交易告知书》。那我爱我家公司的工作人员是怎样的观点？来听一下：

工作人员：这经纪服务合同事实上是签过的，而且我们有这个纸制的文本，但是这个张先生本人一直不承认这个签字是他签署的，但是在上个星期，我接到一个全国性司法鉴定的签定报告这个签字就是他本人签署的，他拒不承认，而且司法鉴定报告出来，他还对这个事情有异议，一直在询问过程以及一系列的东西。

原告张先生还有哪些质疑，继续来听：

张先生：第三点最终房产没有买卖成功，是因为我爱我家这方面，在看房过程当中所谓的一些承诺与实际是严重不符的，尤其是汇森中学看房的时候我的房子就在汇森中学对面，然后上学比较方便，各方面吧，包括将来房租出租租金因为有家长陪读租金也比较高，后来我了解到汇森中学现在学校已经迁走了，整个将来还要拆迁，拆迁对我的影响是比较大的，包括一些噪音、采光对我影响比较大，因为地点我提出不买这个房子，这个原因是因为我爱我家这块它没有告知我，隐瞒了房屋的重要信息，没有尽到他中介服务的责任和义务，现在他服务也没完成，所以它佣金应该是退还给我的。

对于这一个质疑，我爱我家公司又是如何回应？

工作人员：可笑就可笑在这个问题上了，首先这个不是小学，天津是有政策，小学就近来上，这个是中学，中学在天津市的政策是这个学生，小升初考试自己去考，就是你有能力去考才能考进去这个学校，而且还有一个我们我爱我家作为房产中介它对它周边的，银行多少搬迁或者学校多少搬迁，这个我们中介肯定是不知道的，不会提前政府要拆学校会提前通知我们中介，我们只对这个房子，这个产权或者说它什么朝向这个东西是我们应该负责的，但是它周边的一些配套设施如何怎么样，这个是不属于我们能够承诺的，我们也不可能去承诺这些东西，但是事实上这个学校就是在这个房子的正对过，这个是没问题。

刚才这三个问题的交锋，已经可以看出双方是各执一词、互不相让，原告张先生还有哪些重要的质疑要抛出来，被告方又是如何回应？我们接着听：

张先生：我爱我家没有执行国家部委还有天津市一些地方性文件规定，尤其是天津物价局的一些规定，根据物价局的文件是只有中介方在完成房产的过户等手续之后才有权收取佣金，现在我爱我家只是提供买卖合同，后面一些过户都没有进行，所以它主张佣金的不退还是没有法律依据的。

在张先生收集查阅的资料中，有一份《天津市物价局文件》津价房地【2004】508号文，在这份文件的附件1的备注里有一条是这么写的：“经纪机构办完产权过户等手续后，方可收取经纪服务费”。张先生依此提出质疑，那我爱我家公司是如何回应质疑的呢？

工作人员：就这种规定它不属于国家大的法律，它每个地方都有每个地方的规定，这是物价局对这这么去规定，但是我们对于中介来讲，直属管我们的部门还是房管局，因为物价局唯一对我们有用的政策就是限制我们收取佣金不能超过2%，但是其他我们要遵守房管局一些约定，房管局约定会比它更细，如果说物价局和房管局它在定政策或者定规定的情况下有出入的情况话，我们会优先选择房管局的政策来实行。

为了准备这次上庭，张先生还查阅了《天津市房地产交易管理条例》，从这里面，他又发现了什么问题呢？

张先生：我爱我家这个经纪的服务过程中存在瑕疵，比如按照《天津市房地产交易管理条例》的规定，执行履行经纪服务合同的经纪人员应该是经纪人，这比国家建立部文件合同可以说一名房产经纪人或者两名房产经纪人协理来履行，但是天津市地方法规规定是以国家要严的。而我爱我家只是采用两名人员来进行履行，正因为这两名经纪协理服务的质量专业水平较差造成隐瞒汇森中学的事实。

经纪人和经纪协理有怎样的区别？听一下我爱我家的工作人员的解释。

工作人员：他说的不是协理和直接经纪人嘛，这两个在我们这个行业来讲，这两个本基本上是一样的，都是可以给你提供举荐服务，给你提供经济服务房管局没有规定必须是经纪人，就是经纪协理人也可以。

据了解，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。

经济之声特约评论员张立栋，潮阳律师事务所邵桐律师对此评论。

案例中，原告认为，买卖双方只是签订了一个房产交易合同，但是这个合同并没有去房管局走备案手续，所以中介的经纪服务内容并没有完成，无权收取全额佣金。关于这样的观点是否合理，邵桐认为，首先我国《合同法》确实有一个明确规定，就是举荐人未付成合同成立的，不要求支付报酬，但是可以要求委托人支付从事举荐合同支出必要费用，根据这种法律规定，我们可以按照这个法律适用，我们应该认定第一双方之间确实形成了一个举荐法律合同的关系，第二至于是否促成了房屋买卖交易的成功，应当根据当地张先生找的天津市的相关规定，也就是说没有在房产交易中心备案这种情况下，应当认定合同是没有成立，而只是双方达成了一个房屋买卖合同的意愿。因此该举荐活动还没有完成，应当退还张先生部分的费用。

邵桐律师进一步补充说，根据我们国家现在房屋买卖相关政策规定，必须在建委办理备案登记，然后在建委那块有合同作为备案的时候，这样的情况下才应当认定中介公司完成了它的举荐活动。

在两次庭审中，原告张先生都否认自己签署过中介出具的两份文件，也就是《经纪服务合同》以及《房地产交易告知书》，而这两份文件在交易时应该是起到重要作用的，不过后来经过有关机构的鉴定，结论显示是张先生签署。遇到这样的情况，张先生应该怎么办？是否还有必要去进行再次鉴定？不过张先生后来也跟我们说，自己不愿意再另外花费费用去做鉴定。

对此，邵桐分析，张先生应当是没有必要在这个合同是否是自己签字按手印上面纠缠，第一首先是否是自己签字，凭我们自己长时间自己签字可以看出来，凭肉眼就可以看出来是不是自己的签字，如果说这个本身凭肉眼就能看出来，基本上是自己的，平常签字的样子就没有必要在这方面去做什么司法鉴定什么的，应当把诉讼的重点放在合同条款是否有效，它的格式条款是否侵害了消费者的权利，从这方面来下大力气去推翻它这些无效的条款或者霸王条款，这才是张先生应当在诉讼当中主要下精力去做的事情。

在案件中，原告张先生提到了一个关键点，就是自己要买的是学区房，他认为中介公司有责任和义务提醒消费者学校已经搬迁的事实，后来张先生还说中介在向他推荐这套房时，也正是把"这里有很好的教育资源，并且也为很多家长来陪读所以租房的价格也会高"这样的内容作为这套房子的推介优势，而且张先生提到这个中介公司的办公地址也正是在这个学校的附近，对学校已经搬迁的情况，应该是知情的，而公司却对消费者隐瞒了这一点。所以最后张先生认为交易没有成功的责任是在中介公司。这样的观点是否合理？中介公司是否涉嫌欺骗消费者？

对此，张立栋认为中介公司涉嫌欺骗消费者，消费者购房现在都是以学区为主要的诉求点，因此中介是非常清楚的把这个房子的升值或者卖点就是这个学校，那如果说作为以售楼的或者作为房屋中介的这样一个机构，你的主营业务就是售这个楼，而且这个楼主要卖点是什么你非常清楚，那么应当是关注到这样的信息，说学校有可能拆迁或者搬迁，而且信息是比较明显的信息，说这个学校已经搬走了，在这种情况下，中介说它没有责任的话，这个是说不过去的，中介显然在这个问题上隐瞒了对消费者来说很重要的购房信息。

而邵桐律师认为，欺诈应该是谈不上，从律师诉讼角度来看，从现有的资料当中，第一没有看到张先生所谓的，我在买这个房的前提，是孩子就近上学所需，没有在相应的诉讼材料当中有所体现，也就是说张先生如果以此为主张要求过错在于中介公司，恐怕在证据上还不够完整，也就是说在证据上没有什么说服力，法院自然就没有这方面的考量了，因为在这方面没有举证充足的话，法院可能在这方面不会支持张先生这方面的诉求。

原告张先生在查阅了相关资料后，认为中介公司没有执行天津物价局的一些规定，因为在天津物价局的一份文件上规定"经纪机构办完产权过户等手续后，方可收取经纪服务费"。而中介公司的回应是，会优先遵循房管局的规定。物价局这样的规定对其并没有约束力。对此，邵桐指出，显然是中介公司选择了一个对自己很有利的法律条文来执行，但是从我们看到这两个部门之间，所出台的法规来看，他们之间第一在法律概念和法律条文上并没有冲突，只不过一个是更为详细，更为具体，因此对于中介公司来说它就是部分愿意执行对自己约束更多的法律条文。但是这两个法律条文同样是对它具有约束力，同样是有效的，因此张先生引用物价局的法规也是没有错误的，也是足以支持他的诉讼请求的。

张先生认为，当时签署交易合同时，中介公司的到场人员构成存在违规的情况，他列出的是《天津市房地产交易管理条例》，认为履行经纪服务合同的经纪人员应该是"经纪人"，而不应该是"经纪人协理"，而中介公司认为这两类资格的工作人员都可以办理这项业务。对于这个案件来说，服务人员的资质是否存在问题？对于本案的案情是否有一定影响？对此，邵桐指出，这两种从业人员，首先都能从事举荐的经纪行为的，但是这两种人，哪种人去从事举荐行为并不是影响本案关键的点，因为这只是合同履行当中一个瑕疵的问题，这个瑕疵是可以通过其他补救手段来消除这种瑕疵，因此消费者不应当把诉讼的焦点纠结在这个问题上，这个问题是法院其实在裁判的时候是基本上不予考量的这种问题。

至于张先生胜诉的可能性有多大，张立栋表示，如果说是之前在经济服务合同上签了字，而且在这个合同中明确收费标准的话，他现在胜诉可能性比较低了，但是我们也不排除因为收费标准在他的合同中存在一种所谓霸王条款的可能性。但是这是另外一个，在这个案件中，如果说他们之前约定了这个收费标准，而且这个标准是比较明确的话，胜诉可能性还是比较低的。

邵桐律师认为还是有一定胜诉可能性，因为张先生虽然说中介公司给他签那些东西有可能是在他没有仔细查阅或者没有仔细阅读的情况下就签了，因为在办理这种手续的过程中，中介公司会出现大量的这种文件，有些当事人可能就主要看一些大的合同，忽视一些小的文件，也许就签了，首先我认为它有一些文件确实是属于格式条款，它侵犯了消费者的合法权利，加重了消费者的负担，而去减轻了自己的责任，这个在合同法当中是明确规定，像这种格式条款如果存在两种或者两种以上的，肯定会倾向非提供格式条款一方的，因此还是有一定胜诉把握的。

消费者在买学区房时应注意哪些问题时，张立栋指出，这个事情中确实有很多借鉴意义，首先是对于服务价格的确定，在签约的时候考虑到有可能这个合同是被终止的，所以对终止合同后可能产生费用问题，双方在签约合同需要有一个认定的东西存在，现在看起来张先生当时在签约的时候，确实因为是一种格式合同，他就没有对可能合同终止造成的这些费用以及佣金纠纷的问题，没有做出一个界定，所以他就产生后续的一些"后遗症"，这是第一个。第二如果说消费者要是考虑到买学区房的话，一定要慎重的了解相关的信息，不管是你买学区房还是说这个房子其他的一些附加值的条件，比如这个房子旁边是公园或者说其他的一些信息，或者是医院这样的信息，之前一定要做一个比较仔细的了解，而不要仅仅是听中介公司给你提供的信息，这是第二个。第三个对于签字的问题其实也是成为一个小的焦点，对于任何一个签任何一个字，或者在协议上签字的时候，一定要做好一个保留复印件或者留存证据的意识，因为在经纪合同中由于很多证据意识不足造成后续很多纠纷是我们消费者经常遇到的问题，如果你有了一个比较好的权利保障意识的话，才能保证自己的权益不受侵害。