苦等5年 收房时为何还要补缴房款?

【导读】2009年交全款购买的期房，到2011年还没动工。开发商给予延期补偿后终于开建，业主们又苦等3年。今年8月终于交房，业主们首先接到的却是按照现价补缴房款的通知。《天天315》本期聚焦：5年前买房时已缴清全款，业主收房时为何还得按现价补缴房款?

北京12月9日消息，石家庄市卓达上河原著小区的业主们，2009年买房时就已缴清全部房款，苦等5年，房子终于在今年8月建好。然而，房子建好后业主们等到的却不是交房通知，而是要按现价补缴房款的通知。对于补缴原因，开发商解释不清。购买期房，房屋建好后，实际面积比合同面积大了十几平米，面积差额应该由谁来承担?应该按合同价补差价，还是应该按市场价补差价?

石家庄市卓达上河原著项目更名前叫做卓达河畔盛景项目，2009年开发商卓达集团就举行了开工和奠基仪式，业主王女士知道这里正在销售期房，在报纸上看到了相关报道后，就前去买房。当时卓达房地产集团有限公司告诉购房人，这个项目还没有办理预售手续，属于先盖房、卖房，再后补办手续的项目，购房人现在买房，公司可以在原地段市场价的基础上给予大幅优惠让利。王女士当时也在犹豫，担心购买没有预售手续的期房，会存在购房风险，但后来在家人的劝说下，还是付全款买下这里的房子。

据业主们介绍，卓达集团当时在石家庄市有着极大的知名度、影响力与良好的正面形象，在加上2009年石家庄市“三年大变样”的城市改造计划正在进行中，当时城市改造计划的重点内容就是改造石家庄市区内城中村。卓达上河原著项目便是在这样一个大背景之下进行的“城中村改造项目”。当初的购房者都是因为受到这些因素的影响而买了房。

业主们回忆，当时卓达集团在没有任何相关证件，只提供了几张规划图和户型图的情况下，就把期房以低于当时市场价的价格卖给业主。为了促销，卓达集团承诺减免一年到三年的物业费，还可免费更名一次。唯一要求是购房人必须一次性付清全款。绝大多数的业主都是工薪阶层，几乎是倾全家之力、甚至是向亲戚朋友借钱买房。

但是，买房后，业主们发现，这个项目迟迟不开工，从2009年一直等到2011年，见还不开工建设业主们都坐不住了。业主王女士介绍，开发商2009年承诺2011年交房，然而到了2011年，却还没动工。

后来，开发商给予延期补偿后，终于在2011年6月开始建房。据业主们介绍，当时开发商承诺2013年底交房，这次又没兑现，房子一直等到2014年5月才建成。5月份开发商把项目名称变更为卓达河畔盛景后开盘销售。今年8月，业主们接到开发商的电话，以为终于可以拿到新房钥匙了，谁知他们苦等来的却不是交房通知，而是要按现价补缴房款的通知。

业主们认为不应该按现价补缴面积差价，反复询问补缴原因后，开发商答复业主，是公司规定，实际面积大于合同面积，就要按市场价补缴房款。

业主李先生告诉记者：开发商交房时间延后，有业主不得不一直租房子住，还有业主的婚礼计划也被打乱。面对交了全款却长期无房可住的窘境，再加上开发商还采用各种手段，强迫业主按现价补缴房款，现在有业主都快要被逼疯了。

开发商要求业主们在一周时间内补齐差价，才能拿到房屋钥匙，才能免费更名，才能有选购地下室和地下车位的资格。房子钥匙在开发商手上，开发商肆意妄为，还没人管，有一些业主开始动摇，已经按现价补缴了差价。继续维权的业主们说他们现在也感到身心疲惫，也想过就此妥协，但他们担心如果这样做了，开发商会更加肆无忌惮，他们也无法安心居住。业主们坚定地认为，开发商的做法是错误的，他们也肯定能找到说理的地方。

那么，当地政府部门对开发商的做法怎么看?石家庄市新华区赵陵铺镇政府信访办的刘主任告诉记者，他从卓达集团处了解到，政府相关部分已经对他们进行了处罚，并强调业主买期房肯定是存在风险的。

刘主任说，在石家庄市，业主买房时已缴清全款，但交房时开发商还要求业主按现价补缴房款的现象普遍存在，有的开发商甚至在房屋面积没有增加的情况下，依然要求业主按现价补缴房款。

当地信访办还说，现在他们已经帮业主们协商过很多次，开发商也已经作出让步，按现价补齐房款后，可减免物业费和暖气费。如果业主坚持维权，建议走法律程序。

卓达房产上河原著的项目经理邹常德昨天给记者的答复和当地信访办给出的答复完全相同。对于补缴房款的原因，开发商解释不清。

记者再次询问，为什么不按合同上约定的面积建设?多出的面积，为什么不按合同价，而是按现价补缴房款?开发商给出的解释是，业主买房时，这个价格，这个面积不是房管局最终确定的，而现在确定了，所以要按现在的价格、现在的面积支付。他也提到，石家庄这样的现象普遍存在，按现价补面积差额不算什么，实际上还有比他们更狠的。

购买期房，房屋建好后实际面积比合同面积大了十几平米，面积差额应该由谁来承担?应该按合同价补差价，还是应该按市场价补差价?开发商的做法是否违规违法?

经济之声特约评论员、北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌，北京潮阳律师事务所律师裘叶，共同探讨。

业主们现在向开发商提出以下诉求：

1、卓达应履行合同，按合同约定支付业主延期交房补偿;

2、对于补交面积差国家有明确的规定，实际建筑面积与购房面积偏差范围在±3%之内是允许的，偏差范围内增加部分可由购房者按原购房单价补齐差价，超出3%部分以上，由开发商自行承担，产权归购房者所有。这种详细的法定条款卓达根本就没有写入共建协议，存在有意欺瞒消费者的嫌疑。卓达单方面更改房屋设计图纸，且在施工前与施工期内均未对业主进行任何形式的告知，现导致大部分业主在原购房面积基础上增加至少8%以上，属卓达单方违约，严重侵犯消费者权益，属于霸王条款，业主无法接受，要求卓达按共建协议中的购房单价补面积差。

3、要求卓达履行共建协议，免费为需要更名的业主更名。

4、对于因面积增加导致超过140平米而增加的契税部分，应该由违约方卓达承担。

开发商没有理会业主们的这些诉求，以上这些诉求，是否都是合理合法的诉求?

邱宝昌：我认为消费者的要求都是比较合理的。因为这里面首先看合同是不是合法有效。2009年签订的合同可能开发商当时五证不权，没有预售许可证，销售许可证，这个合同到底有效还是无效呢?这个要根据最高人民法院的司法解释，如果在一审期间他补办了手续，那么合同还是有效的。虽然现在没有进入到诉讼，但是开发商一直是认可，2010年没交房，到2011年的违约就给它一些补偿款，一直到现在仍然按照原来的合同去履行。只不过在增加面积的时候，它不按照原来的价格去计价，而是按照现在的价格， 5年过去了，中国房地产市场价格的涨幅是很大的，如何认定，最高院也有一个司法解释，包括建设部对于房屋的面积绝对值的差。比如你的合同的面积和销售的面积误差在正负3%之内，就是少3%以内或者多3%以内，都应该据实结算，如果超过3%，例如100平米，103平米是可以的，那么3平米可以按照原来的价格去结算，超过3%的部分，开发商没有权利再去要求业主缴款，超过的部分，面积归消费者，这个在建设部预售销售管理办法和建设部和国家工商总局在商品房销售管理合同当中，就是消费示范合同当中，都有这样一条。而且在3%之内的，应该按照原来的价格，因为这个违约是你的，所以现在，因为违约给我造成损失，所以经营者应该给消费者合理的补偿。

经济之声：面积增加了以后，导致一部分消费者购买的房屋的面积超过140平米，140平米属于大户型，要增加契税，应该由谁来承担呢?

邱宝昌：如果没有超过140，达不到大户型;如果超过3%这个部分加上原来的面积超过140多，又是由于开发商导致了我从一般普通户型，到了大户型，这个应该由开发商承担。

当地信访办的工作人员说，在石家庄市，业主买房时已缴清全款，但交房时开发商还要求业主按现价补缴房款的现象普遍存在，有的开发商甚至在房屋面积没有增加的情况下，还依然要求业主按现价补缴房款。信访办建议，如果业主坚持维权，建议走法律程序。卓达房产上河原著相关负责人说信访办都这样答复了，他们也认为应该走法律程序。对于信访办工作人员和开发商答复的内容，两位怎么看?

裘叶：首先对于政府部门的答复，最终建议走法律程序，这种答复是没有问题的，但是这里有他提到在石家庄这种现象是普遍存在，那么是否可以说，政府的相关部门的监管作用没有起到，而且还放任这种现象。虽然走法律程序是最终的渠道，但是在走法律程序之前，政府和相关部门是否做了它自己应当做的事情。对于这个开发商，它现在的形势就如微信上说的，很嚣张。所以必须要是进行维权，必须要走法律程序。

经济之声：业主们接下来该如何维权?

邱宝昌：我们的行政机关讲轻一点，没有依法行政，讲重一点是失职，是渎职。普遍存在这种的违法就视而不见吗?这种行政部门是干什么的?十八届四中全会也讲到了，依法治国、依法行政、依法执政，我们的行政机关不依法行政，怎么能够建设法治国家呢。

裘叶：业主手上还是有相应的合同书，去法院诉讼是可以实现的，但是这个过程可能会比较漫长，但是我坚信这个结果是好的。

邱宝昌：我认为双方应该能够充分协商沟通，开发商不要认为我让你补什么，业主就补什么，因为在法律上你是不占理。消费者通过诉讼可能付出更多的诉讼成本、时间和费用，但是法律是公平的，所以说企业应该要站在消费者角度，公平的角度，来妥善处理由于自己的违约违法，给消费者造成的损失，消费者也可以在它愿意协商的情况下，互谅互让。