两部委明确小产权房不“转正” 购房人或房财两空

本月24号，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议，部署“小产权房”整治工作，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。在22号，两部委还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。这是官方又一次明确强调“小产权房”不存在“转正”的可能性。

文件一发，引起了社会各界的热议，一些已经购买了小产权房的消费者也非常急切的想要理解透彻政策，以确认自己的房产日后将会有怎样的命运。

什么是“小产权房”？我们先来界定一下小产权房的概念。

“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，房管部门不为它颁发产权证。我国有明确法律规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。在很多地方商品房价格居高不下、购房者购买保障房资格不合格的背景下，许多中低收入者选择了位置较远、配套及保障较差但价格低廉的小产权房。也有一些高收入群体购买了小产权房。

我们来听消费者的讲述。西安消费者李先生购买了一套小产权房，前两天他收房了。

李先生说，开发商告诉他们，这房子是有产权证的，但是要等到2018年，也就是五年以后才能拿到。

小产权房为什么没有在政府部门办理相关手续？房子的产权证为什么要五年以后才能办理？这样的房产能不能买？以后出了问题该找谁?带着这些问题，我们以业主的身份打电话给开发商进行咨询。

一位工作人员作了解答。首先，这位工作人员让我们放心，房产用地不是农业用地，而是建设用地，没有越过政策红线。

对于2018年才能拿到房产证的问题，这位工作人员让我们放心，等开发的五期工程都完成，小产权房和商品房可以一起办房产证。

而业主们特别担心的是，自己的小产权房产在现行严厉的小产权房政策之下会有何种命运，工作人员对我们进行了耐心细致的解释。

这位工作人员一再安慰我们，说这房子是当地村民的安置楼，属于村民福利房，肯定不会有问题，如果出了问题，可以找当地村委会。

面对小产权房的新政策，我们到底应该怎样解读，对已建已售的小产权房会有怎样的影响？对在建的小产权房又该如何处理？

复旦大学公共经济研究中心主任石磊以及经济之声特约评论员包华对此讨论。

石磊认为，只要被定义为小产权房，从它的性质都是一样的，都是不合法的，小产权房本身的所有权跟使用权是分开的，不能把不具备的所有权去拿到市场销售。小产权房对于它的购买者来说是没有所有权的。购买者支付的只是附着在土地所有权上面的房子建设的钱，房子更多的部分的成本是在土地上，而土地并没有付费。因此，小产权房是不能上市交易的。

包华认为，小产权房和商品房的开发流程完全不一样，商品房的显著特征是国家要通过征地的方式，集体土地变为国有土地，在国有土地基础之上，再来做进一步的商品房开发，分为一期开发和二期开发。在这个层面上，小产权房实际上是没有变更土地性质的，商品房是肯定要变更土地性质，两者完全不同。如果考虑一期的小产权房，二、三、四、五期是商品房，这个本身跟国家的立法以及规划就不完全一致。从小产权房出现之初，政府就三令五申的多次的重复，包括提示购房人，小产权房购买是有风险，这是一种原有政策的重申。

石磊表示，从小产权房拥有者来说，可以分成两类，一是建好了，还没有卖。二是已经被买到手里，买者也好，卖者也好，他们本身所拥有的小产权房事实上都是非法交易，因此两者当中都承担了与此相关的损失，已经卖掉的，就是买到手里的，将来是不受法律保护的，没有法律保护，所以它的财产将来怎么处理，有非常多的不确定性。还有已经建好的没有卖放在手里，它的损失就是沉垫成本，就是大量的钱困在这个物业里面去，不能转化成现金，这是一个巨大的损失。从刚刚出台的《决定》里面看，提到坚决遏制，这个就是一点弹性都没有，对于建房者来说，赶紧把钱退还给人家，抓紧把已经建设的东西恢复它原来的土地的性质，不能随意的违法改变土地的性质，这是法律所不允许的。对已经交了一部分钱的，赶紧依法索取交的部分，因为这一部分是可以通过法律途径收回的，它没有收钱的法律依据。所以这个应该是通过正常的法律途径来解决。

而包华认为，从法律途径上让开发商退钱不容易，因为小产权房的开发单位，它是有一个独立的法人主体的。如果是由农村集体经济组织，这个组织是相对比较松散的，它没有独立的资产能够进行赔付。如果它的资金已经花完了，或者转到其他去的话，是没有偿债能力的。如果在法律层面上认定是一个无效合同，双方应该相互返还。现在，购房人退房是容易的，但是购房人可能不愿意退房子，因为自己没有地方去住，但是最起码还是可能退出来房子的。但是，如果对方没有钱可退的话，这个恢复原状就很难实现，而且也很难执行。所以，奉劝购房人，如果真的想买一个自己能够长期安定居住的家的话，还是要走法律的正规途径去买正规的商品房。

另外，包华分析了村委会和业主的法律关系。村委会代表村民集体组织，现在的集体经济土地，实际上是由集体经济组织持有的，村民委员会代表集体经济组织来处分这块土地的使用权以及它具体的用途。因此，购房人跟村委会之间是一个卖家、一个买家的关系。但是有一点必须强调，村民委员会只是一个村民的自治组织，它本身没有更多的资产能够独立偿还债务。也就是一旦购了房之后，如果村委会把这个钱花掉，或者转移到其他地方去的话，村委会是没有独立资产进行返还的。这跟开发商作为一个独立公司是完全不同的，也就是村委会的偿债能力是受到限制的。另外，村民委员会如果超越了村民的规约，进行相应的决定的，这个决定也是无效的。因此，就无法去追究村民个人，这是购房人应该充分考虑的风险。已经购买小产权房的消费者，可能就面临着人财两空的局面。

至于已经购买小产权房的消费者能否有个自保的途径，石磊指出，到目前为止，只能通过对合同无效性来解释，就是应该索取的索回来。但是如果真的索不回来，是不是就意味着这个钱交了就白交了，这个问题总是要有一个解决的途径，否则会导致严重的社会问题。行政村组织把土地拿出去给开发商，导致了小产权房，这是村级组织的违法行为。因此，国家决定说要处罚，要对基层组织谁对这个事情做的决策，谁就应该受到处罚，处罚之外看看能否通过相应的补偿的机制，能够让这些已经事实上受损的农民得到补偿。有人会说，买本身就知道的非法房。但问题是这些年来，国家始终没有正式的来遏制它，以至于出现这种现象的时候，国家不得以出台了强制性的措施，农民很多不了解政策信息，因此不能让农民吃亏，这是基本态度。