在建小产权楼盘被查封 开发商“失踪”业主首付打水漂

近期国土资源部已组织人员先后到多个省（市）督办“小产权房”违法用地查处工作。各省级国土资源主管部门、住建部门也在快马加鞭地摸查“小产权房”底数并上报，并查处顶风违法案件。一场清理整顿“小产权房”的风暴已经在全国刮起。

近日，西安市的聂先生给《天天315》节目打来电话，讲述了自己买到小产权房的经历，从一开始满怀希望，到现在却成了一堆烦恼。事情要从2013年6月份说起，当时聂先生在西安市沣东新城一个名叫“江山十里”的楼盘买了房。

聂先生：我们大概有八九十户业主，有的是买两套，有的是付首付。我就是付的首付，付了13万，还有的付了20多万，还有的付全款，算下来大概有1200多万到1500万。

记者：当时是贷款买的房子吗？

聂先生：首付是我们自己的，其余的开发商说可以办按揭，能办按揭，说明这个房子肯定是大产权。

因为开发商说，这个房子是可以办按揭的，聂先生也就认为，这房子应该是正规商品房，所以就放心地交了首付款，可没想到近期这个楼盘却被查封了，自己也由此掉进了“小产权房”的漩涡。

聂先生：原来在买之前，国家政策没有出来，但我们买的时候，开发商跟我们说政府还有国土这些文件，工商什么的都有，说明这个手续在办。

记者：土地使用证和房屋预售许可证这些都有吗？

聂先生：这些没有，开发商在办。开发商和我们签了合同，说2014年11月30号之前把这个办下来。现在是挖了一个地基，挖了一个坑，根本没有证，但目前国土局把这个地方查封了，查封的原因就说是小产权。我们到管委会信访去说，他们不受理我们这个事。我们找律师，律师也不管。最后公安局介入了，他们说在调查这个事。

在楼盘被查封后，聂先生就已经联系不上开发商，他和其他的业主都希望能够拿回当初交的钱。最后公安机关的介入，让事情有了进展，但业主们期待的退款却迟迟没能落实。

聂先生：经侦大队说，他们现在找到了这个开发商的儿子，目前说是尽量年前给大家筹钱，把钱给凑齐，但现在一直是这样拖着，来回就没有个结果。

记者就此事咨询了西安市公安局沣东新城分局，工作人员这样回应：

工作人员：聂先生报的这个案件已经立案，目前报到侦查机构。这个案件初步认定为虚报注册资本和合同诈骗，这两种案件在经济犯罪中是较为常见的。聂先生的损失是否能够挽回，取决于犯罪嫌疑人对涉案款项的挥霍程度，如果他已经把钱花光了，那就不好说了。我们目前已经针对犯罪嫌疑人的财产展开一些积极的调查，查他银行的帐户，还有固定资产之类的，争取最大程度挽回群众的损失。

聂先生的遭遇，或许是买到“小产权房”后，业主自身权益难以得到保障的一个典型案例。

2013年，关于“小产权房”命运的猜测此起彼伏。党的十八届三中全会以后，各种关于“小产权房”有望转正的解读，更是甚嚣尘上。

11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发出《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，明确指出建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”都不受法律保护。

12月17日，国土资源部决定，利用半年左右时间，对违法建设、销售“小产权房”问题进行专项整治。主要任务是，以落实有关要求为目标，在地方人民政府的领导和相关部门配合下，对在建、在售“小产权房”行为坚决叫停，对典型案件严肃查处，对有关责任人严肃追究，坚决遏制违法建设、销售“小产权房”。

北京市国土资源局与北京市住建委日前也联合下发了《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》。要求坚决遏制违法建设销售“小产权房”。严禁中介代理小产权房。

位于北京市通州区的太玉园，被业内称为全国最大的“小产权房”社区。随着国家清理小产权房、拆除部分小产权房的动作加快，这里的房屋销售情况又是如何？记者近日来到太玉园，在小区里随机问了几位业主，得知他们已经暂停买卖。

业主：不敢买，前一段有。

业主：结了，不买不卖了。

记者也发现，太玉园小区附近的很多中介机构已经撤走，虽然门外的墙上还贴着卖房广告，但房间内已经空空如也。当地的居民也察觉到了这明显的变化。

居民：现在基本上看不到，很少。前面那两家我看搬了，搬了有2、3个月了吧。

对于禁止销售“小产权房”的规定，中介机构又是怎样的看法？

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：十八届三中全会里面讲到了关于农村土地入市的问题，这使得一些小产权房的业主有一些幻想，觉得是不是小产权房能够合法入市了？事实上，明确出台一个政策，就是想打消这些念头，因为小产权房的禁售问题跟农村土地入市是两回事，不管通不通过中介，这个交易本身其实都是非法交易，合同都是无效的。从中介角度来讲，目前参与小产权房的转让、租赁以及更多的，可能是一些城乡周边区域的小中介，对于这些中介的管理，也是想通过加强对中介的管理，来抑制小产权房的再流通或者出租。

已经购买了小产权房的业主该怎么办呢？胡景晖也说了自己的看法。

胡景晖：现在来看，比如说拆掉或者进行严格管控的主要是耕地上的，就是越过18亿亩红线的。对于已经盖了，已经入住的，未来可能要通过买卖变成一个长期租赁的关系，或者将来通过重新走土地规划、土地审批手续，转化为土地产权，才有可能变成真正的商品房，也有可能会转成长期租赁关系。在民间土地入市同价同权的力度没有出来之前，这些房子取得产权特别是从银行能够拿到贷款是没有可能性的，从这点来讲，还是要通过立法或者顶层制度设计来解决已经存在的这些实际居住房屋的问题。

北京市国土局和北京市住建委联合下发的紧急通知，要求区县政府组织有关部门采取有效措施严厉查处所在区域的“小产权房”项目，并对相关违法人员严肃处理，从根本上遏制新建、续建、续售“小产权房”。

现在是否仍有“小产权房”在出售呢？记者在“58同城”网站的北京页面上，搜索“小产权房”，依然可以找到相当数量的房源。其中有这样一则信息：回龙观龙泽城铁附近龙兴园西区小户型出售45平米，价钱是73万，后面注明是“小产权”。记者于是拨打了上面留下的经纪人的电话，咨询相关情况。

经纪人：这个房子是村里边回迁房，小产权的，不能贷款。村里边因为农村改建，回迁房，当时的宅基地比如说1000平米，有500平米让本村村民占去了，另外500平米开发商跟村里面合租建的小产权。

记者：小产权的话，现在不是不让卖吗？

经纪人：对，正常来说，小产权国家都是不允许出售的。

记者：那现在你们又在出售？

经纪人：现在小产权卖的挺火的，比大产权要卖的多。

记者：那以后会不会查到这里？

经纪人：以后不知道，反正3、5年之内应该是不会。反正现在能交易，正常住的话跟大产权都一样，它的水电都是民用的，唯一跟大产权不同的就是没有房本，它这个土地使用证是当时跟村里面签的。这边的小产权跟其他的小产权不一样，当时北京有一个普查小产权的名单，全北京一共是70多处小产权，黑名单里面没有咱现在在卖的这个。你要是说自己住的话，那就别犹豫了，因为它肯定不能给你拆了。

记者：那以后有没有可能把这些手续办齐了？

经纪人：有可能。以后如果说小产权能转正的话，咱这个小区，可能当时普查的黑名单上面的小区要优先。现在关心的最主要问题是有没有可能把这些小产权转正，因为转正的话，价钱不就翻了一倍嘛。

记者了解到，这些注明为“小产权房”的房源，性质各有不同，有的是村民回迁房，有的是工业用地，但一致的说法是，这些房子都不是北京“黑名单”上的房子，可以放心交易，使用绝对没问题。

近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。2012年9月，北京市国土局公布了第一批79个小产权房项目名单；2013年6月，国土局又公布第二批小产权房名单，总共83处，这也就是中介所提到的“黑名单”。

针对中介的不同说法，记者拨打国土资源违法举报热线12336进行咨询。

工作人员：对小产权房，现在国家政策上没有一个明确的界定，所以我是不做界定的。如果自己想判断它到底是不是小产权房，一是要确实明确它建房的用地性质是什么样的，如果它的用地是经过合法的审批手续，允许做建设的话，这个用地是合法的，从土地方面来讲就是没有问题。如果它本身用地没有经过合法的手续，比如说在农村的耕地上没有进行征收的审批手续，就转成建筑用地进行建房什么的，这些都是不合规定的，属于违法使用土地，违法占地。如果是这个情况，我们有举报电话，你可以反映这个问题。

据媒体不完全统计，目前全国“小产权房”的总量已超过70亿平方米，如果按每套100平方米来计算，相当于有7000万套“小产权房”。以每户三口人计算，可以安置2.1亿人居住。由此来看，为小产权房的未来忧心忡忡的人应该不在少数。

从近期的许多报道中，我们可以看到，全国各地都在快马加鞭地展开清理小产权房的行动。目前北京市昌平区、河北省石家庄市栾城县、内蒙古呼和浩特市赛罕区、海南省海口市、广东省广州市花都区已组织拆除了一批“小产权房”。河南省召开全省视频会议部署相关工作，并向省主管领导专题汇报，以两厅名义起草紧急通知。此外，山西准备在省政府牵头下组建领导小组；湖北各市正在抓紧梳理案件；陕西以两厅名义召开了县一级视频会，并在省国土资源厅成立了工作机构；江苏已要求各市按时上报摸排及案件查处情况。

专家：只要是小产权房 都不允许买卖

经济之声特约评论员包华、潮阳律师事务所郑传锴律师做客节目，就小产权房的话题发表观点和看法。

国土资源违法举报热线12336的工作人员解释说，哪些属于“小产权房”，并没有清晰的界定。而目前依然直接打着“小产权房”名头销售的中介都承认自己卖的是小产权房，但说这些房子与北京市列入“黑名单”的房子不一样，这些有的是“村民回迁房”，有的是“工业用地”建的房。他们所说的“小产权房”是否都有不一样的含义？当前是哪些“小产权房”不能买卖？

包华：只要是小产权房，都是不能随意买卖的，所以大家只要碰到小产权房，不用去分析它的土地性质，也不用去分析它是哪种小产权，不去买就好了。针对市面上大家能看到的小产权房，实际上它应该是使用农村集体土地，未经法定的征收和征用程序违法建设的房屋，只要在这个范围之内，大家都可以认定为它是小产权房，而且不让买卖。

郑传锴：我们国家现在的小产权房，它并不是一个法律概念，可能没有非常明确的定义，但我们在实践当中可能会遇到各种各样非常特殊的情况。我个人认为，凡是打着小产权名义的，不管它是以什么性质来买卖，消费者都不要进行选购。

消费者去买房的话，怎么能判断到底是不是小产权房？

包华：消费者、购房人在买房之前，要求出卖人出示一下证件就好了，主要是土地使用权证、规划许可证以及销售许可证，这些证件可以表明它的土地的性质以及这个项目是否通过了主管部门的规划，是否能够进行销售。这些证照如果齐全的话，可以证明这个项目本身是一个正规开发的项目。建议购房人先看证件进行判断，不要考虑开发商口头承诺的一些内容。

小产权房到底给我们的经济发展带来哪些危害？

包华：从宏观上说，小产权房是一种违法违规使用土地的情况。土地是一个稀缺资源、不可再生资源，如果盲目建设小产权房进行交易的话，实际上导致的是我们国家的土地资源大量流失和浪费，这对于国民经济的影响是非常巨大的。其次，小产权房影响了我们整个房地产市场的供求关系，它的价值就会发生扭曲，所有购房人的权利都很难得到保证。第三，会导致公共财政税收的损失。因为小产权房在开发、建设、买卖过程中回避了我们国家的所有税费，而这个税费是纳入公共财政的，这项收入没有了，全体公民都会遭受损失。从购房人角度上说，小产权房由于没有监管的部门，在资金安全和工程安全方面都欠缺监管，从这些方面来讲，购房人的损失和风险也是巨大的。

西安聂先生在去年购买了“小产权房”，当时他自己对此不太清楚，中介说可以办下证来，可以按揭买房，他就以为能变成大产权房，所以也就买了。现在楼盘被查封了，聂先生之前交的款还能否追回？

郑传锴：从刑事法律角度讲，如果开发商的行为被确认为犯罪行为的话，他的犯罪所得都是要进行追缴的，追缴之后首先要发还像聂先生这样的被害人。如果开发商的行为不能够被确认为犯罪，聂先生也可以提起一个宣告无效之诉，因为房屋确实属于违法建设的话，即便是自愿购买，房屋的合同也是被宣告无效的，合同被宣告无效之后，相应的款项应当被追回。目前聂先生所面临的最主要的风险并不是败诉的风险，而是执行的风险，即便是刑事追缴，开发商如果把成本已经转化为实际的房屋的话，他的资金链可能是断裂的，能被追缴回来的财产也有限，很有可能不足以弥补现在这些被害人的损失。

律师：消费者在购房前 一定要查看是否物证齐全

消费者在买房的时候，一定要避免购买小产权房，应该怎么办？

郑传锴：我们在购买一手房的过程当中，一定要注意，首先要审查开发商提供的5证，所谓的银行按揭贷款包括其他相应的承诺，都不是最主要的。5证当中，消费者第一要审查的，我个人认为是预售许可证，如果开发商拿到预售许可证的话，通常我们可以推定其他4证是齐备的，但消费者也要及时进行审查的。在二手房的交易过程当中，消费者首先审查的是对方是否持有房屋所有权证，这个名称就叫做“房屋所有权证”，没有其他的名称，凡是有其他的名称，哪怕只有一个字的区别，很可能就是小产权房，消费者尽量不要购买。另外，目前律师服务市场还是比较普遍，在购买房屋的时候，最好能够咨询身边的律师朋友，如果相对金额比较高的话，有必要的话可以聘请律师陪同签署合同。消费者在进行大宗消费的时候，一定要慎之又慎，小心又小心。