代理卖房纠纷多 中介扣押银行卡称客户无代理授权

这几年，房地产交易的火爆催生出了众多房产中介公司，不少人买卖二手房都是通过房产中介公司来完成，不仅省时，而且省力。但是，随之而来的纠纷也不断出现。最近，青岛胶州听众崔先生就向我们反映了他的经历：

崔先生：8月份时，我们有个二手房要通过中介交易，面积大概在90平方左右，最终跟中介、买家商定的是成交价60万8000块钱，60万是房屋的价格，8000块是中介费用。买方用银行贷款的方式交易房屋，首付35万8000，银行贷款25万。最后我们商定，银行放贷以后才把房屋交接。

到这里，崔先生卖房子商谈的过程还比较顺利，但是，接下来，他就发现了问题：

崔先生：房屋过完户，但房产证没有审批下来，也没去银行做抵押的情况下，买家毁约，把在中介保管的钥匙拿过来自己偷偷装修了。我们过了十天左右才发现，然后去找中介问，他们说反正钥匙拿过去装修了，也没什么大的损失。

记者：装修对您有没有实质性的影响？

崔先生：一是毁约。毁约以后，中介没控制住对我的风险。假如他不去做抵押，不去银行做最后手续，后面的余款，我就有风险。

记者：您现在拿到手的房款有多少？

崔先生：我现在拿到手的是35万8000块钱，还剩25万没拿到，25万是银行贷款。这35万8000块钱是通过现金的方式给我的，银行贷款8月31日已经批下来了。目前，应该没有特别大的风险，除非银行不放款。

崔先生说，尽管卖房子的所有手续到现在都已经办完了，但是之前中介和买家毕竟违约了，而且除了这件事之外，还有一件事更让他对中介公司不满意：

崔先生：再一个是，他还把我等待银行放款的银行卡扣留了，等到交接房屋时把银行卡给我，他怕我不及时交接房屋，欠中介费不给他。他说的有可能是气话，说到时候我不给中介费的话，他就自行从银行卡里扣。问题是，我们办贷款时把银行卡给中介了，中介知道银行卡的初始密码，假如他要扣的话，肯定能扣得上。我跟他理论，银行卡本身他拿着就不对，更别说是从没经过持卡人同意就私自扣款，但他就是不给，我想改初始密码他也不让，原因是到时候不给中介费就直接扣出来，他说交完中介费以后才能给。

记者：你们约定的中介费是什么时候交？

崔先生：按合同应该是过户时交中介费。当初为什么没给中介费呢？就是因为他没有按照二手房交易流程去交易，当时是贷款买房，应该等到贷款银行审批以后去办过户手续，房屋维修基金本来是9月1日开始实施，为了避免多交房屋维修基金，中介要求我们提前办，没等银行审批下来之前就去办了过户，所以我也没给他们中介费。现在的情况是等于是卡是空的，实际上是没钱，等待放款的卡。

记者：什么时候放款呢？

崔先生：正在等着当中，具体时间没有，他说最快是这个星期，慢的话现在还不是很确定。

鉴于中介公司违约，而且中介在管理和服务方面也有问题，崔先生就认为不应该交或者不应该全额交中介费：

崔先生：最主要的是中介没做到他的本身职责，风险控制没做好，他应该把责任负责起来。我去找他的时候，他不搭理我，还威胁我，因为他手里拿着卡，他说不给中介费就从卡里扣，我觉得他做的方式很不对。

记者：当时8000元的中介费是双方协商的还是他固定的价格？

崔先生：双方协商的。我觉得现在不应该交，交也应该打个折，他的服务没做到位。第一，他们服务很差，虽说在本地也算连锁中介公司，一开始他们的业务流程，我就很不满意，他们不按正规的业务流程办事；再加上他们的服务态度也不到位，中间有一些职员辱骂客户的现象；中间又出现了钥匙没管理好的问题，让买家自己偷偷去装修了。我找他们理论，要是销售总经理出面，我们互相协商应该很好解决的事情，到现在他们不协商。我找过销售经理当面协商中介费和银行卡的事情，她拿着不给我，我想要回银行卡，她就不出面，然后让我要去投诉就投诉，态度很硬，我就很生气。

接到崔先生的投诉之后，我们就联系到了崔先生说的这家青岛胶州乐当家房产中介公司，但是，这家公司的销售经理刘女士给出的却完全是另一种说法：

刘女士：首先，他不是房主本人，他过来拿银行卡是不对的，我们为了保证房主的权益，银行卡不能给他。房主本人在韩国，期间也没有任何形式的书面委托让他拿银行卡，所以银行卡不能给他。他跟房主不是直系亲属关系，当时合同签订时，房主有委托他来签订订房合同，但房主没有委托他代收房款，所以房款我们只能给房主本人。首付款是给房主本人来了。过户时房东本人来了。

第二，他说房屋还没有交接，买方就已经开始装修了。这是他亲口答应买方的，他同意去装修，买方才去装修的。因为房主本人在韩国，他想取走银行卡，想去修改密码，这边为了保证房主房款的安全性，所以银行卡不能给他，只能房主本人过来。如果不是这么坚持，我们有可能就给他了，他越坚持，我们就越担心房款的安全性。他非常坚持，说我就要拿银行卡，你不给我我就去投诉，给你曝光。我说我们是走正常的程序，要不然你让房主本人给你一个函或亲自过来拿都可以，我任何问题都没有，但你这边越这么急，我就越不能给你。

那么，事实到底是不是刘女士说的这样呢？我们又再次联系到崔先生：

崔先生：我是被委托办这个事情，是我妹妹的房子，因为她们在韩国。

记者：她委托您卖房子，这点中介公司也承认，但没有委托您代收后面的房款？

崔先生：她刚才给我打电话了，她说这了个事。这个事情好像是因为你们采访了，她才跟我这样讲的，之前没这样跟我说。如果这样说的话，我肯定让他们（妹妹）给我写一个正规的委托书，当初签合同都是通过委托人来签的。当初过户时必须本人在场，她来中国一趟，办了过户手续，拿到首付款。

记者：但她确实也没说给您一个书面的委托，也没给中介书面委托，说最后的25万尾款委托你来收。

崔先生：没有，因为他们（中介）一直没跟我说要这个东西，之前办理都是我来办，他要是提的话我早就办了，因为不是别人的房子，是我妹妹的房子。

绕了半天，原来崔先生是代别人卖房子。那么，代别人跟卖自己的房子在权利和义务上又有什么不同？，崔先生的问题该怎么解决？在代别人卖房子或者通过中介卖房子的时候又应该注意什么？

北京潮阳律师事务所律刘志宏、经济之声特约评论员包华发表看法。

包华：在这个案例中，崔先生的妹妹是实际的卖家，崔先生是代理人。第三方中介，我认为更多是来帮助双方达成交易的一方，不是任何一方的代理人。崔先生是代理人，这跟他卖自己的房子相比，权利和义务完全不同。代理人，首先需要有代理人的代理授权委托书，而且要看文书上的委托代理权限，究竟是签署协议、进行洽谈还是办理房屋交接，会有明确的授权，只能在授权范围之内进行操作，这就是代理人操作的局限性。就代理人来说，代理委托书是非常重要的文件，不应该缺失的。如果没有这份文件，崔先生做的任何一件事情都不能代表业主，交易就很难进行下去了。

如果是为了房主的资金安全，中介应该在办理接收房款的银行卡之后把银行卡交给业主，现在如果卡是在中介公司手上也好，在崔先生手上也好，都存在房主无法按时取得房款的风险。第一，中介公司说不把卡给到对方是因为业主的安全，但中介公司也没有业主代收房款授权，效果是一样的，没有本质区别，中介公司在这一点上丧失了专业性。第二，房屋交接上担心业主违约，这一点我不很明白。因为业主在签署买卖合同，包括办理过户的同时，已经将房屋的钥匙交给中介了，也就是说房屋的使用权是随时可以办理交接的，只要条件符合双方买卖合同约定就可以了，不存在及时交接的问题。甚至在案例中，购房人也实际对房屋进行了交接，进行了装修，虽然这一点双方有争议，但确实购房人已经做了这件事，所以我认为不存在房屋交接违约的可能性。所以这点中介的表述是不恰当的。我个人推断，最重要的内容应该是8000块钱中介费还没有实际支付。

崔先生不知道代收房款需要委托证明，而中介说已经告诉他了，不管最终责任在谁，说明中介公司在撮合双方交易时，与出售方的沟通是不顺畅的，所以我认为个责任应该由中介公司来承担。中介公司作为一个专业机构，他有义务也有能力让出售人和买售人知晓自己在办理过程中的所有的环节及注意事项，甚至可以拉出书面的清单予以说明。这个责任可能并没有给交易双方造成任何损失，但责任不见得是赔偿损失，确实有可能延误双方的交易进程，这一点，中介公司应进行进一步专业化培训。

现在的处理方式，中介公司暂时保管银行卡和密码未尝不可，但应该提示业主及时明确自己银行卡的由谁来领取或如何存放，否则业主很难得到保障。中介费问题是另外一个法律关系，跟交不交卡没有正相关，所以我认为这件事情中，把两件事牵扯到一块儿缺乏一定逻辑性和必要性。

对于买家提前进入房屋装修而违约的问题，这要看双方的买卖合同。合同中针对于房屋的交付以及由此产生的违约责任有明确的约定：如果支付了部分价款之后就约定交付房屋，本期案例就不存在争议；如果本期案例中约定的是全部价款支付完毕后才能进行房屋交接，那现在很明显，购买人现在确实违约。

刘志宏：崔先生的妹妹在前面已经给他授权了，包括买方之间签订房屋买卖合同，这些应该都是有效的。中间需要过户时，他的妹妹来了，说明他妹妹对他前期的代理行为都是认可的，这些是有效的。这个案例中买卖交易还是比较顺利，只是出现了一些不愉快况，目前的焦点是给不给银行卡，这实际上出在代理情况。

假如卖家因为某种纠纷而不交中介费，中介公司有权力从房款里扣除费用。如果交中介费在先，但他没有交的话，中介公司有权扣留，在法律上叫留置权。在这个案例中，崔先生应该在过户后交中介费，而到现在还没有交，崔先生没有按时把中介费交上去。我的观点与包华不同，他认为如果现在崔先生交了8000块钱，中介公司应该把卡给他，我想，现在的情况，崔先生即使交了8000块钱中介费，中介公司未必能把卡给他，因为没有委托书。

中介公司的这条理由完全不是寻找到的理由，而是确确实实的理由，他认为确实有资金安全问题，因为真正的房主没有授权，钱不能随便给人的。所以这个事情里，中介公司在他妹妹回国办过户时，应该善意的提醒双方，尾款是怎么给，给谁。目前的情况应该尽快联系他妹妹，中介公司和崔先生双方跟房主联系，进行授权，中介公司进行确认。如果他妹妹确实给了书面授权，包括进行电话录音，那么中介公司就不应该再扣留银行卡，应尽快还给崔先生。