买房只为上公立小学 开发商承诺打水漂

所有的父母都非常关心孩子的教育问题，为了让孩子获得良好的教育，父母们可以说是想尽办法，“可怜天下父母心”。在获取最好教育资源的种种办法中，购买能让孩子上好学校的学区房是很多父母的选择，也是很多房地产开发商屡试不爽的宣传策略。但是买了所谓的学区房之后，是不是就可以如愿获得好学校的学籍呢？如果不能如愿到心仪的学校上学，业主和开发商的官司又该怎么打？

为了获得公立学校黄江实验小学的学位，谭先生购买了由东莞市花千里房地产开发有限公司开发的“花样年江山”楼盘，购房时开发商承诺业主肯定能获得黄江实验小学的学位，对谭先生这样的具备享受双免公立学校资格的业主来说，孩子在公立的黄江实验小学上学应该是水到渠成的事。但是，一些事情往往是事与愿违的。谭先生现在面临的窘境是，孩子上不了任何公立学校了。

谭先生：他这边到现在是有一个已经开了三期的楼盘，我们是买的二期，然后现在情况就是这样，一期、二期的业主他承诺是有学位的。

记者：什么叫学位？

谭先生：就是我买房的话，他会带一个小孩子的学位。

记者：就是上学的名额是吧？

谭先生：对。到了我们交房以后，他现在告诉我们这个学位没有，但是我们从今年6月份开始，就有很多业主陆陆续续把资料交给他了，就是小孩子上学的学位资料。

记者：他当时也收了是吗？

谭先生：对，他当时也收了，他当时并且承诺说收了你的资料，肯定会安排好你的学位，现在马上就要8月份了，他是7月初的时候突然告诉我们说这个学位安排不了，没有学位，让我们自己想办法。

谭先生说，当初购买这个楼盘，就是考虑到孩子能上一个不错的公立学校，没想到现在事情变成这样。

谭先生：我们就没有在其他地方申请学位，等他告诉我们的时候我们再去其他地方申请学位的时候已经没有了，就是说已经没有这个机会了。很多那边楼盘业主的小孩子已经到了要小一学位的年龄段了，都上不了学。

按照深圳、东莞的规定，如果自己在计划生育、交税还有其他一些方面符合标准，就可以获得孩子上"双免"就是免学杂费和书本费的公立学校的机会，而这样的公立学校的学位是非常紧张的，不是每一个符合条件的孩子都可以享受。如果享受不了，就要去上收费稍贵并且教学质量也不是很好的私立学校。当初就是因为开发商的承诺，谭先生一家购买了他们的楼盘，而且很放心的等待入学通知。

谭先生：深圳包括东莞这边的学位都是按区域来划分的，就是说你申请了，你的资料审核通过了，它会给你安排，如果说你没有提交资料，或者说已经过了这个提交资料的时间、窗口期，你就等于说就申请不到学位了。

记者：什么叫"双免"给我解释一下。

谭先生：就是免学费、免书籍费。

记者：这样的话，孩子明年要再上小学就享受不到这个“双免”的待遇了，是吗？

谭先生：对，享受不了这个待遇。我们本来应该得到的教育资源，就得不到了。

谭先生说，在“花样年江山”小区，今年应该上学，孩子的父母也具备了孩子上双免公立学校的孩子，还有七个面临不能上公立学校的问题。

谭先生：因为很多业主他找开发商协商了，当地的政府就说在我们多次请求之后也出面三方座谈，包括当地的教育部门、开发商、业主代表，前期解决了几个人的学位，剩下的都解决不了了。

谭先生说，在业主和开发商以及当地教委的协商过程中，他了解到，是开发商当初并没有和政府相关部门签订合同，导致当地教育部门没有给这个楼盘的适龄儿童预留公立学校的学位。

东莞当地在适龄儿童的入学方面到底有怎么的规定？我们节目的记者以楼盘业主的身份打电话到东莞市教委进行了咨询。

工作人员：哪里承诺你这个双免学位的？

记者：开发商承诺的。

工作人员：那你就要问开发商那边，为什么兑现不了那个承诺。因为我们没有统一的标准，究竟你的那一个楼盘属不属于正规框内委托政府办学的这一个楼盘，是不是他们超过那个给他的指标等等这些问题，你可以咨询一下当地的教育部门黄江教育办。

到底什么样的孩子可以获得双免公立学校学位，深圳以及东莞教委相关的规定又是怎么样的呢？教委的工作人员进行了详细的介绍。

工作人员：外地户口小孩的入小学、入初中都是要通过积分制这种形式来入学的。有几个最基本的条件，比如第一年龄、第二父母一方要在东莞市购买社会保险，在东莞工作，有居住证，并且符合计划生育政策。符合了这些条件之后，有11项积分项目，对应上面的积分项目进行积分，比如今年一年级提供了200多个积分学位，有300个人申请的话，那么就由积分排序按顺序排序。

记者：也就是说不是所有的适龄孩子都是可以入学的，是吗？

工作人员：入学肯定可以，但公办学位有限，就只能够通过积分制的形式来安排就读公办学校，但民办学校是有充足学位资源的，所以你可以自己如果公办申请不了，或者说现在那边公办学位兑现不了，可以到民办那边去联系学位。

记者：就是学是有的上的，只不过就是看公办和民办的。

工作人员：对。

记者：公办和民办有多大的区别呢？

工作人员：首先第一个公办是政府办学的，民办是私人办学的。但民办学校也是要经过市教育部门的审批得到批牌才可以去办。第二收费方面，公办学校基本上是全免费的，民办学校因为是个人办学，它经过物价局审核，有一定的办学成本，要缴纳一定的费用。第三教学质量方面，有一些民办学校可能相对比较好，一些评了等级的民办学校相对教学质量就可能会好一点，一些刚刚办的教学质量还是跟公办有一定距离。

为了证实“花样年江山”的销售是否依然是以获得公立学校学位为诱饵售卖楼盘，记者拨通了“花样年江山”一位置业顾问的电话。

记者：在你们这边买房子，孩子可以上学是吗？

顾问：对。

记者：可以上哪个小学？

顾问：黄江实验小学。

记者：黄江实验教学，肯定会有学位的是吗？

顾问：对。

记者：你确定能有学位？

顾问：我不确定，但90%会有。

记者：就是我把材料给你，你们就能办是吗？会不会耽误我们家孩子以后上学呢？万一你们办不成怎么办呢？

顾问：我们不是帮你办，是您在当地买房子以后。您是不是要住在这边？

记者：对啊，当然了。

顾问：您住在这边以后，虽然说暂时还没有本地的户口，但是东莞这边人口没那么多，基本上都可以上学，因为学校的那边的人是没有饱和的。

记者：就是一定会有学位的，是吗？可是我这有朋友就告诉我说他家孩子今年就上不了。

顾问：他现在小孩子是不是要上学啊？

记者：对啊。就想上黄江实验。开发商告诉他办不了。

顾问：不是办不了，入学的话，就是就近入学，你就算是本地户口也不一定能办得了这个学校，有一个名额限制要排队，本地户口肯定优先排队。

记者：但是我没有本地户口啊。那怎么办呢？买了你们这个房子，你有什么保证能让我上呢？你说90%，这个概率还是挺大的。

顾问：我们这边没有保证。

记者：就是买了这个房子以后，也不能把学位的这个事签订合同里面，到时候自己去排队，排的上你就上，排不上你就不上是吗？

顾问：对。

记者：那我和买其他地方的房子有什么区别呢？

顾问：没有说一定要你买我这个。黄江这边之前有送学位，但是之前送完了，所以就暂停了。

记者：就暂停了，是吗？去年还可以的？

顾问：对啊，名额有限，我们这边房子多，学校给我们这边一定的名额，赠送完了以后就不送了，但是其他的人就按照一样的政策，就是说你可以去申请读这个学校，能申请得到就给你。

特约评论员包华，北京潮阳律师事务所绍桐律师共同点评。

谭先生和其他一些业主提出两点诉求，第一是希望能像开发商承诺的那样，获得双免公立学校的学位。第二如果不行，退而求其次，获得开发商的赔偿。但是非常不幸的是，开发商当年在谭先生们购买这个楼盘的时候，给他承诺获得学位的承诺并没有写进我们开发商购买的合同当中，这样的话其实是缺乏文字的依据的，那么在这种情况下业主的诉求是不是可以得到满足？

包华：业主提出两项诉求，第一个是继续获得“双免”公立学校的学位，这个诉求很有可能解决不了，因为任何一个公立学校它的学位或者学生的学籍都有数量的限制，不可能无限制膨胀，如果超过了公立学校所能接纳的数量的话，就无法办理了。如果要求开发商赔偿，有两个方面可以去做，第一个就是业主虽然没有拿到书面的文件，但彼此之间都听到了同样的话，可见这样的话本身并不是没有来源的，并不是空穴来风，彼此之间是可以相互印证的。人数越多，可信度就越高，所以业主之间应该彼此收集对方所了解到的情况，用这样的情况反馈给执法部门或者行政部门，这是第一个方面可以做到的。第二个方面业主应该考虑到一个问题，就是对于公共教育资源由一个开发建设单位进行承诺是否是可以的？是否是有效的？业主们需要对这个合同条款有效或无效承担一个相应的后果，如果这个条款确实是有效的，那么可以要求开发商违约赔偿，那么就要看违约合同条款究竟有没有规定；如果这个条款最终会被法院认定为是一个无效的条款，那么业主们就需要去考虑这个无效条款的责任到底在谁？如果是在开发商的话，开发商是否需要承担进一步的责任，还需要进一步的界定，所以这个事情可能会比较复杂，但是一步一步推导下来，应该会有一个对业主有益的结果。

这个小区里面，今年适龄上学的还有7个孩子，加上谭先生的孩子一共是8个孩子，这8个孩子的家长互相证明，可以在法律上成为证据，就是说开发商当时曾经承诺过他们，是这样吗？

包华：至少这个说服力是很强的，另外可能不限这8个孩子的家长，其他买了房的家长可能也会有这方面信息的接触，虽然他的孩子可能是上了学的，但是这些家长当时在购房的时候也会接触到这样的一些信息，所以那些家长也可以提供相应的证人证言，帮助谭先生把这个事情说清楚。

关于业主的诉求，第一个能够向开发商承诺的那样获得双面公立学校学位，如果不行的话获得一定的经济赔偿，从法律上来说，这件事能不能够成立？

邵桐：因为现在业主与开发商承诺的合同当中没有关于合同条款的约定，因此认为如果说像刚才包华评论员所说的，如果有充足的证据可以证实，说当时业主与开发商签订合同的时候有这样的约定，那么这种约定是可以成为业主向开发商主张权力的依据的，因此这种权力应当是得到法律保护的。

怎么样能够把他们当时口头上的承诺，能够变成在法庭上有分量的证据呢？能够走什么样的法律收集的途径呢？

邵桐：有两种方式，第一种是采取与开发商达成补充协议或者让开发商落下字面的这种方式来取得书面上的证据，另外如果开发商在此时已经不愿意出具任何书面的承诺或者证据的话，那么法庭对于录音以及视听资料的这种举证的方式也是予以认可的，只要在视听资料当中对事情的经过以及时间点和购买意向，当时这些问题都说的很清楚，而且得到对方肯定答复的时候，那么这个也能成为法院采纳业主主张的一个证据。

以能进某一个公立学校作为条件，吸引消费者来购买楼盘这样一个条文写进合同里面，这个条款是具有法律效力的吗？

邵桐：如果写入合同当中，而且双方表达的意思是真实的情况下，在合同当中是有一定的法律效力的，因为首先刚才评论员包华说的是这是一种公共资源，利用政府的公共资源来作为销售的一个承诺，是否会产生合同无效的问题，我认为也不能完全一概而论，因为这种情况下，开发商如果在楼盘开发或者建设的过程中，与政府部门签订协议了以后，这种协议就是签订以后就是有效的，政府部门可以保证这个楼盘业主的孩子在这上学，这种协议是一个事实的存在，因此它依据一个存在的、真实的事实，然后在合同当中做出的承诺，那么这种合同条款也应当是有效的。

因为现在有无数的家长为了让孩子能够上好一些的公立学校花很大的价钱，在学校的旁边或者说片区里面去买一套房子，可能那个房子很不像样子，但是为了孩子的未来，这些家长们几百万甚至上千万的往里抛，甚至在北京的学区房里面卖到过上亿的价钱，家长们的心态是怎么样的？

包华：这样的心态太过焦急了，作为一项教育本身而言，教育的目的是让孩子能够成长、能够成熟、能够有一个正确的、正向的人生观、价值观的塑造，而通过这种砸钱的方式来解决教育问题，改变了教育的初衷。其次来说现在之所以出现这样的问题，就是因为现在教育资源分配不尽合理，在有些地方来说，不同的学校教育资源的配比完全的不匹配，导致学校教育最终的结果可能大相径庭。

而家长在没有其他补救方式的情况之下，只能是通过购房的方式来选择学区，这个无奈的做法，也折射出来对于教育的一些工作还没有做到位，但是最核心的一点是什么？最核心的一点是说即使现在把这个内容写到购房合同之中，如果说认定完这个条款本身是无效的，假设说它是无效的，那么开发商仍然需要承担责任，因为任何一个合同的条款，如果它任命为无效的话，都会有一个责任问题，而这个责任应该说不在家长，而主要在开发商，开发商需要对自己的行为承担责任，但是奉劝所有的家长，想通过购房的方式来最终解决教育问题，其实两者之间没有必然的联系。

开发商肯定是在这个事件当中承担一定责任的，那么这个责任应该怎么从法律上认定？

邵桐：根据合同法的相关规定，开发商存在故意隐瞒与签订合同有关的重要事实，或者提供虚假情况、违背诚实信用原则，存在这种行为的时候，从而给业主造成损失，它就应当承担一个是违约的损害赔偿责任。同时业主也可以依据合同法的54条第二款的规定，就是存在欺诈情形而签订合同的情况下，业主违背了自己真实意思，签订了购房合同，可以向仲裁机关或者人民法院主张撤销或者变更该合同。如果这个合同被撤销了，那么在合同被撤销后的法律后果就是双方互相返还所取得的财产，在不能返还的情况下应当折价补偿，对于有过错的一方，应当对对方因此遭受的损失承担相应的赔偿责任。

家长在砸下几十万、上百万去买学区房的时候，应该注意些什么？

包华：首先要亲身考察一下现在所购买房屋所处学区的划分到底是怎么样的。其次需要考虑如果今后在孩子就学之前这段时间，买房之后就学之前这段时间，学区发生一些变化的话应该有哪些应对的措施，第三个方面家长应该稍微轻松一些，因为孩子的成长不是一天两天，进任何一个学校孩子都有可能成功。