长沙一楼盘称买两居赠一居 被指风险多

【导读】长沙蓝光幸福满庭楼盘，宣传时承诺三房变五房，90平米的房子享受110平米的面积，然而消费者交纳订金后，购房合同上却对承诺只字不提。开发商说只能再签订附加协议，而且消费者还得再付3000块钱。《天天315》本期关注：所谓的“三房变五房”，究竟是馅饼还是陷阱?

今年以来，房地产市场降温明显。据最新的统计，10月份全国70个大中城市的住宅价格下降的城市有69个，只有一个城市与上个月持平。因此，今年的房地产市场也被公认是寒冬，眼下临近年末，房地产企业为了冲击销量，开始使用各种手段促销，买两居赠一居，三房变五房等等内容出现在很多楼盘的宣传中，一些购房者也想趁着这个时候，买到更加经济实惠的房子。然而，这种赠送面积的宣传手段究竟靠不靠谱，房子真的可以买小变大吗?

家在湖南长沙的艾先生最近准备购买一套房子，因为家里有孩子所以想要买面积稍大一些的，他看中了一个叫做蓝光幸福满庭的楼盘，共有两种户型，一种是83平米，一种是91平米，两种户型都赠送额外的面积，其中91平米的赠送完面积之后会达到114平米，也就是三房变五房，而价格还是按照91平米来计算，艾先生很动心。

艾先生交完订金之后，就准备签订正式的购房合同，然而，开发商在签订合同时的说法却让艾先生感觉不对劲。首先，购房合同是一份范本合同，里面对于“三房变五房”的说法没有任何标注，而且想要签订这份合同，还必须先交首付款，然后才能看到合同的内容。其次，如果合同里没有标注赠送内容，那赠送的这部分面积如何保证质量?艾先生觉得疑点重重。

艾先生：因为我想买一套120、130的面积，因为现在生了小孩，就可以住个三、四厅，但是我现在去买房子以后它得签合同。

记者：就是说您签合同是按照90多平米签的合同对吗?

艾先生：对，它不可能会保证有这么多，他宣传110几个平米的面积，就是说如果他真的达到这个110几平米的面积，这个房子房产证，包括国土证都有可能办不下来。最重要一个问题，就是说它这种操作面积实际上已经改变了整栋楼的承重，重力结构的。

记者：当时这个事情您清楚吗?比如如果扩成100多平米承重会有问题。

艾先生：这个我当时不知道，因为我觉得它这个东西既然拿了预售证，国家认同应该不会存在这种违规情况，打这种擦边球。

记者：也就是说您觉得虽然它说“三房变五房”，您认为变了五房应该也能保证问题，是这意思吗?

艾先生：对，看了以后我也咨询了一下律师，律师就说整体来讲，它拿地的时候为什么政府不允许它建114平米的房子呢，只能建93平米的?因为它整个小区的容积率、规划、百分比都已经超地了，只能建这样的房。但它现在“偷”了国家的面积，改变了整个楼宇层层结构的话，那居住的安全肯定是达不到它本身的宣传的。

艾先生回忆说，当时这个楼盘开盘的时候卖的很火爆，自己也是买房心切，没有考虑那么多，就交了2万块钱的订金，还有6000块钱的团购费，签订了一个简单的订购意向书，可是现在回头仔细一想，觉得很多地方有漏洞。

艾先生说，当时他并没有马上和开发商签购房合同，因为开发商把房子做了抵押，解冻之后，已经到了11月份，开发商告诉艾先生，如果不尽快签订购房合同，订金就不能退回了，而且也不会再给予优惠。艾先生认为，开发商所说的购房合同是一个范本合同，里面没有开发商承诺的三房变五房的任何内容，自己的权益没办法保障。此外，想要签合同，还需要先把首付二十多万交了，才能签订合同，这没有任何道理。艾先生拒绝签订合同，并写了一个告知函给开发商，可是开发商却没有任何回音，订金也没有退回。

更让艾先生气愤的是，有关三房变五房的内容，开发商说可以再签订一个补充协议，叫做封窗协议，而想要签订协议，还要再交3000块钱。艾先生认为，就算签订补充协议，那么在原有的购房合同上也要标明，未尽款项需要按照补充协议来执行，但开发商拒绝在合同上加上任何条款，双方争执不下。

有关蓝光幸福满庭楼盘的情况，我们的记者也联系了楼盘的销售人员了解相关情况。销售人员表示，如果是艾先生这种情况，签订91平米的合同，但是收房的时候是交付的114平米的面积。

销售人员：我们有两种，一种是85平米的三房和93平米的四房。

记者：三房和四房这是什么意思?

销售人员：三房就是三个卧室，三室两厅，一个餐厅一个客厅。

记者：这个是85米平米?

销售人员：对，它这个是有赠送12个平方，然后享用面积是96平方。

记者：也就是说，等于说我85平米可以享用到90多平米的对吧?还有一个大的吗，大的是哪种??

销售人员：93平米的，四房，赠送是23平，享用面积是114平，您这边过来的话要准备2万的订金还有8千的一个团购。

记者：我想问一下，你说的几房变几房在合同里面有吗?

销售人员：我们签合同的话是算界面，不是说几房几房，合同里面它不会把这个户型的格局说出来，你这个房子界面是多少，会写到合同里面去。

记者：那后期怎么把它变成我要求的，就是您说的享用100多平米的这个格局呢?

销售人员：那肯定是我们这边做，加给你的就是114平米的享用面积。

记者：就是我收房的时候就是这个样子是吧。

销售人员：对，按照这个标准收房。

当记者询问这种赠送面积是否会影响房屋质量的时候，销售说，他们的房屋质量是没有问题的，在房子施工的时候，要分两次施工，一次先交付91平米，然后进行二次施工，最终房子就会变成114平米，双方需要签订封窗协议，但不需要缴纳任何的费用。

销售人员：首先从我们蓝光幸福满庭这个项目来说，蓝光地产是全国百强，我们在全国项目也都是这样做的，我们是一个品牌，有品质保障的。

记者：你说多出来这些平米是公开面积，会占用吗?

销售人员：这个区域它不算公开的，等于完全给你使用的，您不需要花钱，我们交付给您的是114平方米小额面积，这边只算93平米面积。

记者：按90多平米起的这一套，多出来那些面积会不会影响楼房质量?

销售人员：首先我们房屋的包间是93平方米，是通过工程验收的，关于赠送部门是第二次施工多出来的赠送面积。比如这个房子外面不是有一根梁，我第一次施工的时候会预留钢筋位，按照93平米先交付完，第二次我们这边会把预留的钢筋位填上去，用混泥土把它浇灌起来，用砌砖把它封住，一间房就出来了，我们全国的项目都是这样做出来的。

记者：你说的这个赠送面积不写在购房合同里，那会有补充协议或者什么的吗?

销售人员：会有协议，会有一个(封装协议)。

记者：那还用我交什么费用吗?

销售人员：不需要您交任何费用。

经济之声：我们来看艾先生的这个案例，卖房子时宣传“买两居赠一居，或者三房变五房”，首先这种宣传手段合不合法?买东西可以赠送，买房子赠送是不是靠谱?经济之声特约评论员张彬、北京潮阳律师事务所律师郑传锴对此作出解读。

张彬：你得分什么情况，从消费者情况来讲，三居变成五室，对于我们来讲当然占了便宜，对消费者来讲很高兴的。但是在房子这方面得留个心眼，首先是不是合法，第二有没有隐患，如果这两个都没问题，又是在合规情况下，当然面积或者使用房子间数越多越好。因为按照现在购房方式来讲，多房已经成为一个家庭的趋势了，特别是相关一些政策，包括单独二孩政策放开等，一系列相关因素，多房是未来建筑楼盘的趋势。所以如果能多点房子，自然符合消费者的消费习惯。

经济之声：多房是符合我们消费者的消费习惯的，而买两居赠一居或者是三房变五房也是消费者所欢迎的，免费赠送的东西我想大家都愿意要，但是它是不是符合相关的法律法规的政策?

郑传锴：只要开发商在设计、报建的手续当中，没有隐瞒事实的情况，或者它的设计师设计和施工是相符的，这种情况应当是合法的，而且实际上我们买几房送一房就是送的一个阳台，消费者把阳台封上作为居室这个本身是合法的，实际上跟赠送居室本身还是两个概念。但是我要指出一点，就是说如果买两房或者三房送一房相对来说比较可行，但是我们这期案例当中提到的买三房建五房，我认为从设计规划角度来讲，本身就是不太可行的，事实也证明在执行过程当中，可能存在非常多的风险。

经济之声：刚才我们也听到了楼盘的销售人员说房子分两次施工，第一次是按照91平米来施工，第二次再给你加盖，这样的做法会不会对房屋质量有影响?张彬如果你作为一个消费者来购买这样的房子，你心里头会不会有点发紧?

张彬：我觉得还是有一定顾虑的，楼盘开发商说什么浇灌水泥、外面加钢梁但是这些对于消费者来讲并没有一个直观的感受，我不知道你浇灌水泥然后怎么样，钢承重梁两边会怎么做。对于这种赠送项目，无非就几种情况，一种就是原来该属于你的变相送给你，给你改装一下，比如阳台、飘窗，这些很多算半面积甚至免费，本身就应该赠送的。按照我们国家的房屋建设规定，它帮你封了一下，它也没白封，要你封装费等，这是一种情况。还有一种就是它给你外面或者空间内部格局进行一个大改造，跟它最初的设计版本有所改变，这时候对于这种承重墙会有一定的影响。而且房子改造之后，你会发觉它的隐患和危险应短时间内难以看出来。所以一个楼房买了以后，新楼盘按照居民使用年限大概70年，这70年如果在20、30年出现问题，这时候可能就会造成很大安全隐患。所以这种改户型增加房间的情况，我觉得我们消费者还要审慎对待。

经济之声：艾先生想要签订购房合同，必须先交首付，然后才能看到合同内容，而内容上并没有约定赠送面积，艾先生认为，即使签订附加协议，原有合同上也要标明按照附加协议来执行，这个要求合理吗?

郑传锴：按照我们国家合同法附加协议跟原合同的法律效力应该是一样的，这个本身并不是什么问题。但是在签订合同之前，开发商不能将合同的文本拿去进行审验，包括不能提供相应的户型图，这本身就是很大的问题。在采访过程当中，这期案例也是存在非常大法律风险，实际上我们开发商卖的房子相当于承诺消费者在90平米合法建筑之外，我收取一定的费用来帮你加盖违章建筑，实际上从法律上的定义就是这么一个事件。所以消费者是存在非常大的法律风险，而且开发商在洽谈签订合同的过程当中，畏首畏尾，不能把合法的权利给消费者予全部的保障。

经济之声：既然是一个合法的的权益，开发商为什么要这样躲躲闪闪，闪烁其辞，按照郑律师的话来说叫做畏首畏尾，张彬你觉得开发商里边会不会有点小猫腻?

张彬：这是肯定的。这里边几层意思可能会存在，一个是说我把面积给你扩容了，势必我们的楼盘更吸引人，单价跟其他的楼盘相比可能就会提高。对于开发商来讲，等于它多了一块收入，把面积增大了，而且它其中的封阳台或者其他装修，你怎么知道不是开发商底下的装修队。它这种肉烂在锅的感觉会有，这种情况挺普遍的。它之所以躲躲闪闪，还有一个本身可能就不合法，比如一层含义是你会不会变成违章建筑，等你盖完了，政府相关部门要求依法拆除的。另外，小区公共位置或者外立面都是属于全楼所有，或者所有居民都会享用，你把它占了之后，会不会带来其他人权益的侵害，因而别人跟你打官司发生纠葛等。所以这个事情，开发商心理很明白，会带来什么样后续风险和问题，所以才这么躲躲闪闪，就是为了以后当消费者出现问题，维权的时候，开发商就以没签合同为理由，来进行推托。

经济之声：按照目前的情况，艾先生已经超过签订购房合同的期限，艾先生的订金能不能拿回来，应该通过什么方式?艾先生在期间写过告知函，这个有没有法律效力?

郑传锴：首先这个告知函，因为具体内容没有看到，但是它可能起到一个主张权利的作用。我认为艾先生订金可以取回，因为双方签订的合同实际上存在，以合法手段来实现非法目的，因为存在有加盖违章建筑这种内容，所以我认为这个合同是可以被宣告无效的，相应的订金也是可以退回的。

经济之声：您认为对于这种“三房变五房”的宣传，消费者应该注意什么?

郑传锴：实际上消费者在签订合同过程当中，看看开发商的五证，尤其是在签订合同当中能够仔细看相应户型图，并且把相应的广告包括户型图作为合同的附件，或者说在签订合同过程当中作为相应的证据进行保全，在必要的时候，如果进行维权可能会作为重要的证据。

经济之声：作为消费者，现在房价低迷，但是也有人纷纷鼓动正是一个买房的好时机，错过了这个时机可能以后房价仍然高起，作为钢需一族的话，可能买房会更难。在这种情况之下，您认为消费者在买房的时候注意一些什么?

张彬：单纯从房情改变上，这是一个开发商营销的策略，同时也不排除里面有一些合规的情况出现。确实它通过合理利用布局，合理利用空间，给你节省一部分空间，你在买这类产品的时候要小心馅饼变成陷阱，一切的行为都完全落实的法律和合同层面，只有真正的按照法律，按照规定相应的形式，履行完这个手续之后，你所拥有的才是完全合法的产权。