焦作一开发商违规收“配套费”业主维权仅获20%退款

据经济之声《天天315》报道，河南焦作亿祥东郡小区开发商售楼时违规收取"配套费"8500元，业主得知后要求退费，开发商只同意退还1900元。按规定已经计入房屋销售价格的配套费，开发商为什么还能另外收取?河南焦作亿祥东郡小区的业主和开发商，已经为配套费问题争论了多日。河南焦作亿祥东郡小区业主王先生(化名)介绍，他在2010年交付房款时，开发商多收取了近上万元的配套费，并且只开具收据，不提供发票。王先生说，2010年买房时，他对相关政策不了解，所以糊里糊涂向开发商缴纳了这笔配套费。

王先生：2010年初在河南焦作亿祥东郡小区买的房子，房子面积是140平，单价是2700多一平方米，2010年1月1日我去看的房子，销售人员说商品房预售许可证正在办理，那时我就先交了个定金。2010年4月中旬预售许可证下来，我交的首付。交首付的同时，他让我交水电气暖的配套费共计8500元，有开发商开据的财务收据，上面有交费日期，2011年接收房屋，当时我们并不知道国家禁止开发商违规收取配套费这个规定。

缴纳配套费后，王先生才从业主论坛上得知，原来根据相关规定，配套费应该都已经包含在房价里面了，那么开发商应该将另外又收取的配套费全额退还给业主才对?王先生说后来业主们在网上也找到了相关文件，早在2009年4月份，焦作市政府就出台了《焦作市城市基础设施配套费征收管理办法》，办法中明确规定，严禁开发商另外收取配套费。

王先生：在2012年下半年，有焦作市其他小区起诉开发商违规收取配套费的相关新闻，我们收费收据里面也有这个费用。有一些从事房地产行业还有法律行业的朋友就开始去找一些资料，发现其实焦作市市长当时在2009年4月1号的时候签发过一个文件，在焦作市人大会议上获得通过。是从2009年4月1号以后禁止开发商向业主收取配套费用，这个费用应该是开发商交给市政府，政府用于市政配套建设的。我们房子土地规划证各方面的证件也是2010年以后才取得的，而政府规定的文件是2009年4月1号以后都不允许收这费用了。

王先生说，在这之后，业主们集体找过开发商多次，但是开发商一直找各种理由推脱，不愿退款。直到今年5月20日，焦作市发改委、规划局、住建局、国土资源局、房管中心联合发布《关于开展商品房销售违规收取配套费专项治理工作的公告》，要求有关房地产开发企业严格进行自查自纠，6月13日前将违规收取的配套费主动退还业主。公告发布后，业主们等待多日也不见开发商退款，业主们忍无可忍，集体维权，这次开发商终于让步了，但还是只愿退还8百多元。

王先生：焦作发改委要求开发商将违规收取的配套费在15个工作日内退还给业主，但是开发商在接到通知之后，他并仍说费用是合理收取的。小区业主无法忍受，组织起来找开发商、找市政府、找发改委，开发商才开始说是有部分违规，但是只退还899的费用，我们不接受这个结果。在6月13号业主自发要求市政府出面协调，要求发改委给我们解决这个问题。

业主们集体找相关部门维权后，得到答复，按政策规定，开发商应退还1900元违规收取的配套费，业主们对这一答复不满，业主们认为按相关规定已经计入房屋销售价格的配套费，开发商又另外收取，应该全部退还才对，为什么只是小部分违规?同为配套费，为何此配套费非彼配套费?

王先生：5月26号发改委下发了一个文件，文件内容是开发商违规收取我们小区的业主1900元左右，因为我们小区有几十栋楼，每栋楼的费用都不一样，有时候违规收取1900的，有时候违规收取1920的，大家看到这个结果是不满意的。为什么呢?因为我们焦作同时间规划和建设的小区至少有二十、三十家，这其中有十多家是按照发改委和市政府的要求全额退款或者扣除合理部分，退还以后也是退了80%以上的费用，只有包括我们小区在内的几个少数小区要不就是一分不退，要不就只退10%、20%，很小的一部分费用。他们解释土地规划许可证虽然是在2010年以后办的，但是在2009年4月1日之前，开发商与燃气公司和热力公司签有协议，说是签有协议就代表这个费用已经替我们垫付过了。但是就算它2009或2008年签有协议，当时那个地方是一片废墟的。

业主发来的相关材料中，在一份盖有"焦作市亿祥置业有限公司财务专用章"的收据中，有"配套费用凭证"、"费用收讫"的字样，收据内容是"配套费用8500元，包括天燃气、暖气、水、电初装费"。这些材料中，还有一份焦作市发改委下发的责令退还多收价款通知书，记者注意到，通知书中提到焦作市发改委对河南亿祥置业有限公司销售的楼盘价格的执行情况进行了检查。检查结果是，大部分楼盘是在2010年3月10日办理的《建设工程规划许可证》，其余小部分楼盘分别是在2012年3月和6月办理的《建设工程规划许可证》，大部分楼盘的《供热入网协议》签定日期是2008年7月9日，《燃气安装合同书》是2009年1月17日签定，小部分楼盘是在2012年5月15日签定，然后通知提到根据《焦作市城市基础设施配套费征收管理办法》第十四条，城市基础设施配套费新标准执行后，不再征收燃气、热力配套性收费和焦作市城市基础设施配套费征收管理实施细则地十六条，"办法"实施前，已办理"建设工程规划许可证"的房地产开发企业或者已经与燃气、热力公司签订安装合同的;仍按合同以原标准缴纳官网建设费的规定，所以检查结果是，河南亿祥置业有限公司应对151户购房者多收4800元每户，对603户购房者多收1930每户，对445户购房者多收1900元每户，合计多收配套费272万8060元，责令经营者限期退还。

业主们普遍说到，不理解为什么只对小部分购房者退还4800元配套费，如果只是因为开发商和燃气、热力公司签订的安装合同时间不同而造成结果不同，业主们说他们就更不能接受目前这个答复，业主们认为配套费应该就是政府相关部门向房地产建筑单位收取的配套设施的费用，这个费用在开发企业销售商品房时已经计入房价，就不该另外收取，更何况这个小区的大部分楼盘是在2010年3月才取得《建设工程规划许可证》，2008年楼盘还没开始建设，怎么就已经与燃气、热力公司签订的安装合同。记者接到业主的投诉后，联系到河南亿祥置业有限公司的相关负责人，河南亿祥置业经理赵辉，记者自我介绍后，赵辉又将电话转接给了另外一位负责人，这位不愿透露姓名的负责人告诉记者，现在正在为业主办理退费，部分业主不满是因为没有吃透政策。

负责人：提到这个问题2009年河南省出台一个文件，然后2010年焦作市市政府又出台一个细则，我们小区涉及的配套问题，焦作市发改委已经对我们小区的配套设施问题已经深入到调查，并且给我们出了一个整改通知书，现在我们就按照整改通知书进行退费。因为这是政府下来的文件，如果是在2009年4月1号之前拿到了规划许可证或者与热力和燃气公司签订了合同的话，这个费用就不再退了。我们有一部分楼是在2009年4月1号之前拿到了规划许可证，也有一部分楼是在2009年4月1号之前与热力和燃气签订了合同，因为市政府的文件是这两个条件只要具备一个，这个费用就不用再退了，我们只要符合这两个条件之一的，我们就不再退，不符合的我们就全退。没有建设工程规划许可证的时候，由于这个小区建设是分批进行的，比如这块地300亩，可能今年就开发100亩，所以第一批建设在2007年开始的时候就把整个小区的热力和燃气就签订给这一家。

河南焦作亿祥东郡小区开发商售楼时违规收取"配套费"8500元，业主得知后要求退费，开发商只同意退还1900元。按规定已经计入房屋销售价格的配套费，开发商为什么还能另外收取?记者接到投诉后，也联系到河南焦作市发改委物价局副局长刘明国，刘明国告诉记者开发商只需退还1900元而不需全额退款的主要原因是这次退还配套费，并不是以业主购买房子的时间来界定，而主要是看房子的《建设工程规划许可证》办理的时间，如果业主是在2009年4月1日之后购买的房子，但房子的建设工程规划许可证是在2009年4月1日前办理的，或者在2009年4月1日前已与燃气、热力部门签订了安装燃气、热力合同，就不在此次的退还范围。河南焦作亿祥东郡小区里的大部分楼盘都符合了这两个条件，所以只退还1900元。

还配套费，为什么不以业主购买房子的时间来界定，而要看房子的《建设工程规划许可证》办理的时间?按相关规定已经计入房屋销售价格的配套费，是不是就应该全额退还?退还配套费，是不是应该以业主购买房子的时间来界定?今天节目的嘉宾：经济之声特约评论员包华，北京潮阳律师事务所邵桐律师一起讨论。

邵桐：我认为这个问题首先涉及到法律的涉及利益的问题。相关的负责人给我们解释了根据相关的实施细则，他跟2009年4月1号之前已经办理了规划许可证或者已经与燃气热力部门签订安装燃气热力合同的。那么按照标准缴纳费，这是合理的，也是符合地方政府专发的政策规定的。因此我认为只要房地产开发商已经在2009年4月1号之前已经取得了规划许可证或者已经签订了相关合同的，那么应当依据相应的时间点来确定他们收取相应的配套费是不是符合规定的。

包华：针对于配套费退还时间点上来说，如果单独探讨业主跟开发商之间的关系，我认为不是很恰当，首先应该探讨政府和开发商之间是怎么交纳和收取的，也就是说这笔钱在过去的操作上来说相当于代收代缴的关系，政府向开发商收，开发商向业主收。现在政府向开发商收是按照2009年4月1号这个节点划的，同时给了附加条件，如果这个时间点之前已经取得销售许可证或者已经签了合同的按照原来的合同走。4月1号以后按照新规则走，这是开发商和政府之间达成交易的内容。

根据这个内容再来说我们再来细分，我们开发商跟业主之间的关系应该如何去确定，所以实际上问题不是出在业主和开发商身上，而是出在开发商和政府身上，这是第一个方面的问题。第二个方面的问题，我们政府目前收取开发商配套费的方法就是按照4月1号的节点来确认的，这是他们政府颁发的文件中所名列的，唯一有一个其他的问题就在于一个开发建设单位可能开发一个项目的过程中存在一个期限比较长的情况，有可能要分期开发，这是非常常见的。在分多期的情况下，开发商有可能跟市政配套企业是一次性签署的配套合同，只不过分期的进行的分期的进行付费。这种情况并不少见，政府也把这种情况列入了到了4月1号以前的管理范围，这都是政府去明确的内容，如果是基于这样一个内容来讲，那么开发商现在以4月1号作为节点来确认退还配套费的范围是合理的。但是这个合理性是基于政府的规则是合理的，如果政府的规则不合理，开发商这样的做法就会有问题。